中国香港房地产行业：新周期的曙光——拐点与复苏

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻 NH BCM 或 登录研究部网站 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 行业剖析2025 年 11 月 27 日新周期的曙光——拐点与复苏把握非对称复苏的机遇。我们认为中国香港房地产市场的复苏将不只是单一事件，而是循序渐进的过程，且涵盖不同资产子板块。我们预计投资者将优先布局住宅板块的复苏；其次是优质零售资产；最后是核心写字楼。我们将行业评级由“同步”上调至“领先”。越来越多的迹象显示实体市场正在回暖，我们预计深层次的内在价值有望释放。新鸿基地产（16 HK）与领展房托（823 HK）分别为我们住宅与商业物业的首选标的，我们预计两者未来 1–2 年有望受益于行业复苏与多重催化剂。多重因素驱动，预示市场拐点。经历多年调整后，一系列重要催化剂正在显效，显示市场拐点已至。我们认为以下变化是市场复苏的关键支撑：1）宏观不确定性的改善（尤其是降息）；2）政策环境的重大宽松；3）基础需求驱动因素的回归，包括人口趋势变化。住宅板块有望反弹：我们预计持续的人口流入将继续推动住房需求，尤其是租赁需求。2025 年租金水平预计上涨约 3–5%，2026 与 2027 年年均增长约 3%。未来价格的关键催化剂包括正向净租金回报率与降息，这将提升用户购买力并刺激投资需求。我们预计住宅价格在 2025/2026/2027 年分别上涨 3–5%/5%/5%。零售先行，其后是核心写字楼：在本地消费情绪企稳与入境旅客增加的支持下，我们认为零售板块正处于复苏轨道，尽管斜率较住宅温和。预计未来 12 个月核心地段零售租金温和增长，社区商场租金增长约 3–5%。写字楼方面，过去18 个月空置率已见顶，核心CBD 连续八个季度录得正净吸纳量，我们预计 2H25 租金企稳，并为 2026 年反弹奠定基础。同时，随着持续降息，我们看到住户端投资需求强劲，或将有助于率先稳定零售与写字楼资产的资本价值。旅游复苏：量先于质。在政府持续举办活动吸引旅客下，访港旅客逐步回升，2025 年前八个月达 3,280 万人，同比增加 11.1%。月均旅客量达 410万人，约为 2019 年水平的 88%、2017–2019 年平均水平的 82.2%。预计全年旅客量可达4,900–5,000万人。值得注意的是，旅客结构正在发生变化，自由行群体逐渐超过高消费团体。我们认为这将推动住宿与餐饮等基本消费，而奢侈品零售受人均支出水平影响仍待进一步复苏。估值概要 资料来源：FactSet，交银国际预测 截至 2025 年 11 月 26 日 行业与大盘一年趋势图 资料来源：FactSet 中国香港房地产行业行业评级领先↑公司名称股票代码评级目标价收盘价-----每股盈利---------市盈率--------市账率---- 股息率FY25EFY26E FY25E FY26E FY25E FY26EFY25E(当地货币) (当地货币) (报表货币) (报表货币)(倍)(倍)(倍)(倍)(%)新鸿基地产16 HK买入111.7098.257.5427.89013.012.50.460.453.8恒基地产12 HK买入32.6829.881.9122.06915.614.40.450.456.0领展房托823 HK买入45.7037.002.7022.52913.714.60.580.617.4周大福创建659 HK买入8.567.520.7290.82310.39.10.740.7212.6新世界发展17 HK买入9.707.100.1980.36535.919.40.110.110.0置富产业信托778 HK买入5.925.01-0.045-0.044NANA0.380.397.2平均17.714.00.450.456.211/243/257/2511/25-20%-10%0%10%20%30%40%50%行业表现恒生指数谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152025 年 11 月 27 日中国香港房地产行业 1下载本公司之研究报告，可从彭博搜寻 NH BCM 或 登录研究部网站 https://research.bocomgroup.com 2目录投资要点：新周期的曙光——把握非对称复苏.............................................................................3多梯度投资视角 ...........................................................................................................................................................................................3对股市的影响与选股框架——把握非对称复苏........................................................................................................................................3行业整体影响：从估值修复到增长重估....................................................................................................................................................4上调行业评级至“领先”；首选新鸿基地产（16 HK）、领展房托（823 HK）........................................................................................5多重因素驱动，预示市场拐点 .......................................................................................................7新趋势、新方向：拨云见日...........................................................................................................8多重基本面驱动复苏 ...........................................................................................................................................................................