房地产行业点评：北上政策齐发力，市场复苏可期

证 券 研 究 报 告 Ta行业研究 行业事件点评 Tabl e_First|Tabl e_Summary 房地产行业点评 北上政策齐发力，市场复苏可期 投资要点： ➢ 事件：12月14日，北京上海同步调整房地产调控政策，分别在普通住宅认定标准、首付比例及按揭利率等方面进行了政策优化，旨在更好的满足刚需和改善需求，促进房地产健康平稳发展。 ➢ 普宅标准放宽 北京上海同步大幅放宽普通住宅认定标准，大幅提升成交价格认定标准，5环内不高于 8.5 万元/㎡、5-6 环不高于 6.5 万元/㎡、6 环外不高于 4.5 万元/㎡；上海取消普通住宅价格要求，仅对单套面积要求不高于 144 ㎡。 标准放宽下，普通住宅占比大幅提升，对于目前市场二手房交易中，非普通住宅交易产生的增值税，在认定为普通住宅后免征。二手房交易成本下降，有利于二手房市场成交流动性改善。 ➢ 首付比例下降 首套房最低首付比例北京、上海同步下调至30%。二套方面，北京城六区下调至50%、非城六区下调至40%；上海远郊六区（嘉定、松江、奉贤、宝山及金山）二套首付比例最低下调至40%，其他区域最低50%。同时，北京最长房贷年限由25年恢复至30年。 我们认为，首付比例下调有利于进一步促进刚需及改善性需求释放。认房不认贷新政后，改善需求释放带来的二手房挂牌增长，进一步传导至置换需求释放不通畅的困境，在二套房首付比例下降的背景下，有望得到直接改善。 ➢ 按揭利率下调 北京城六区首套商贷按揭利率不低于 LPR+10bp(4.3%)、二套不低于LPR+60bp(4.8%) ； 非 城 六 区 首 套 不 低 于 LPR(4.2%) 、 二 套 不 低 于LPR+55bp(4.75%)。上海商贷按揭利率首套不低于 LPR-10bp；二套远郊六区不低于 LPR+20bp(4.4%)，非远郊六区不低于 LPR+30bp(4.5%)。 按揭利率下调一方面有助于促进合理购房需求释放，降低还贷压力，增加居民可支配收入的同时提升居民的消费意愿；同时，北京上海在城区与郊区的房贷利率非对称下调，也体现了支持合理购房需求的政策导向。 ➢ 政策齐发力，市场企稳可期 我们认为，中央经济工作会议后，房地产调控政策同步在供需双端发力，需求侧重点支持合理购房需求释放，供给端一视同仁满足不同房企的合理融资需求，持续宽松的政策环境将改善居民预期的同时，扭转市场供需双弱的负反馈局面，驱动房地产市场企稳复苏。 ➢ 投资建议：我们认为，当前地产板块已经过度反应了市场的悲观预期，在当前供需双端政策发力，行业有望企稳复苏的背景下，地产板块投资价值凸显。建议关注重点龙头房企：保利发展、招商蛇口、滨江集团，以及优质混合所有制企业：万科A、金地集团。 ➢ 风险提示：地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧 Tabl e_First|Tabl e_R eportD ate 房地产行业 2023 年 12 月 14 日 Tabl e_First|Tabl e_Rati ng 强于大市(维持评级) Tabl e_First|Tabl e_C hart 一年内行业相对大盘走势 团队成员 Tabl e_First|Tabl e_Author 分析师 陈立 执业证书编号：S0210523080003 邮箱：cl30270@hfzq.com.cn Tabl e_First|Tabl e_Contacter Tabl e_First|Tabl e_Rel ateRepor t 相关报告 诚信专业 发现价值 1 请务必阅读报告末页的重要声明 -35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%申万房地产沪深300 丨公司名称 诚信专业 发现价值 2 请务必阅读报告末页的重要声明 行业事件点评|房地产行业 图表 1：新政前后对比 数据来源：北京市住建委、上海住建委、华福证券研究所 调整前调整后调整前调整后首套35%30%普宅35%非普宅40%30%二套普宅50%非普宅70%非郊六区50%郊六区40%普宅60%非普宅80%城六区50%非城六区40%首套LPR+35BP(4.55%）LPR-10BP(4.1%)LPR+55BP(4.75%）城六区LPR+10BP(4.3%)非城六区LPR(4.2%)二套LPR+105BP(5.25%)非郊六区LPR+30BP(4.5%)郊六区LPR+20BP(4.4%)LPR+105BP(5.25%)城六区LPR+60BP(4.8%）非城六区LPR+55BP(4.75%)面积单套≤140㎡单套≤144㎡单套≤140㎡单套≤144㎡价格内环内≤450万/套内外环≤310万/套外环外≤230万元/套无价格限制五环内单价≤3.96万五至六环之间单价≤3.168万六环以外单价≤2.376万五环内单价≤8.5万五至六环之间单价≤6.5万六环以外单价≤4.5万北京城六区包括：东城、西城、海淀、朝阳、丰台、石景山普宅标准上海郊六区包括：嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山上海北京首付比例房贷利率 丨公司名称 诚信专业 发现价值 3 请务必阅读报告末页的重要声明 行业事件点评|房地产行业 分析师声明 本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映了本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿。 一般声明 华福证券有限责任公司（以下简称“本公司”）具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料，该等公开资料的准确性及完整性由其发布者负责，本公司及其研究人员对该等信息不作任何保证。本报告中的资料、意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，之后可能会随情况的变化而调整。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态，对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 在任何情况下，本报告所载的信息或所做出的