房地产行业周报(2023年第49周)：房企“白名单”制持续推进，新房成交回落

证 券 研 究 报 告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 房地产 2023 年 12 月 14 日 房地产行业周报（2023 年第 49 周） 推荐 （维持） 房企“白名单”制持续推进，新房成交回落  板块行情：本周（12 月 4 日-12 月 8 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌 3.7%，在 31 个一级行业板块中排名第 28 位。  政策要闻：中央层面：1）中国人民银行：要主动适应我国房地产市场重大转型，战略上，牢牢坚持房住不炒的定位；策略上，弱化房地产市场风险水平，防范房地产市场风险外溢，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需。为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。2）中国证监会：健全多层次资本市场体系，推动 REITs 市场扩面提质。3）住房和城乡建设部：地级及以上城市将全面开展城市体检工作，体检对象包括住房、小区、街区、城区，并围绕体检对象建立城市体检基础指标体系（试行），设定一定数量的核心指标。4）：财政部：拟将 REITs 纳入社保基金可投资范围，并要求社保基金会开展直接股权投资和私募股权基金投资，要坚持安全至上、优中选优原则。5）中共中央政治局：继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强经济宣传和舆论引导，坚决守住不发生系统性风险的底线。地方层面：1）上海崇明区：到 2025 年底，基本完成小梁薄板房屋改造；到 2027 年底，全面完成小梁薄板房屋改造；到 2032年底，全面完成不成套职工住宅改造。2）广州：全面推行房地产经纪从业人员实名登记；严格落实明码标价制度；推动符合条件的民间投资项目发行基础设施 REITs ；落实房地产“金融 16 条”政策。  公司动态：1）碧桂园：董事局主席杨惠妍指出，未来 12 个月公司主要有三项工作：保交付、保经营和保信用。2）中国海外发展：中国海外集团于 2023 年12 月 6-8 日，增持 100 万股本公司股份。3）越秀地产：11 月，公司实现合同销售金额约为人民币 118.75 亿元，同比上升约 0.4%，实现合同销售面积约为33.23 万平方米，同比下降约 0.7%；前 11 月，公司累计合同销售金额约为人民币 1329.1 亿元，累计合同销售面积约为 405.38 万平方米，同比分别上升约29.1%、15.8%。  销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比上升。1）本周 21 城商品房成交面积 252 万方，环比下降 29%，同比下降 21%；年初至今 21 城成交面积 1.46亿方，累计同比增速下降 4.5%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为 67.3 万方、127.9 万方、56.7 万方，周环比增速分别为-48%、-12%、-27%，周同比增速分别为-26%、-16%、-23%。3）本周 11 城二手房成交面积 159.5 万方，环比上升 0%，同比上升 39%；年初至今 11 城二手房成交面积 7650 万方，同比上升 27%。  投资策略：2024 年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023 年 9 月的需求端政策放松节奏加快，但销售回暖低于预期，2024 年地产总量数据可能面临压力。低质量土储仍是行业的难题，部分房企仍有偿债压力，部分优质国央企也面临计提存货减值的业绩压力。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024 年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。  风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。 证券分析师：单戈 邮箱：shange@hcyjs.com 执业编号：S0360522110001 行业基本数据 占比% 股票家数(只) 112 0.01 总市值(亿元) 12,706.47 1.46 流通市值(亿元) 11,903.81 1.77 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -4.5% -12.4% -26.7% 相对表现 1.4% 0.4% -12.1% 相关研究报告 《房地产行业 2024 年度投资策略：压力仍在，探索待变》 2023-12-09 《房地产行业周报（2023 年第 48 周）：新房成交同环比回升，首批消费 REITs 获批》 2023-12-04 《房地产行业周报（2023 年第 47 周）：“三个不低于”支持房企融资，深圳二套房首付降至 40%》 2023-11-27 -27%-16%-5%6%22/1223/0223/0523/0723/0923/122022-12-14~2023-12-13房地产沪深300华创证券研究所 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 目 录 一、行情回顾：股市普遍下跌，地产板块排名 28 位 ................................................... 4 二、政策要闻：住建部开展城市体检工作，房企“白名单”制持续推进 ..................... 5 三、销售端：新房成交同环比下降，二手房成交同比上升 ....................................... 10 （一）新房市场：本周 21 城成交面积环比下降 29%，同比下降 21% ..................... 10 （二）二手房市场：本周 11 城成交面积环比上升 0%，同比上升 39% ................... 11 四、融资端：本周发债企业主要为地方国企 ............................................................... 12 五、投资建议 ................................................................................................................... 12 六、风险提示 ................................................................................................................... 13 房地产行业周报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 3 图表目录 图表 1 本周申万地产板块下跌 3.7%，板块排名第 28 位 .................................................. 4