房地产行业周报：内房H股指数表现亮眼，部分城市二手房成交量出现回落-2026W5房地产周报

行 业 研 究 2026.02.05 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 周 报 内房 H 股指数表现亮眼，部分城市二手房成交量出现回落-2026W5 房地产周报 分析师 陈立 登记编号：S1220525120004 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 230 总股本(亿股) 8,392.25 销售收入(亿元) 25,032.58 利润总额(亿元) -10,481.10 行业平均 PE 137.45 平均股价(元) 6.30 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《商业用房首付比例下调助力去库存，一线城市二 手房成交 回调 -2026W4 房地产 周报 》2026.01.30 《中央需求端政策频出，二手房成交表现亮眼-2026W3 房地产周报》2026.01.21 《金融端政策逐步发力，二手房成交环比回暖-2026W2 房地产周报》2026.01.15 《央地政策继续发力,新房二手房成交同环比双下降-2026W01 房地产周报》2026.01.07 地方细化信贷与税收支持。天津上调公积金贷款额度、放宽提取条件；山东下调商办房房贷首付比例；上海延长个人住房房产税试点有效期。 房地产相关板块市场表现呈现“A 股承压调整、H 股强势上涨”的显著分化态势，整体受春节前资金观望情绪与跨境市场预期差异影响，A 股房地产板块跑输大盘，H 股内房及物业板块则大幅领跑。A 股市场中，申万房地产指数期间下跌 2.21%，显著跑输同期微涨 0.08%的沪深 300 指数，在申万一级行业中表现偏弱；房地产产业链板块同步分化，建筑材料板块微涨 0.73%，家用电器板块则下跌 2.88%，主要因春节临近部分资金提前离场观望，前期政策利好消化后缺乏新的催化因素。H 股市场表现亮眼，中华内房股指数期间大涨 6.96%，显著跑赢上涨 2.38%的恒生指数，恒生物业服务及管理指数同步上涨 2.32%，反应境外资金对内地房地产政策延续性的积极预期，及港股整体流动性改善的带动。估值层面，截至 1 月 30 日，申万房地产板块市盈率为 61.76 倍，虽较前期略有波动，但与沪深 300 指数（14.86 倍）、恒生指数（13.02 倍）的估值差距保持稳定，板块估值仍处于相对高位，市场对行业基本面修复节奏的分歧尚未明显收窄。 重点 14 城新房网签量环比显著增长，整体市场呈现“一线稳健调整、二线多数回暖”的分化态势，受春节假期前后推盘节奏变化与需求集中释放影响，市场活跃度有所提升。2026W5，重点 14 城新房网签合计 10859 套，环比增长 17.73%；需注意的是，本周各城市同比数据普遍大幅增长，核心原因是去年同期恰逢春节假期，网签基数极低，该同比数据具备特殊性，不能直接反映市场真实增长幅度。一线城市表现相对稳健，上海、北京、广州、深圳四城合计网签 3480 套，环比微降 5.84%：上海网签 1473 套，环比下降 17%，主要受节前集中网签后需求阶段性回落影响；北京、广州和深圳分别网签 597、1027 和 383 套，分别环比增长 9%、4%和 1%，市场保持平稳运行，改善型需求释放节奏平缓。二线及其他重点城市多数回暖，10 城合计网签 7379 套，环比增长33.48%：武汉、成都、杭州、南京、佛山等城市表现亮眼，分别网签 1071 套、1141套、1272 套、1126 套、898 套，环比增幅均超 50%，受益于本地购房政策持续发力与新项目集中入市；仅厦门网签 161 套，环比大幅下降 72%。 重点 20 城二手房成交环比小幅增长，整体延续回暖态势，城市间表现分化持续。2026W5，重点 20 城二手房合计成交 39447 套，环比增长 1.79%；需特别说明的是，本周各城市同比数据均大幅增长，核心原因是去年同期恰逢春节假期，二手房成交基数极低，该同比数据具备特殊性，不能反映市场真实增长水平。一线城市表现稳健，四城合计成交 13083套，环比微增 0.14%：上海成交 5763 套，环比增长 3%，改善型需求持续释放带动成交；北京成交 3965 套，环比增长 1%，刚需成交占比保持稳定；广州成交 2149 套，环比下降4%，市场仍运行平稳；深圳成交 1206 套，环比下降 8%，前期政策红利消化后需求阶段性回落。其他多数重点城市出现二手房成交环比下降，出现周度回落态势。 土地市场同环比均在 2026 年第五周实现同比正增。2026W5，百城住宅用地成交总价为121.43 亿元，环比上升 32.23%，同比上升 15.13%。 投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。 风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。 方正证券研究所证券研究报告 -7%0%7%14%21%28%25/2/525/4/1925/7/125/9/12 25/11/24 26/2/5房地产沪深300房地产行业周报 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:地方地产政策回顾（2026.1.26-2026.2.1） 时间 部门或会议 主要内容 2026.1.26 天津市住房公积金管理中心 发布《天津市个人住房公积金贷款管理办法》，2026 年 2 月 1 日起施行，有效期 5年。提高贷款最高限额：首套、二套分别由 100 万元、50 万元提高至 120 万元、100万元；多子女家庭首套、二套分别提高至144 万元、120 万元（上浮 20%）。提高二套计算倍数：二套贷款额度从账户余额的10 倍调整为 20 倍。延长二手房期限：二手住房公积金贷款最长期限由 20 年延长至 30年。 2026.1.27 中国人民银行山东省分行 指导山东省市场利率定价自律机制调整 16个城市商业用房首付比例。全省商业用房（含"商住两用房"）购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%。商业银行可结合自身经营状况、客户风险状况确定具体首付款比例。自 2026 年 1 月 27 日起执行，支持商办市场去库存。 2026.1.29 国家税务总局上海市税务局 发布沪财发〔2026〕1 号文件，延长房产税试点政策有效期。《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期延长至 2031 年 1 月 27 日，继续实施差别化税率。 资料来源：政府官网，半岛网，新浪财经，方正证券研究所 图表2:沪深 300、恒生（右轴）、房地产（申万）、中华内房股及恒生物业服务及管理指数收盘价 资料来源：iFind，方正证券研究所 05,00010,00015,00020,00025,00030,00005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5