房地产行业第51周周报(2025年12月13日-2025年12月19日)：新房二手房成交同比降幅收窄；深圳公积金新政放宽提取条件、新增“又提又贷”

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2025 年 12 月 23 日 强于大市 相关研究报告 《地产后增量时代的机遇》（2025/08/10） 《单月销售与投资降幅扩大；开竣工降幅虽收窄，但仍处于历史低位》（2025/07/17） 《70 城房价环比跌幅持续扩大；一线城市二手房价跌幅大于二、三线城市》（2025/07/17） 《2025 年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年》（2025/05/12） 《“城市更新”成为楼市重要的增量筹码，维稳房地产市场是当前扩内需的重要一环（25 年 4 月政治局会议解读）》（2025/04/27） 《房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号（25 年政府工作报告解读）》（2025/03/06） 《“旧改为主、收储为辅”贯穿 2025 年地产行业主线》（2024/12/14） 《住房交易税收政策调整，体现政府让利意愿及稳定房地产市场的决心 》（2024/11/14） 《房贷利率机制调整超预期，沪深广松绑行政政策；看好地产板块行情延续！》（2024/09/30） 《央行拟于近期降准并引导 LPR 及存量房贷利率下降；北京拟适时取消普宅与非普分类标准》（2024/09/27） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 51 周周报（2025 年12 月 13 日-2025 年 12 月 19 日） 新房二手房成交同比降幅收窄；深圳公积金新政放宽提取条件、新增“又提又贷” 新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄；二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄；新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。 核心观点  新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄。40 个城市新房成交面积 246.8 万平，环比上升 18.3%，同比下降 36.8%，同比降幅较上周收窄 3.3 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 12.2%、22.9%、12.3%，同比增速分别为-33.7%、-32.3%、-56.8%，一、三四线城市同比降幅较上周分别收窄 13.2、4.3 个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大 4.9 个百分点。  二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18 个城市二手房成交面积 159.9 万平，环比下降 1.7%，同比下降 34.4%，同比降幅较上周收窄 5.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.8%、5.2%、-8.5%，同比增速分别为-38.0%、-26.7%、-40.2%，一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大 1.5、14.9 个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄 20.7 个百分点。  新房库存面积环比上升，同比下降；去化周期同环比均上升。12 个城市新房库存面积为 11460 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为-9.0%；去化周期为 17.7 个月，环比上升 0.2 个月，同比上升 4.5 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、13.2、71.9 个月，一、三四线城市环比分别上升 0.5、0.3 个月，二线城市环比下降 0.1 个月，一、二、三四线城市同比分别上升 5.2、2.7、34.2 个月。  土地市场同环比均量价齐涨；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建面5259.9 万平，环比上升 70.3%，同比上升 1.4%；成交总价 1174.5 亿元，环比上升 77.4%，同比上升 4.8%；楼面均价 2233 元/平，环比上升 4.1%，同比上升 3.4%；溢价率 1.8%，环比下降 0.6 个百分点，同比下降 0.5 个百分点。  房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量 56.8 亿元，环比下降 5.7%，同比下降 49.2%（前值：-53.3%）；总偿还量 85.4 亿元，环比下降 17.8%，同比下降 23.4%（前值：-34.6%）；净融资额-28.6 亿元。  板块相对收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.4%，较上周上升 2.2pct，相对收益（相对沪深 300）为-0.1%，较上周上升 2.4pct。房地产板块 PE 为 23.78X，较上周下降 0.16X。  本周统计局公布 11 月房地产销售与投资情况。1）由于高基数及市场信心较弱，单月商品房销售金额降幅扩大，1-11 月销售面积和金额的累计降幅均进一步扩大。11 月销售面积同比增速-17.3%（前值：-18.8%）；1-11 月全国商品房销售面积 7.87 亿平，同比下降 7.8%（前值：-6.8%）。2）今年以来投资降幅持续扩大，11 月创历史最大跌幅。11 月开发投资金额同比增速-30.3%（前值：-23.0%）；1-11 月开发投资金额 7.86 万亿元，同比下降 15.9%（前值：-14.7%）。3）11 月 70 城新房房价环比-0.4%，环比降幅较 10 月收窄 0.1 个百分点；二手房房价环比下跌 0.7%，环比降幅与 10 月持平，连续三个月所有 70 城二手房房价均下跌。其中，一线城市二手房房价环比跌幅已经连续 7个月大于二、三线城市，存在“补跌”情形，市场“由弱向强”的蔓延在持续，后续可能仍将面临压力。 政策  中央层面，住建部部长倪虹在人民日报发表文章《推动房地产高质量发展（学习贯彻党的二十届四中全会精神）》，表示“长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间”，并提出推动房地产高质量发展路径：以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制；实施现房销售制、推行主办银行制、做实项目公司制三大改革；建立房屋全生命周期安全管理制度，以应对我国存量房屋规模大、建成时间长的现实挑战。地方层面，深圳 12 月 16 日正式施行新版《深圳市住房公积金提取管理规定》，此次“提取新规”聚焦购房、租房及老旧住房更新改造三大核心场景，新增“购房首付款提取”、“购房税款提取”、“更新改造提取”等多项提取情形，放宽提取条件，并首次明确支持“既提又贷”政策。 投资建议  本周公布的统计局数据显示，当前行业基本面持续走弱，房价持续面临下行压力。我们认为，从“十五五”规划建议到中央经济工作会议对地产的表态都是要稳住房地产市场，推进制度完善。尽管当前防范地产及相关风险仍是首位，但房价的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，明年一季度将会有适当的政策调整。2026 年可能会是一个新的地产周期的开篇，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新