华润万象生活(01209.HK)2023年度业绩点评：购物中心商管表现亮眼，住宅板块结构优化

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明证券研究报告＃industryId＃物业管理＃investSuggestion＃买入(＃维持 ）＃marketData＃市场数据日期2024.03.28收盘价(港元)24.75总股本(亿股)22.82总市值(亿港元)564.92总资产(亿元)277.83净资产(亿元)159.48每股净资产(元)6.99数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理＃relatedReport＃相关报告《商业运营快速恢复，积极拓展新赛道》20230902《持续受益线下复苏和购物中心高端化》20230406《迈向行业第一梯队》20220902《 市 场 化 拓 展 成 果 显 著 》20220405《业务结构优化，盈利能力提升》20210827＃emailAuthor＃海外房地产研究分析师：宋健songjian@xyzq.com.cnSFC：BMV912SAC：S0190518010002＃assAuthor＃孙钟涟sunzhonglian@xyzq.com.cnSAC：S0190521080001请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动＃01209.HK＃dyCompany＃华润万象生活港股通（沪、深）＃title＃业绩高速增长，派息率提升＃createTime1＃2024 年 03 月 29 日投资要点＃summary＃2023 年业绩好于预期，派息率提升：公司 2023 年营业收入 147.7 亿元，同比增长 22.9%；其中住宅物业管理和商业运营及物业管理的收入分别为96.0 和 51.7 亿元，分别同比增长 23.1%和 22.6%。归母核心净利润为 29.2亿元，同比增长 31.2%，业绩好于预期。公司末期每股派息 0.481 元，加上中期每股派息 0.223 元，全年每股派息为 0.704 元，派息率由 45%提升至 55%。盈利能力持续提升：公司 2023 年毛利率为 31.8%，同比提升 1.7 个百分点。其中购物中心的毛利率提升 9.5 个百分点至 71.9%，写字楼的毛利率提升 1.5 个百分点至 35.6%。公司的归母核心净利率为 19.8%，同比提升1.3 个百分点，盈利能力持续提升。商管业务毛利占比进一步提升：从营收结构来看，公司 2023 年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为 65%和 35%，与 2022 年基本一致。从毛利结构来看，商业运营管理的毛利贡献进一步提升，由 2022 年的 59%提升至 64%。购物中心消费复苏强劲，项目储备充足：公司的开业购物中心数量为 98个，另有 3 个分租项目。2023 年全年实现零售额 1812 亿元，同比增长43.3%，实现强劲复苏。公司继续发力轻资产外拓，全年新获取 14 个项目。截至 2023 年底，购物中心储备项目达到 83 个，预计未来 3-5 年将实现开业，驱动公司的业绩持续稳健增长。维持“买入”评级：我们预计公司 2024/2025 年的营业收入为 175.6/207.7亿元，同比增长 18.9%/18.3%；核心净利润 35.5/42.5 亿元，同比增长21.7%/19.7%，维持“买入”评级，公司目前股价对应 2024/2025 年 PE为 14.5/12.1 倍。风险提示：商场出租率及租金收入不及预期；商场开业进展不及预期；轻资产业务推进不及预期；物业管理收缴率不及预期。主要财务指标＄zycwzb|主要财务指标＄会计年度2023A2024E2025E2026E营业收入(亿元)14,76717,56020,77224,216同比增长(%)22.918.918.316.6归母核心净利润(亿元)2,9203,5534,2544,962同比增长(%)31.221.719.716.6毛利率(%)31.832.332.632.7归母核心净利润率(%)19.820.220.520.5净资产收益率(%)19.421.223.024.1每股核心收益(元)1.281.561.862.17每股股息(分)7095114133来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 2 -海外公司点评报告(评级)报告正文2023 年业绩好于预期，派息率提升：公司 2023 年营业收入 147.7 亿元，同比增长 22.9%；其中住宅物业管理和商业运营及物业管理的收入分别为 96.0 和51.7 亿元，分别同比增长 23.1%和 22.6%。归母核心净利润为 29.2 亿元，同比增长 31.2%，业绩好于预期。公司末期每股派息 0.481 元，加上中期每股派息 0.223 元，全年每股派息为 0.704 元，派息率由 45%提升至 55%。图 1、营业占比图 2、每股派息资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理盈利能力持续提升：公司 2023 年毛利率为 31.8%，同比提升 1.7 个百分点。其中购物中心的毛利率提升 9.5 个百分点至 71.9%，写字楼的毛利率提升 1.5个百分点至 35.6%。公司的归母核心净利率为 19.8%，同比提升 1.3 个百分点，盈利能力持续提升。图 3、毛利率和核心利润率图 4、核心净利润资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 3 -海外公司点评报告(评级)商管业务毛利占比进一步提升：从营收结构来看，公司 2023 年住宅物业管理和商业运营管理的占比分别为 65%和 35%，与 2022 年基本一致。从毛利结构来看，商业运营管理的毛利贡献进一步提升，由 2022 年的 59%提升至 64%。图 5、公司的营收结构图 6、公司的毛利结构资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理购物中心消费复苏强劲，项目储备充足：公司的开业购物中心数量为 98 个，另有 3 个分租项目。2023 年全年实现零售额 1812 亿元，同比增长 43.3%，实现强劲复苏。公司继续发力轻资产外拓，全年新获取 14 个项目。截至 2023年底，购物中心储备项目达到 83 个，预计未来 3-5 年将实现开业，驱动公司的业绩持续稳健增长。图 7、在营项目数量图 8、购物中心零售额资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明- 4 -海外公司点评报告(评级)住宅物业管理服务保持规模增长：截至 2023 年底，公司的在管和合同面积分别达到 3.55 和 4.06 亿平米，分别同比增长 24.6%和 21.2%，继续保持行业头部水平。分业务板块看，物业管理服务、针对开发商的增值服务和社服增值服务的收入分别为 72.45、8.29 和 15.26 亿元，分别同比增长 30%、下降 14.8%和增长 21.5%，收入占比分别达到 75.5%、8.6%和 15.9%。图 9、物业管理服务在管及合约面积图 10、住宅物业管理服