房地产行业专题报告：分歧中的机会，如何看待地产板块投资逻辑？

房地产 行业专题报告 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 房 地 产 行 业 专 题 报 告 分歧中的机会——如何看待地产板块投资逻辑？ 分析师 刘清海 登记编号：S1220523090001 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,391.79 销售收入(亿元) 10,533.55 利润总额(亿元) -10,732.39 行业平均 PE 29.42 平均股价(元) 4.73 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind 方正证券研究所 相 关 研 究 《房企财报业绩触底了吗？——房地产行业 2024Q1 业绩前瞻》2024.04.10 《如何看待当前一线城市二手房交易热度？》2024.03.15 《板块业绩仍将磨底，行业分化或将加剧——房地产行业 2023 年报业绩前瞻》2024.02.01 《持仓集中度下降，龙头房企受减持——2023Q4 地产基金持仓变化分析》2024.01.31 分歧一：地产需求是否过度悲观了？ 我们认为，行业深度调整背景下，23 年新房住宅+二手住宅合计交易依然保持正增长，这充分表明住房需求仍存，市场无需太过悲观。根据住建部的披露信息，2023 年新房和二手房合计交易保持正增长。这说明，在当前人们购房行为谨慎、理性的情况下，购房需求仍是增加的，二手房交易替代了部分新房交易。行业正面临深度调整，收入预期与房价预期均不理想，此背景之下住房总需求依然能够实现正向增长，我们认为这充分表明了我国住房需求仍存，市场无需对住房需求太过悲观。 分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？ 我们认为，保交楼已步入攻坚时刻，但新房市场较难自发企稳，亟需政策发力呵护。故政策转向积极，去库存目标坚决，在此中央定调的基础之上，现行政策的落地节奏或将符合预期，且更多鼓励性政策或将出台。当下化风险为中央层面首要任务，但保交楼压力依然艰巨，已步入攻坚时刻。故政策坚决转向“去库存”，517 会议明确需求侧三箭齐发+“收储”为去库存的核心手段。随后，超 200 城跟进落实首付比/利率双降，多个一线城市优化相关政策，且多地加速制定收储相关目标，“收储”作为去库存核心手段之一，若“收储”等相关工作在地方层面落实进展缓慢，不排除中央进一步督促，现行政策将充分落实。 分歧三：如何看待地产政策效果？ 65 城中有 50 个城市新房线上找房热度上涨，市场活跃度提升，但尚未在成交端有所体现。但我们认为，随着核心城市首付比与房贷利率陆续下调，以及政策持续发酵传导，成交端也将有显著升温。 关于收储：核心 31 城 2023 年租金收益率平均约 2.08%，几乎能够覆盖贷款成本。另地方政府可对收储存量房进行补贴与贴息，如郑州城发安居集团最终可以实现 1%—2%的收益率，在此支持之下，收储租金收益率能实现较好平衡；基于以下假设：①累计资金额度约 6000 亿；②投放于库存压力较高的 28 座核心城市；③资金投放以年度为单位，则今年或将平均拉动各高库存核心城市 23 年 21%的销售金额。 投资建议：政策与行业的分歧导致资本市场对板块普遍预期不强，但当下板块仍处于低估值、低持仓的核心事实没有改变，在中央定调坚决，政策加速发酵的环境下，板块估值修复空间较大，当下分歧中蕴含着机会，在此贝塔行情之下，仓位更加重要。标的方面重点关注：我爱我家、新城控股、龙湖集团、建发国际集团。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②商业运营和地产开发双轮驱动（新城控股、龙湖集团、华润置地）；③高股息及现金流健康的物管公司（南都物业、招商积余、保利物业）；④一二线城市的纯开发企业（招商蛇口、中国海外发展、建发国际集团、保利发展）。 风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 -34%-25%-16%-7%2%11%23/6/723/8/19 23/10/31 24/1/12 24/3/2524/6/6房地产沪深300房地产 行业专题报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 正文目录 1 分歧一：地产需求是否过度悲观了？ ................................................................ 4 1.1 行业深度调整背景下，住房总需求仍具支撑 ................................................... 4 1.1.1 行业面临深度调整，房价&销量持续磨底 ................................................ 4 1.1.2 23 年住房总交易正向增长，住房需求具备支撑 ........................................... 4 1.2 新房市场信心低迷，新房需求暂被抑制，二手房交易成主导 ..................................... 6 1.2.1 风险仍存、预期不佳，新房市场信心低迷 ............................................... 6 1.2.2 商品住宅库存高企，去化周期逐渐拉长 ................................................. 7 1.2.3 新房需求暂被抑制，二手房交易成主导 ................................................. 8 2 分歧二：政策空间节奏是否已充分兑现？ ............................................................ 9 2.1 化风险为首要任务，现行政策将充分落实 ...................................................... 9 2.1.1 化风险为中央层面首要任务，保交房进入攻坚时刻 ....................................... 9 2.1.2 新房市场较难自发企稳，政策坚决转向去库存 .......................................... 10 2.1.3 各地加速落实首付比/利率双降，收储或被中央督导 ..................................... 12 2.2 限制性政策陆续取消，更多鼓励性政策或将出台，政策空间仍存 ................................ 14 2.2.1 房住不炒基本完成使命，一线城市限制政策有望