恒基地产(0012.HK)2023年业绩逊预期，开发利润下降；维持中性

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 香港房地产 2024 年 3 月 22 日 恒基地产 (12 HK)2023 年业绩逊预期，开发利润下降；维持中性2023 年全年业绩差于市场预期：收入同比增长 7.9%至 275.7 亿港元，主要受各线业务收入增长温和带动。核心净利润大致持平，同比上升 0.8%至97.1 亿港元，但较彭博一致预测低 12%。净利润率下降 2.5 个百分点至35.2%，主要由于开发利润率下滑 3.8 个百分点至 16.2%及净利息费用增加。全年每股派息维持 1.80 港元，核心派息比率大致维持在~90%。物业开发利润下降，但撤辣后销情理想：物业开发收入同比增长 3.9%至152 亿港元，其中约 96.5%来自香港。已售未结销售达 177.4 亿港元，其中约 77%将在 2024 年结转入账。然而受房价下降影响，2023 年物业开发息税前利润同比下降 16%至 24.6 亿港元。2024 年，公司计划推出 13 个香港住宅项目，共计 181 万平方呎。另外，公司表示在撤辣后三周内，已售出946 个单位（2023 全年：1,583 个单位），总价约 59 亿港元。租金收入较为稳定：虽然写字楼近期租金有所下滑，当中 IFC 写字楼部份2023 年租金同比下跌约 5%，但被其零售部份约 8%同比增长所抵消。总租金收入同比上升 2.2%至 69 亿港元。未来的租金增长点包括：1）中环甲级写字楼 The Henderson 已于 2024 年 1 月建成，和 2）大型中环新海滨项目将于 2027-2032 年分期落成。维持中性，目标价 23.84 港元：我们认为其核心业务增长前景仍不明朗：1）香港物业开发：大型市区重建和农地转化项目开发周期长，2）香港物业开发利润率下跌，以及 3）香港投资物业：我们预计短期内中环写字楼供应过剩和需求不足将导致租金疲软且空置率较高，而中环新海滨项目最早于 2027 年才开始贡献收入，回收期较长。公司业绩差于市场预期，我们对恒基维持中性评级，目标价维持 23.84 港元。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年股价表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元 23.00港元 23.84+3.7%财务数据一览年结12月31日202220232024E2025E2026E收入 (百万港元)25,55127,57034,53135,37735,669同比增长 (%)8.67.925.22.50.8核心利润 (百万港元)9,6299,70610,87011,85412,502核心每股盈利 (港元)1.992.002.252.452.58同比增长 (%)-29.30.812.09.05.5前EPS预测值 (港元)2.763.52调整幅度 (%)-18.5-30.4市盈率 (倍)11.611.510.29.48.9每股账面净值 (港元)67.7467.4567.8068.2768.77市账率 (倍)0.340.340.340.340.33股息率 (%)7.87.88.28.69.1个股评级中性3/237/2311/233/24-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%12 HK恒生指数股份资料52周高位 (港元)28.8552周低位 (港元)19.60市值 (百万港元)111,351.97日均成交量 (百万)5.19年初至今变化 (%)(4.37)200天平均价 (港元)21.52谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152024 年 3 月 22 日恒基地产 (12 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 恒基 2023 财年全年业绩概览(百万港元)2022 年2023 年同比 (%)收入25,55127,570 7.9 销售物业14,635 15,210 3.9 租金收入6,731 6,876 2.2 百货商店业务和超级市场1,805 1,566 -13.2 其他业务2,380 3,918 64.6 销售成本(15,179)(17,540)15.6 毛利润10,372 10,030 -3.3 销售及推销费用(1,409)(1,326)-5.9 行政费用(2,328)(2,305)-1.0 其他净收入572 1,508 163.6 息税前利润7,207 7,907 9.7 投资物业公平值(减少)/增加(12)(1,700)n.m.净利息费用(1,033)(1,320)27.8 应占联营/合资公司利润4,618 5,557 20.3 税前利润10,780 10,444 -3.1 税项(1,277)(666)-47.8 税后利润9,503 9,778 2.9 少数股东权益(264)(517)95.8 净利润9,239 9,261 0.2 基本净利润9,629 9,706 0.8 每股盈利-呈报 (港元)1.911.910.2 每股盈利-核心 (港元)1.992.000.8 全年每股股息 (港元)1.81.80.0 基本派息率 (%)90.5%89.8%-0.7ppt息税前利润率28.2%28.7%0.5ppt销售物业20.0%16.2%-3.8ppt租金收入71.8%71.6%-0.2ppt百货商店业务和超级市场9.5%6.4%-3.1ppt基本净利率 (%)37.7%35.2%-2.5ppt净负债 (百万港元)79,086 73,869 -6.6 每股帐面净值 (港元)67.7 67.5 -0.4 净负债比率 (%)24.1%22.6%-1.5ppt资料来源：公司资料、交银国际2024 年 3 月 22 日恒基地产 (12 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 2: 恒基地产 (12 HK)目标价及评级资料来源: FactSet，交银国际预测图表 3: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入76.35110.1044.2%2024 年 02 月 29 日香港房地产823 HK领展房托买入35.9048.7035.7%2024 年 02 月 09 日香港房地产17 HK新世界发展买入9.0415.8074.8%2023 年 11 月 29 日香港房地产12 HK恒基地产中性23.0023.843.7%2023 年 08 月 23 日香港房地产123 HK越秀地产买入4.6710.70129.1%2023 年 12 月 08 日内地房地产3383 HK雅居乐集团买入0.701.1665.7%2023 年 12 月 01 日内地房地产1109 HK华润置地买入