房地产行业上海“沪七条”点评：稳定楼市预期下的上海范本

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 稳定楼市预期下的上海范本 ——上海“沪七条”点评 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 刘璐 研究员 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 城投控股 600649 CH 6.70 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2026 年 2 月 25 日│中国内地 动态点评 2 月 25 日，上海五部门联合印发楼市新政“沪七条”。在限购松绑、公积金支持、房产税优化三大维度全面发力，放松力度高于年前的北京新政。我们认为，新政将有效降低购房门槛、提升支付能力，精准激活刚需与改善需求，放松力度超市场预期。叠加 2 月 2 日的收储新政，有望推动上海楼市从“预期底”向“量价修复”加速过渡，为一线城市稳市场提供重要样本，也有望为房地产市场存量去化与行业转型注入新动能。我们看好“三好”房企、优秀商业运营商、港资房企、高分红物管公司的投资机遇。 三维发力：大幅降低限购门槛，提升支付能力，疏通置换链条 新政对非沪籍及持居住证群体的限购政策进行系统性优化：1、将非沪籍外环内购房社保/个税要求从 3 年大幅降至 1 年；2、社保/个税满 3 年的非沪籍家庭可在外环内增购 1 套；3、持居住证满 5 年者可直接购房，无需社保证明。新政在公积金和房产税方面同步发力：公积金首套贷款最高额度从160 万提至 240 万，叠加多子女及绿色建筑政策后最高可达 324 万，同时优化套数认定，打通“卖旧买新”通道；房产税方面，对成年子女家庭唯一住房暂免征收，为子女成年后与父母共有住房的置换场景打上补丁，降低改善型购房持有成本。 政策强度：首次放宽内环限购，显著加大放松力度 前有 2025 年下半年上海楼市加速调整，后有 2026 年潜在限售房源解禁入市压力，再叠加北京放松示范，此次上海政策宽松承担着托底和对冲的意义，因此政策出台在预期之内，关注重点在于力度如何。而此次整体宽松力度我们认为是超预期的。对比北京 2025 年底的优化政策，上海“沪七条”在限购松绑和支付端支持上力度更大：限购门槛方面，北京将非京籍社保/个税要求从 5 年降至 2 年，而上海直接降至 1 年，且允许社保满 3 年的非沪籍家庭在外环内增购 1 套，首次松动内环限购要求，对新市民和改善群体的支持更直接；公积金支持方面，北京首套公积金贷款最高额度为 120 万元，而上海提升至 240 万元，最高可达 324 万元，支付端杠杆空间更大。 政策影响：2 月以来二次政策宽松，有望全面提升上海市场信心 截至 2 月 22 日，上海一二手房累计成交面积同比-1%，较 12 月跌幅收窄19pct。在本轮行业调整周期，新政首次涉及内环大范围限购放松（上次放松仅限非沪籍单身购买二手房），我们认为有利于推动行业延续修复趋势，尤其是核心区域量价的企稳回升。2025 年上海外环内新房成交占比达48.4%（中指院数据），新政精准放宽核心区，具有积极影响。据中原数据，26 年 1 月上海平均租金回报率已达 2.0%，内环内及中环内老破小可达 2.2%以上，为核心区价格形成支撑，尤其是有收储政策的静安、徐汇和浦东三区内环内项目。整体而言，此次松绑将直接激活外地户籍的刚需以及改善配置需求，有效激活“以小换大”“以旧换新”的置换需求，疏通市场循环。 投资建议 上海新政力度超预期，叠加中央地产支持信号，地产股估值修复机遇值得重视。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，尤其是在上海有优质储备的房企，如城投控股、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企，如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业，如绿城服务、招商积余等。 风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。 (15)(6)31221Feb-25Jun-25Oct-25Feb-26(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2024 2025E 2026E 2027E 2024 2025E 2026E 2027E 龙湖集团 960 HK 买入 10.24 15.21 72,106 1.51 0.52 0.68 1.04 6.02 17.41 13.44 8.73 绿城服务 2869 HK 买入 4.44 6.56 13,998 0.25 0.30 0.36 0.43 15.88 13.34 11.08 9.22 建发国际集团 1908 HK 买入 15.60 21.60 34,946 2.11 2.06 2.29 2.49 6.55 6.71 6.04 5.57 招商积余 001914 CH 买入 11.88 15.68 12,518 0.79 0.88 0.98 1.08 14.99 13.52 12.17 10.96 中国海外发展 688 HK 买入 14.48 19.08 158,482 1.43 1.39 1.48 1.60 9.00 9.28 8.66 8.06 绿城中国 3900 HK 买入 11.10 13.69 28,190 0.63 0.45 0.48 0.57 15.64 22.04 20.39 17.16 招商蛇口 001979 CH 买入 10.45 12.79 94,218 0.45 0.45 0.47 0.55 23.45 23.02 22.07 18.93 城投控股 600649 CH 买入 5.63 6.70 14,100 0.10 0.23 0.33