房地产行业周报：2026W01房地产周报，央地政策继续发力，新房二手房成交环比双下降

行 业 研 究 2026.01.07 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 周 报 央地政策继续发力,新房二手房成交同环比双下降-2026W01 房地产周报 分析师 陈立 登记编号：S1220525120004 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 231 总股本(亿股) 8,460.18 销售收入(亿元) 25,032.58 利润总额(亿元) -10,414.57 行业平均 PE 131.47 平均股价(元) 5.82 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《政策促进“止跌回稳”，新房二手房成交分化-2025W52 房地产周报》2026.01.04 《4 月百强房企销售表现如何？——2025W18房地产周报》2025.05.05 《如何解读政治局会议的地产表述？——2025W17 房地产周报》2025.04.27 《政策加力预期再起，新一轮修复行情启动——2025W16 房地产周报》2025.04.21 央地协同发力，多维度施策稳固房地产市场。2025 年 12 月 30 日，央地协同发力多维度稳固房地产市场，中央层面财政部、国家税务总局下调个人住房销售增值税率并取消北上广深相关征税限制；2025 年 12 月 31 日住建部明确 2030 年住房品质提升目标及八项重点任务；地方层面深圳优化物业专项维修资金全流程管理，韶关推出契税补贴、特定群体购房补贴及“以旧换新”激励，绵阳发放首套新建商品住房消费券并提升公积金贷款额度，厦门明确保障性租赁住房相关准入及保障标准，精准释放各类住房需求。 A 股房地产板块与沪深 300 指数同步小幅回调，H 股地产及物业服务板块跑输恒生指数，A 股房地产板块市盈率仍处于显著高位。2026 年第一周（2025.12.29-2026.1.4），A 股市场方面，申万房地产指数期间下跌 0.69%，略逊于沪深 300 指数的-0.59%，整体呈现窄幅调整态势；H 股市场表现分化，恒生指数逆势上涨 2.01%，但中华内房股指数下跌 0.63%，恒生物业服务及管理指数下跌 0.82%，两大地产相关板块均未能跟上恒生指数的上涨节奏。估值层面，截至 2025 年 12 月 31 日，A 股房地产板块市盈率为 59.26倍，仍大幅高于沪深 300 指数 14.82 倍的水平，期间估值差异未出现明显收敛。 重点监测城市新房网签量同环比双降，整体市场表现偏弱，仅少数城市同比正增长。2026 年第 1 周（2025.12.29-2026.1.4），重点 14 城新房网签共计 18624 套，环比下降 30.15%，同比下降 25.66%，市场活跃度较上一周明显回落。一线城市中，北京、上海、深圳网签量同比分别下降 10%、31%、36%，环比分别下降 17%、32%、23%，仅广州表现平稳，同环比波动不大；其他重点城市中，成都、南京同比降幅显著，均是 43%，环比降幅分别为 46%和 62%，东莞、佛山为同比正增长城市，分别增长 13%和 15%，但环比仍呈下降态势。 重点监测城市二手房成交同环比双降，市场活跃度较前期回落，仅少数城市实现同比正增长。2026 年第 1 周（2025.12.29-2026.1.4）重点城市二手房合计成交 30834 套，环比下降 14.57%，同比下降 16.78%，受 2025 年同期高基数及购房者观望情绪影响，整体成交表现偏弱。一线城市中，北京成交 3382 套，同比微降 2%、环比下降 7%；上海成交 4079 套，同比降 22%、环比降 7%；广州成交 1582 套，同比降 29%、环比降 21%；深圳成交 826 套，同比降 27%、环比降 21%，四大一线城市均呈现不同程度的同环比下滑。其他重点城市中，重庆、东莞为同比正增长城市，分别增长 6%和 2%，但环比均小幅下降。 土地市场相对平淡，同环比均大幅下降。2026 年第 1 周（2025.12.29-2026.1.4），百城住宅用地成交总价为 110.33 亿元，环比下降 74.40%，同比下降 85.29%。 投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间） 风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -9%-2%5%12%19%26%25/1/725/3/2125/6/225/8/14 25/10/26 26/1/7房地产沪深300房地产 行业周报 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:中央地产政策回顾（2025.12.29-2026.1.4） 时间 部门或会议 主要内容 2025.12.30 财政部、国家税务总局 自 2026 年 1 月 1 日起，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，按照 3%的征收率全额缴纳增值税（原 5%）。个人将购买 2 年以上 (含 2 年) 的住房对外销售的，免征增值税。取消北上广深"非普通住宅" 差额征税限制，实现全国政策普惠化。 2025.12.31 住房和城乡建设部 发布《关于提升住房品质的意见》，明确到 2030 年住房品质提升总体目标。八项重点任务：完善住房建设标准、提升设计水平、强化建材质量管控、推广绿色智能建造、加强施工过程质量安全管理、健全住宅全生命周期运维机制、推动既有住房更新改造、强化工程质量责任落实。保障性住房率先建成"好房子"，商品住房更好满足刚性和改善性需求 资料来源：财政部，住建部，方正证券研究所 房地产 行业周报 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表2:地方地产政策回顾（2025.12.29-2026.1.4） 时间 部门或会议 主要内容 2025.12.30 深圳市政府正式印发《深圳市物业专项维修资金管理规定》 对物业专项维修资金的缴交、使用、管理和监督等全流程进行优化完善。原单一产权工业用地容积调整项目，产权登记时暂不缴交首期维修金，仅在转移登记时就转移部分一次性缴交。配建政府物业项目仅就配套的非政府物业部分缴交首期维修资金。 2025.12.30 广东省韶关市人民政府办公室 农业转移人口购房落户契税全额补贴。烈属家庭购房补贴 12 万元，退役军人 1 万元，现役军人 2 万元。韶关户籍二孩家庭购房补贴 1 万元，三孩家庭 2 万元。新引进博士 3 年内购房补贴 20 万元。鼓励住房"以旧换新"，经纪机构促成成交每套补贴 0.1 万元 2025.12.30 四川省绵阳市住房和城乡建设委员会 首套新建商品住房消费券：每平方米 200元，每套最高 2 万元（9000 个名额）。公积金贷款额度提升：单缴存人最高 60 万