房地产行业研究:京沪房贷政策齐调整,期待销售量升价稳
敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年 12 月 14 日,北京、上海贯彻落实此前政治局会议精神及《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》的指导,结合本地房地产市场的实际情况,先后调整普通住房标准并优化差别化住房信贷政策。本次京沪新政均放宽了普通住房认定标准、下调了首二套房的首付比例及房贷利率,且北京延长了个人住房贷款年限,有利于更好地满足刚性和改善性住房需求。 点评 当前京沪楼市亦表现承压,亟待宽松政策支持。销售承压:截至 12 月 13 日,今年北京新房累计成交面积 1095.5万方,同比+1.9%;上海新房累计成交面积 1774.2 万方,同比+3.8%,尽管累计同比正增长,但 5、6 月以来高频数据持续承压,同比增幅逐渐收窄。价格下跌:4-10 月期间上海二手房价有 6 个月环比下跌,北京二手房价有 4 个月环比下跌。此外,同为一线城市的广州、深圳已在 9-11 月期间出台一系列支持政策,例如广州解除外围限购、深圳放宽普宅标准、降低首二套房的首付比例及房贷利率等,具有信号意义。因此之前尚未落地宽松政策的北京、上海出台需求端支持政策正当其时。正如我们在今年 6 月以来外发的多篇报告中多次强调的(例如《深圳释放一线放松信号,金融支持地产再迎利好》等),一线城市有望在放松普宅认定标准、降低一二套房首付比例等方面进行松绑。 新政出台有望促进成交,助力房价企稳,稳定市场预期。本次新政:①在降首付比例方面,京沪的首付比例均不再与普宅认定相挂钩,京沪首套房的首付比例有此前的 35%-40%统一降至 30%,二套房的首付比例降至核心区 50%、外围 40%。②在降房贷利率方面,基于 11 月五年期以上 LPR 为 4.2%,北京首套利率由原来 4.75%降至 4.2%-4.3%,二套利率由原来 5.25%降至 4.75%-4.8%;上海首套利率由原来 4.55%降至 4.1%,二套利率由原来 5.25%降至 4.4%-4.5%。③在放宽普宅标准方面,京沪单套建筑面积限制上升至 144 平及以下(原为 140 平及以下),且上海取消价格标准,北京大幅提高各环线的单价标准并取消总价限制。④在延长房贷年限方面,北京个人最长住房贷款年限由此前的 25年增加至 30 年。本次京沪新政能够有效地降低居民购买首二套住房的资金门槛、房贷支出及税费负担,有利于更好地满足刚性和改善性住房需求,在当前楼市较为低迷的环境下,助力提升成交活跃度及信心。如果后续成交能够持续改善,将有利于房价的企稳修复。而北上作为全国楼市风向标,如果后续房价企稳,将对稳定全国房价的预期有一定的正向作用。 一线城市的保障房体系或有配套完善措施落地,建设有望提速。当前中国房地产“保障房+商品房”双轨制的新发展模式已基本确立,在对于商品住宅逐步放松限制的同时,预计保障房体系的筹措来源、资金支持等将逐步完善,体系内共有产权房、公租房、保障性租赁住房等的标准(品质、价格、申请门槛等)也将进一步确立,保障房建设进度有望加速。2023 年 12 月 7 日上海市房管局表示,全市已推出保障性租赁住房用地 222 幅,计划供应量 25.4 万套房源,总投资 2834 亿元。截至目前,开工 188 个项目,涉及 21.3 万套房源,目前全市投运的保租房出租率平均达到 74%。 投资建议 继广深先行放松后,京沪出台需求端支持政策,当前四大一线城市宽松政策均已落地,若后续成交热度上升将助力房价企稳,改善市场的观望情绪,对于房企的销售去化有边际改善效应。在限制性政策逐步放松的同时,保障房的配套措施或将落地,建设有望提速,进而加速行业 K 型分化。重点推荐聚焦核心一二线城市、主打改善型产品的头部优质央国企,如建发国际集团、越秀地产、华发股份、华润置地、招商蛇口等。 风险提示 政策落地进度不及预期;宽松政策对市场提振不佳;多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1:北 京、上海、深圳宽松政策的前后对比情况 来源:各政府官网,国金证券研究所 注:北京、上海的首付比例、房贷利率和普宅标准均在 2023 年 12 月 14 日调整,深圳 2023 年 9 月 29 日调整房贷利率,2023年 11 月 22 日调整首付比例和普宅标准 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表2:A 股 地产 PE-TTM 来源:wind,国金证券研究所 图表3:港 股地产 PE-TTM 来源:wind,国金证券研究所 图表4:港 股物业股 PE-TTM 来源:wind,国金证券研究所 05101520252016/7/112017/1/112017/7/112018/1/112018/7/112019/1/112019/7/112020/1/112020/7/112021/1/112021/7/112022/1/112022/7/112023/1/112023/7/11PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV024681012141618202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV0204060801001202016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 4 扫码获取更多服务 图表5:覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润(亿元) 归母净利润同比增速 (亿元) 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 增持 1,163 5.1 5.7 5.3 226.2 203.4 218.1 0% -10% 7% 600048.SH 保利发展 买入 1,189 6.5 6.0 4.9 183.5 197.0 243.5 -33% 7% 24% 001979.SZ 招商蛇口 买入 854 20.0 12.9 8.0 42.6 66.3 107.3 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 294 4.7 1.9 3.9 62.8 158.6 75.1 3% 152% -53% 002244.SZ 滨江集团 买入 237 6.3 5.0 3.9 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 600325.SH 华发股份 买入 201 7.8 7.2 6.4 25.8 28.1 31.2 -19% 9% 11
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