房地产行业周报：地方继续落实地产政策，新房二手房数据因临近春节回落-2026W6房地产周报

行 业 研 究 2026.02.13 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 房 地 产 行 业 周 报 地方继续落实地产政策，新房二手房数据因临近春节回落-2026W6 房地产周报 分析师 陈立 登记编号：S1220525120004 王嵩 登记编号：S1220525080009 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 230 总股本(亿股) 8,392.25 销售收入(亿元) 25,032.58 利润总额(亿元) -10,481.10 行业平均 PE 134.65 平均股价(元) 6.35 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《内房 H 股指数表现亮眼，部分城市二手房成交量出现回落-2026W5 房地产周报》2026.02.05 《商业用房首付比例下调助力去库存，一线城市二 手房成交 回调 -2026W4 房地产 周报 》2026.01.30 《中央需求端政策频出，二手房成交表现亮眼-2026W3 房地产周报》2026.01.21 《金融端政策逐步发力，二手房成交环比回暖-2026W2 房地产周报》2026.01.15 地方持续落实“商业用房首付比例下调”、“以旧换新”。2 月 2 日，天津三部门、四川分行分别发文，均将当地商业用房（含商住两用房）首付比例降至不低于 30%，允许商业银行自主确定具体比例；2 月 4 日，福建住建厅出台 18 条措施，包括按库存去化周期调控住宅用地供应、深化住房以旧换新并落实税收优惠、优化二套房公积金贷款利率、支持老旧住房更新改造信贷等，多维度稳市场。 房地产相关板块市场表现呈现“A 股相对抗跌、H 股显著承压”的分化态势，整体受春节假期临近市场情绪谨慎、资金流向消费类板块等因素影响，房地产板块在 A 股中表现平淡，H 股内房及物业板块虽同步调整但跌幅小于恒生指数。A 股市场中，沪深 300指数期间下跌 1.33%，申万房地产指数微涨 0.01%，相对大盘表现抗跌但在申万一级行业中排名靠后，显著跑输同期涨幅居前的食品饮料（4.31%）、美容护理（3.69%）等消费类行业；房地产产业链相关板块同样分化，建筑材料板块上涨 0.70%，家用电器板块上涨 1.28%，消费属性较强的产业链板块表现优于房地产开发板块，主要因春节前消费需求预期升温，资金向消费类资产倾斜，房地产板块缺乏新的政策催化与资金支持。H 股市场表现承压，恒生指数期间大跌 3.02%，中华内房股指数下跌 0.45%，恒生物业服务及管理指数下跌 0.78%，内房股与物业股跌幅显著小于恒生指数，体现出境外资金对内地房地产政策托底的预期仍在，板块相对大盘具备一定抗跌性，但受港股整体流动性收紧、市场风险偏好下降影响，未能实现上涨。估值层面，申万房地产板块市盈率仍维持相对高位，与沪深 300 指数、恒生指数的估值差距保持稳定，市场对行业基本面修复节奏的分歧未明显收窄。 重点 14 城新房网签量环比明显回落，整体市场呈现“一线分化走强、二线多数降温”的分化态势，受春节假期后需求自然回落与推盘节奏放缓影响，市场活跃度较上一周有所下降。2026W6，重点 14 城新房网签合计 9816 套，环比下降 9.60%；需注意的是，本周各城市同比数据普遍大幅增长，核心原因是去年同期处于春节假期后复工阶段，网签基数极低。一线城市表现分化走强，上海、北京、广州、深圳四城合计网签 3916 套，环比增长 12.53%，市场保持平稳调整，改善型需求释放节奏温和。二线及其他重点城市多数降温，10 城合计网签 5900 套，环比下降 20.04%，其中成都网签 1392 套，环比增长22%，受益于本地持续宽松的购房政策与刚需需求稳步释放，苏州网签 323 套，环比微增 1%，市场表现相对稳健。 重点 20 城二手房成交环比明显回调，整体结束前期回暖态势，城市间分化持续，受春节假期前需求自然回落与市场观望情绪影响，市场活跃度较上一周有所下降。2026W6，重点 20 城二手房合计成交 33856 套，环比下降 16.51%。一线城市表现集体回调，四城合计成交 11114 套，环比下降 15.05%：上海成交 4934 套，环比下降 14%，前期改善型需求集中释放后进入阶段性调整；北京成交 3525 套、广州成交 1708 套、深圳成交 947套，分别环比下降 11%、21%、21%，刚需与改善需求释放节奏同步放缓，市场运行回归平稳。其他重点城市中，多数呈现环比下降态势，仅少数城市保持稳健。 土地市场相对平淡，同环比均下降。2026W6，百城住宅用地成交总价为 79.56 亿元，环比下降 34.99%，同比下降 4.01%。 投资建议：聚焦“运营标杆+转型先锋”，持有型机会关注恒隆地产、新世界发展（高分红、低波动、抗周期）；转型机会则重点关注首程控股（机器人、终端零售转型，估值重估空间）；房地产开发板块建议关注中国金茂、滨江集团和建发国际。 风险提示：政策落地不及预期、二手房价格跌幅超预期、房企流动性风险发酵。 方正证券研究所证券研究报告 -13%-6%1%8%15%22%25/2/13 25/4/2725/7/925/9/20 25/12/2 26/2/13房地产沪深300房地产行业周报 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:地方地产政策回顾（2026.2.02-2026.2.08） 时间 部门或会议 主要内容 2026.2.2 中国人民银行天津市分行、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市住房和城乡建设委员会 将天津市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款首付款比例调整为不低于 30%。 辖区内商业银行可结合自身经营情况、客户风险状况确定具体首付款比例。 自 2026 年 2 月 2 日起执行，降低商业地产购置资金门槛。 2026.2.2 中国人民银行四川省分行 将四川省 21 个市州的商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%。 各商业银行可在政策下限基础上，结合自身经营情况、客户风险状况等因素，合理确定每笔商业用房购房贷款具体首付比例。 自 2026 年 2 月 2 日起正式执行，新政后最低首付可从 100 万元降至 60 万元。 2026.2.4 福建省住房和城乡建设厅 1.发布《关于进一步促进房地产市场稳定发展的若干意见》（闽建房〔2026〕1号），提出 18 条措施 2.优化供地节奏：库存去化周期超 24 个月的市县暂停商品住宅用地供应，12-24 个月的按“盘供平衡”原则供应 3.深化住房“以旧换新”：落实增值税及换房个税退税优惠，搭建“卖旧换新”平台，支持经纪机构、开发企业与购房人签订三方协议 4.公积金支持：省内出售自有住房并在 12个月内购买第二套自住住房申请公积金贷款，按首套房利率执行 5.城市更新：支持老旧危旧住房自主更新改造，鼓励银行提供信贷支持 资料来源：证券时报，川观新闻，住建厅，方正证券研究所 房地产行业周报 3 敬 请 关 注 文 后 特 别