房地产行业动态点评：北京拉开新一轮房地产政策优化序幕

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 北京拉开新一轮房地产政策优化序幕 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 12 月 24 日│中国内地 动态点评 12 月 24 日，北京住建委、发改委等部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，对限购政策、商贷及公积金政策进行优化。我们认为时点与力度基本符合预期，中央经济工作会议指出着力稳定房地产市场，北京率先出手稳市场，新政后，北京在购房资格上松绑程度已高于上海，有望托底市场量价表现，推动市场回稳，后续可关注上海、深圳是否跟进。 新政核心在于全方位缩短购房社保年限，推动房贷利率市场化定价 《通知》内容包括：1）全方位缩短社保年限，将五环内购房社保年限由 3年降至 2 年，五环外则由 2 年降至 1 年；2）二孩及以上的多子女家庭可在五环内多购买一套；3）房贷利率不再区分首套和二套，根据市场化定价；4）二套房公积金贷款首付比例由 30%降至 25%。整体来看，政策从“资格端+信贷端”同步发力，稳市场态度明确。 力度符合预期，目前整体政策松绑程度深圳>北京>上海 北京政策出台之后，京沪深购房政策松绑程度进一步接近，具体来看，1）购房套数，京沪深三地本市户籍在核心区购房套数均为 2 套，且多孩家庭可增购一套，非核心区购房均不限套数；但三地在购房社保年限要求有一定差异，目前松绑程度深圳>北京>上海，核心区分别为 1/2/3 年，非核心区分别为 0/1/1 年。非本市户籍购房套数均为普通家庭 1 套，多孩家庭可增购 1 套。2）在商贷政策层面，北京调整后三地完全相同，均为认房不认贷，首套/二套首付比例分别为 15%/20%，利率不再区分首套/二套，进行市场化定价。3）公积金层面，三地首套公积金贷款首付比例均为 20%，但二套首付比例有所差异，北京 25%、上海核心区 25%/非核心区 20%，深圳 20%，松绑程度深圳>上海>北京。从贷款额度上看，深圳最高贷款额度亦是最高。 量价压力驱动政策托市，后续可关注上海、深圳是否跟进 北京新房与二手房销售量合计同比有所下滑，整体表现较上海、深圳偏弱。25 年 1-11 月，北京新房与二手房合计销售套数同比下降 2.5%，上海、深圳分别同比上升 2.7%、8.2%。具体到二手房市场，1-11 月北京二手房销售套数同比上升 1.9%，上海、深圳分别同比上升 8%、11%，均高于北京。房价方面，根据统计局数据，11 月北京二手住宅价格指数环比下跌 1.3%，跌幅高于全国的 0.7%、上海的 0.8%、深圳的 1%。基于此，本次北京楼市新政出台，出台后政策松紧程度与上海、深圳接近，在社保年限方面较上海更松。8-9 月，新政出台的次序为北京、上海、深圳，在当下市场尚在筑底回稳的阶段，且中央经济工作会议指出着力稳定房地产市场，后续仍需要关注上海、甚至深圳是否继续跟进优化购房政策。 重点推荐 北京地产新政有望加速当地市场回稳进程，提振沪深政策预期。当下正值政策窗口期，推荐围绕以下四条主线关注地产股，重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企。如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。如绿城服务、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。 (15)(6)31120Dec-24Apr-25Aug-25Dec-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 龙湖集团 960 HK 买入 8.83 15.21 62,178 1.51 0.52 0.68 1.04 5.30 15.33 11.84 7.69 绿城中国 3900 HK 买入 8.26 13.69 20,977 0.63 0.45 0.48 0.57 11.89 16.75 15.50 13.05 中国海外发展 688 HK 买入 12.25 19.08 134,075 1.43 1.39 1.48 1.60 7.78 8.02 7.48 6.96 招商蛇口 001979 CH 买入 8.76 12.79 78,980 0.45 0.45 0.47 0.55 19.65 19.29 18.50 15.87 领展房产基金 823 HK 买入 35.02 50.59 91,216 -0.78 -3.43 0.97 3.82 -45.10 -10.20 36.13 9.17 绿城服务 2869 HK 买入 4.57 6.56 14,408 0.25 0.30 0.36 0.43 16.70 14.02 11.65 9.69 招商积余 001914 CH 买入 11.05 15.68 11,644 0.79 0.88 0.98 1.08 13.94 12.58 11.32 10.20 建发国际集团 1908 HK 买入 15.58 21.60 34,902 2.11 2.06 2.29 2.49 6.68 6.85 6.17 5.68 滨江集团 002244 CH 买