房地产行业：沪广深楼市政策初显成效，北京政策将如何跟进优化？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 5 月 17 日，房地产“一揽子”政策落地，需求端将首套和二套房商贷首付比例调整为不低于 15%、25%，并取消全国层面首套和二套房商贷利率下限，随后全国多数城市快速响应跟进，5 月 27、28 两日，上海、广州、深圳相继下调首付比例、降低贷款利率，上海、广州还对限购政策进行优化，整体力度较大。从市场反馈来看，政策效果逐渐显现，上海二手房市场活跃度明显好转，新政落地后（5.28-6.5）二手房日均成交近 850 套，较 4 月日均增长 42.9%。 截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地 5.17 新政，首付比例、房贷利率均为全国最高，现行限购政策也为全国最严，从近期成交情况来看，北京新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度。当前全国房地产市场仍有调整压力，亟需通过核心城市，特别是一线城市市场好转来稳定预期，在此背景下，北京有必要加快落实 5.17 相关政策，推动市场修复。 一、政策落地后效果渐显，沪广深市场活跃度好转 图：上海、深圳、广州近期成交走势 0102030405060708090W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W531月2月 3月4月5月 6月7月8月9月 10月 11月 12月万平方米上海新房20212022202320240200400600800100012001 7 13192531 6 121824 1 7 13192531 6 12182430 6 12182430 524-124-224-324-424-524-6套日度成交套数周度日均成交套数上海二手房5.27 上海新政0510152025W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W531月2月 3月4月5月 6月7月8月9月 10月 11月 12月万平方米深圳新房202120222023202405001000150020002500W1W3W5W7W9W11W13W15W17W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W49W51W531月2月 3月4月5月 6月7月8月9月 10月 11月 12月套深圳二手房2021202220232024沪广深楼市政策初显成效，北京政策将如何跟进优化？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自 CREIS 中指数据、中房指数系统。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319253。 表：一线城市近期市场成交套数变化(截至 6 月 5 日) 时间 北京 上海 深圳 广州 新房 二手房 新房 二手房 新房 二手房 新房 限购限贷等政策出台时间(T) 4.30 5.27 5.6 5.28 2024 年 1 月日均 228 401 274 529 58 114 110 2024 年 2 月日均 54 218 96 254 28 70 80 2024 年 3 月日均 123 461 295 652 72 133 158 2024 年 4 月日均 113 431 308 593 78 138 159 2024 年 5 月日均 103 432 268 603 65 134 166 5.17 后日均（5.18 至 6.5） 106 466 308 758 68 134 172 政策后日均（T+1 至 6.5） 99 420 322 847 70 152 197 5 月日均环比 -8.8% 0.2% -13.2% 1.7% -16.7% -2.6% 4.8% 5 月日均同比 -38.9% 3.1% -30.3% -- -27.9% 48.0% -27.4% 5.17 后日均较 4 月日均变化 -6.4% 8.1% -0.2% 27.7% -13.2% -2.8% 8.3% 政策后日均较 4 月日均变化 -12.4% -2.6% 4.5% 42.9% -10.1% 9.8% 24.2% 注：上海二手房成交口径为二手商品房。 资料来源：中指数据 CREIS 从一线城市市场走势来看，沪广深在优化限购限贷政策后，新房、二手房市场均有一定程度改善，具体来看： 上海：5.27 新政落地后，市场情绪出现明显回升，新房方面，新政后居民购房门槛、购房成本较之前均明显下降，5.28-6.5 期间，新房日均成交 322 套，较 4 月日均增长 4.5%，部分项目推盘去化率较上期开盘时出现一定提升，预计短期内政策可带动新房成交进一步修复。二手房方面，市场活跃度提升较新房更为明显，根据中指数据，5.28-6.5 期间，二手商品房日均成交 847 套，较 4 月日均增长约 43%，其中 5.30-6.1 连续三天成交超 900 套，处于今年以来最高位。 深圳：5.6 限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，尤其是二手房市场表现较为活跃，5.7-6.5期间，二手房日均成交 152 套，较 4 月日均增长约 10%，5 月全月同比增长 48%，恢复节奏有所加快。 广州：5.28 政策优化后，新房项目活跃度回升明显，首付比例、房贷利率的下调明显降低了购房者置业门槛，带动了部分先前处于观望的购房者加快入市，叠加月末部分项目集中网签备案，5.29-6.5 期0102030405060W1W2W3W4W5W6W7W8W9W10W11W12W13W14W15W16W17W18W19W20W21W22W23W24W25W26W27W28W29W30W31W32W33W34W35W36W37W38W39W40W41W42W43W44W45W46W47W48W49W50W51W52W531月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万平方米广州新房2021202220232024中指研究院 中国房地产指数系统 间，新房日均成交 197 套，较 4 月增长约 24%。二手房方面，由于 2 年限售解除，短期二手房挂牌量有所增加，议价空间扩大，以价换量趋势延续。 对比北京来看，4.30 限购政策优化以来，5 月北京新建商品住宅、二手商品住宅分别成交 3222 套、13383 套，新房成交套数环比 4 月有小幅下降，二手房成交规模与 4 月基本持平。新房方面，在 4.30 政策落地后，新房虽有部分项目到访量出现增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重，5 月新房成交量同比降幅仍约四成，在一线城市中降幅最大；二手房方面，在 5.17 政策后，市场预期出现明显回升，部分购房者入市节奏加快，以价换量带动下，5 月二手房成交保持高位，同比小幅增长。值得注意的是，购房者普遍预期北京跟进 5.17 新政，这导致部分客户再次观望，等待降利率落地以减轻还贷压力。 图：北京、上海