房地产行业2026年展望：在新平衡中拥抱拐点与复苏

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻 NH BCM 或 登录研究部网站 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业剖析 2025 年 12 月 3 日2026 年展望：在新平衡中拥抱拐点与复苏中国内地房地产：“十五五”开局之年，寻找新均衡。展望2026年，我们预计行业在政策大力托举下探索新的发展模式，整体虽仍或面临一定挑战，但“好房子”和“好城市”带来的结构性机会已显现。我们预计 2026年全国商品房销售面积将为 9.0 - 9.5 亿平方米区间（对比 2024 年的约 9.7亿平方米）同时，由于销售面积和全国平均房价的结构性调整（部分被高端项目入市对冲），我们预计全国商品房销售金额预计将在约 10 - 11 万亿元人民币，其中包括约 8 - 9 万亿元人民币商品住宅销售。投资建议：我们对中国内地房地产的偏好排序为：估值不高的国企/国企背景开发商>拥有一/二线城市土地储备的民企龙头>其他民企开发商。中国香港房地产：拥抱拐点与复苏的到来。经历多年调整后，我们认为以下变化是市场复苏的关键支撑：1）宏观不确定性的改善（尤其是降息）；2）政策环境的重大宽松；3）基础需求驱动因素的回归。我们认为复苏是循序渐进的过程，预计投资者将优先布局住宅板块的复苏；其次是优质零售资产；最后是核心写字楼。我们预计住宅租金水平 2026 与 2027 年按年均增长约 3%，而正向净租金回报率与降息将提升用户购买力并刺激投资需求，因此我们预计住宅价格在 2026/2027 年分别上涨 5%/5%。另外，在本地消费情绪企稳与入境旅客增加的支持下，我们认为零售板块正处于复苏轨道，预计未来12 个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约 3–5%，而写字楼空置率已见顶，核心 CBD 连续八个季度录得正净吸纳量，我们预计租金企稳并为 2026 年反弹奠定基础。投资建议：综合各项信号与证据显示，中国香港实体市场正在触底或即将迎来反转。我们预计其内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情。对于选股，我们选择新鸿基地产（16 HK/买入）作为住宅复苏的高质量代理标的，我们预计其将在未来 1–2 年受益于板块复苏及多重重估催化因素。估值概要 资料来源：FactSet，交银国际预测 数据截至 2025 年 12 月 2 日 行业与大盘一年趋势图 资料来源：FactSet 房地产行业公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY25EFY26E FY25E FY26E FY25E FY26EFY25E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)安博PLD US买入134.94128.933.8964.31533.129.92.342.353.2新鸿基地产16 HK买入111.70100.507.5427.89013.312.70.470.463.7华润置地1109 HK买入35.3030.643.5753.7797.87.40.690.654.7恒基地产12 HK买入32.6829.681.9122.06915.514.30.450.446.1领展房托823 HK买入45.7037.082.7022.52913.714.70.590.617.3万国数据9698 HK买入47.6432.68-0.0360.141NA211.1NANANA周大福创建659 HK买入8.567.660.7290.82310.59.30.750.7412.4碧桂园服务6098 HK买入9.546.470.8530.8716.96.70.530.528.7越秀地产123 HK买入6.794.540.6800.7786.15.30.290.287.2新世界发展17 HK买入9.706.830.1980.36534.518.70.100.100.0中海物业2669 HK买入6.304.950.5020.5338.98.42.402.034.3置富产业信托778 HK买入5.924.94-0.045-0.044NANA0.380.387.3越秀服务6626 HK买入4.202.540.3200.3607.26.40.940.877.0顺丰房托2191 HK买入3.842.810.2920.2559.611.00.630.639.3雅居乐集团3383 HK买入1.160.40-0.983NANANA0.03NA0.0新意网集团1686 HK中性8.585.090.2950.34817.214.63.823.682.9雅生活服务3319 HK中性3.202.380.6860.7283.13.00.300.285.8时代邻里9928 HK中性0.600.640.211NA2.7NA0.34NA5.5世纪互联VNET US 未评级NA8.970.1100.140575.4452.13.253.210.0平均47.951.61.021.085.312/244/258/2512/25-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%40%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152025 年 12 月 3 日房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻 NH BCM 或 登录研究部网站 https://research.bocomgroup.com 2目录中国内地房地产：聚焦止跌回稳 ...................................................................................................3宏观环境与政策框架——“十五五” 的开局之年，寻找新平衡 ...........................................................................................................3中国香港房地产：拥抱拐点与复苏的到来...................................................................................11住宅：复苏的先锋，预计 2026 年租金上涨 3%，中小户型价格上涨 5%.................................................................................................11零售：稳步向上 ........................................................................................................................................