房地产行业2026年投资策略：止跌回稳推进，布局转型机会

行 业 研 究 2025.12.25 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 年 度 行 业 策 略 报 告 房地产 2026 年投资策略：止跌回稳推进，布局转型机会 分析师 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,457.66 销售收入(亿元) 25,032.58 利润总额(亿元) -10,414.57 行业平均 PE 132.67 平均股价(元) 5.68 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：Wind，方正证券研究所 相 关 研 究 《回稳坚决，化债与新生——房地产行业 2025年度策略报告》2024.12.16 摘要 中国房地产已步入“存量替代增量、质量替代规模”转型深水区，2026 年市场将延续“止跌回稳推进,行业布局转型”的特征，房地产核心重点从增量扩张转向存量优化，投资逻辑全面重构。 一、市场格局：量价分化延续，存量主导凸显 （一）新房市场：筑底进程缓慢 销售：预计 2026 年销售面积同比下降 5%左右，降幅较 2025 年收窄，一线及强二线城市跌幅趋近于 0，三四线城市仍降 5%-7%。 价格：预计 2026 年全国新房均价同比跌幅收窄至 2%以内，一线及强二线城市微涨 0.5%-1%，三四线城市仍有承压但跌幅收窄。 投资：预计 2026 年开发投资同比下降 15%-20%，施工面积降 10%-15%，新开工面积降 16%-20%，拿地意愿、资金链压力及高库存制约投资修复。 （二）二手房市场：以价换量持续 成交：预计 2026 年二手房成交量同比增长 5%-7%，成交占比升至 48%-50%，重点城市突破 60%，价格优势与现房属性驱动需求释放。 价格：预计 2026 年全国二手房均价同比下跌 6%-10%，供需错配下价格压力仍存，预计 2027 年实现止跌回稳。 二、宏观传导：拖累缓解，结构影响深化 经济增速：地产对 GDP 拖累缓解，产业链依赖度下降，农民工就业压力缓解。 物价体系：居住类 CPI 受租金下行拖累，消费意愿疲软进一步抑制 CPI 修复；PPI 受建材需求收缩冲击，全年 PPI 同比降幅收窄至 1.0%-1.5%。 三、政策导向：聚焦存量适配，关注货币与财政政策组合 核心基调：延续“控增量、去库存、优供给”九字方针，政策趋势平稳，适配存量市场格局。 政策组合：货币端房贷利率窄幅调整，公积金政策优化；财政端以定向支持为主，大规模贴息与商品房收储预期平稳，土地储备专项债收储闲置土地为主要支持渠道。 四、投资策略：从开发向运营与转型过渡 核心结论：住宅开发板块受存货减值、资金链、增量空间收缩三重影响，行业景气度仍然处于探底区间。 跟踪思路：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）。 风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -15%-8%-1%6%13%20%24/12/25 25/3/825/5/2025/8/1 25/10/13 25/12/25房地产沪深300房地产年度行业策略报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 新房市场：销售与投资景气度仍待修复 ............................................................ 5 1.1 新房销售继续下跌，跌幅收敛至 5%左右 ....................................................... 5 1.2 新房价格跌幅收敛至 2%以内 ................................................................ 8 1.3 地产开工投资预计下降 15-20%，施工面积下降 10-15%，新开工面积下降 16-20% .................... 9 2 二手房市场：以价换量持续，交易占比提升 ....................................................... 13 2.1 2026 年二手房成交占比将提升至 48-50%，二手房成交量继续上升 ............................... 13 2.2 2026 年二手房成交价预计下降 6-10%，止跌回稳预计在 2027 年 ................................. 15 3 地产宏观传导：对增速拖累趋弱，对物价体系持续影响 ............................................. 18 3.1 投资端：地产拖累 GDP 增速的影响趋弱 ...................................................... 18 3.2 房地产对于物价体系的影响：影响消费，但对 PPI 冲击缓和 .................................... 21 4 政策研判：增量政策平稳，重点在于财政、货币协同 ............................................... 26 4.1 2026 年地产政策基调：基调平稳、适配存量市场 .............................................. 26 4.2 政策框架：九字方针“控增量、去库存、优供给”，财政+货币配合 .............................. 26 4.3 九字方针“控增量、去库存和优供给”已有积极信号，后续政策趋势平稳 ........................ 29 5 投资策略：规避重资产开发，聚焦存量运营和转型机会 ............................................. 32 5.1 核心结论：存货减值与盈利水平变化，住宅开发板块景气度筑底，可以关注存量运营与转型赛道 .... 32 5.2 关键判断：三大核心因素影响住宅开发板块，景气度探底 ...................................... 32 5.3 2026 年地产投资核心思路：从开发转向运营；从传统转向转型 .................................. 34 5.4 核心关注标的方向：运营标杆+转型先锋 ..................................................... 35 5.5 后续行业跟踪思路 ........................................................