房地产行业动态点评：“解放思想、拓宽思路”去库存

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 “解放思想、拓宽思路”去库存 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 6 月 09 日│中国内地 动态点评 “解放思想、拓宽思路”去库存 据《经济日报》，6 月 7 日国务院召开国常会，会上对房地产进一步予以积极指示，不仅强调了行业对人民、经济和金融体系的重要性，还提出了要继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施，去化、盘活工作要解放思想，拓宽思路。我们认为本次会议的表态进取，意味着 “517”新政所确定的去库存大方向上，还有更多值得期待的政策空间。我们看好本轮政策持续性以及发力点的效能，进而推动行业量价筑底企稳。重点关注在核心城市拥有更多资源和改善性产品能力的稳健房企，以及业绩具备韧性、现金流稳健且派息慷慨的物管公司。 去库存政策不止，期待未来进一步促进房价企稳，进而强化金融稳定大局 对比 3 月国常会的表态，本次会议以下 3 点值得关注：1）首提房地产对金融稳定的重要性。相对于 3 月国常会，此次会议还强调行业对“金融稳定大局”的重要性，这也是房地产“人民性”和“政治性”的明确解读；2）打开进一步推进“去库存”的政策空间，“继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施”，在措辞上提出“解放思想，拓宽思路”，这意味着后续更多新型政策工具值得期待；3）加快构建房地产新模式。3 月会议提出的“着力构建”变为“加快构建”，“市场+保障”等供应体系将加速推进。金融体系的稳定需要资产价格企稳，我们认为这是政策不止的重要原因。 地方落地节奏明快，未来更具多样性的去库存政策可期 “517”新政后，各地跟进节奏明快。上/深/广三个一线城市也在当月落地了新政。地方普遍下调了房贷利率以及首付比例。5 月百城首套、二套房贷平均利率环比 4 月下滑 12BP、26BP 至 3.45%、3.90%，均为 2014 年以来最低水平。目前首套、二套房利率最低水平已经降至 3.15%，但尚有北京等23 个城市二套房贷利率在 4%以上，仍有进一步调降的空间。另一方面，各地打出了不同的政策组合拳。如广州叠加鼓励以旧换新及收储政策，上海土拍放松房地价限制，本次会议后，未来或有更具多样性的去库存政策在路上。 基本面淡季不淡，政策持续性有望加快企稳节奏 “517”新政后基本面表现为淡季不淡。按网签滞后一周计算（5.24-6.6），54 城新房日均成交面积环比 4 月日均+16%，较 3 月日均-4%；26 城二手房日均成交面积环比 4 月日均-2%，较 3 月日均+11%。广州、杭州、南京、武汉、成都等 22 城新房日均成交超过 3 月；北京、深圳、杭州、成都等 20城二手房日均成交超过 3 月。尽管 6 月以来（1-6 日），新房整体较 5 月均值下行 15%，但二手房同比+16%，较 5 月也有 3%的微涨，整体维持住 3月水平。政策若具持续性，我们认为会加快市场筑底企稳的节奏。 政策呵护提振行业配置价值 “517”新政后，各大城市持续落地房贷利率和首付比例下调的政策，以上海为例的高能级城市进一步放开供给限制，本次国常会的表态有望进一步打开政策空间，我们继续看好地产板块估值修复，主要因为政治局会议“消化存量”的提法、“517”地产政策组合拳以及突破历史新低的房贷利率和首付比例，使得我们对本轮政策的决心和力度报以乐观态度。重点推荐：1）A股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、龙湖集团；3）物管公司：保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。 (34)(22)(11)113Jun-23Oct-23Feb-24Jun-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点推荐公司一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城建发展 600266 CH 买入 4.60 5.17 9,912 0.26 0.47 0.63 0.68 17.69 9.79 7.30 6.76 招商蛇口 001979 CH 买入 9.99 12.18 90,518 0.70 0.84 0.95 1.05 14.27 11.89 10.52 9.51 建发股份 600153 CH 买入 9.36 12.91 28,118 4.36 1.74 2.02 2.35 2.15 5.38 4.63 3.98 华润置地 1109 HK 买入 29.10 42.23 207,510 4.40 4.25 4.50 4.86 6.02 6.23 5.89 5.45 中国海外发展 688 HK 买入 15.36 19.77 168,113 2.34 2.45 2.72 2.83 5.98 5.71 5