房地产行业动态点评：关注核心城市的复苏征兆

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 关注核心城市的复苏征兆 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 5.17 买入 招商蛇口 001979 CH 12.18 买入 建发股份 600153 CH 12.91 买入 建发国际集团 1908 HK 19.03 买入 越秀地产 123 HK 9.74 买入 华润置地 1109 HK 42.23 买入 中国海外发展 688 HK 19.77 买入 龙湖集团 960 HK 15.46 买入 华润万象生活 1209 HK 33.60 买入 保利物业 6049 HK 39.68 买入 招商积余 001914 CH 15.12 买入 滨江服务 3316 HK 23.80 买入 万物云 2602 HK 26.86 买入 资料来源：华泰研究预测 2024 年 6 月 08 日│中国内地 动态点评 新政后核心城市成交确实出现改善 2022 年以来，主流城市的政策宽松对房地产销售的影响倾向于脉冲式，但普遍持续性不强，也造成了市场对政策效果的质疑。但 517 以来，我们观察到核心城市的销售复苏似乎有了更强的持续性。新政后（按网签滞后一周计算，5.24-6.5），54 城新房日均成交面积环比 4 月初至新政前（4.1-5.23）日均成交提升 21%，一线、二线、三线城市分别提升 7%、29%、17%。26城二手房日均成交面积环比 4.1-5.23 日均成交提升 5%，一线、二线、三线城市分别提升 12%、4%、2%。根据贝壳研究院数据，截至 6 月 2 日，一线新房和二手房 KMI 成交量指数连续两周环比上涨，均处于荣枯线 50 以上。 核心城市二手房连续三月维持较高水平 2023 年，核心城市在 3、4 月份销量释放后，成交逐步回落。而今年随着政策带动 5 月成交改善延续，3-5 月，北京/上海的二手住宅成交套数连续三个月高于 1.2/1.5 万套，深圳的二手商品房于 3-5 月分别录得 5196/4942/4871套成交，连续三个月维持在 5000 套左右的“荣枯线”水平，这也是深圳 2021年 6 月份以来最高规模的连续 3 月成交。二线城市方面，如果假设 2021-23年的二手住宅月均成交套数为荣枯线，杭州、青岛、成都的二手商品住宅销售 3-5 月连续三个月在荣枯线水平以上。 二手房量的维持是价格企稳的钥匙 部分价格指标也在反映积极变化，根据中原研究院的数据，截至 6 月 2 日，上海、广州、深圳的二手住宅报价指数已超过 2023 年 8 月 30 日的高位，这指标的变化反映了业主预期的上修。我们认为，这轮核心城市的二手房成交量能否维持决定了二手房价企稳预期。深圳此轮二手房成交量逐步改善是个好的迹象，在此前的价格企稳回升周期，如 2014 年末、2019 年等周期，都是二手房成交量连续多月跨越 5000-6000 套水平，从而带动价格企稳回升，后续值得关注。 去库存政策落地加快，更多行业支持政策或可期待 目前一线城市沪广深均落实 517 新政，陆续优化地产政策，有望持续稳定市场预期。更多行业支持政策仍可期待。我们看好在核心城市资源充沛以及运营稳健的优质房企与物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：建发国际集团、越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、保利物业、招商积余、滨江服务、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (34)(22)(11)113Jun-23Oct-23Feb-24Jun-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点公司推荐一览表 最新收盘价 目标价 市值 (百万) EPS (元) PE (倍) 股票名称 股票代码 投资评级 (当地币种) (当地币种) (当地币种) 2023 2024E 2025E 2026E 2023 2024E 2025E 2026E 城建发展 600266 CH 买入 4.60 5.17 9,912 0.26 0.47 0.63 0.68 17.69 9.79 7.30 6.76 招商蛇口 001979 CH 买入 9.99 12.18 90,518 0.70 0.84 0.95 1.05 14.27 11.89 10.52 9.51 建发股份 600153 CH 买入 9.36 12.91 28,118 4.36 1.74 2.02 2.35 2.15 5.38 4.63 3.98 建发国际集团 1908 HK 买入 14.94 19.03 28,322 2.29 2.66 3.13 3.56 5.94 5.11 4.35 3.82 越秀地产 123 HK 买入 6.13 9.74 24,676 0.79 0.81 0.88 1.05 7.06 6.89 6.34 5.31 华润置地 1109 HK 买入 29.10 42.23 207,510 4.40 4.25 4.50 4.86 6.02 6.23 5.89 5.45 中国海外发展 688 HK 买入 15.36 19.77 168,113 2.34 2.45 2.72 2.83 5.98 5.71 5.14 4.94 龙湖集团 960 HK 买入 12.52 15.46 84,729 1.95 1.95 2.10 2.18 5.85 5.85 5.43 5.23 华润万象生活 1209 HK 买入 28.20 33.60 64,367 1.28 1.55 1.85 2.14 20.06 16.56 13.88 12.00 保利物业 6049 HK 买入 33.20 39.68 18,371 2.49 2.82 3.18 3.58 12.14 10.72 9.50 8.44 招商积