房地产行业跟踪报告：先立后破重回高度，政策目标兼顾长短

请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 [Table_MainInfo] 行业研究/房地产 证券研究报告 行业跟踪报告 2023 年 12 月 14 日 [Table_InvestInfo] 投资评级 优于大市 维持 市场表现 [Table_QuoteInfo] 2823.532988.723153.913319.103484.303649.492022/122023/32023/62023/9房地产海通综指 资料来源：海通证券研究所 相关研究 [Table_ReportInfo] 《第 49 周新房成交同比增速回落、供销比回落》2023.12.12 《TOP100 房企 11 月销售数据点评——岁末翘尾偏弱，单月销售同环比双降》2023.12.07 《第 47 周新房成交同比增速回落、供销比回升》2023.11.27 [Table_AuthorInfo] 分析师:涂力磊 Tel:021-23185710 Email:tll5535@haitong.com 证书:S0850510120001 联系人:陈昭颖 Tel:(021)23183953 Email:czy15598@haitong.com 先立后破重回高度，政策目标兼顾长短 [Table_Summary] 投资要点：  事件：12 月政治局会议召开。2023 年 12 月 8 日，中共中央政治局召开会议，分析研究 2024 年经济工作。关于整体宏观政策调控，会议指出，明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。  关注“先立后破”历史提法。2021 年 7 月政治局会议首次提出“先立后破”，针对“要统筹有序做好碳达峰、碳中和工作，尽快出台 2030 年前碳达峰行动方案，坚持全国一盘棋，纠正运动式‘减碳’，先立后破，坚决遏制‘两高’项目盲目发展”。在 2021 年 12 月会议中该提法再次出现，但落脚点在整体经济工作，即“必须坚持稳中求进，调整政策和推动改革要把握好时度效，坚持先立后破、稳扎稳打。”2022 年 3 月，习近平总书记在参加十三届全国人大五次会议内蒙古代表团审议时强调，绿色转型是一个过程，不是一蹴而就的事情。要先立后破，而不能够未立先破。  触发政策宽松，供保稳价双箭齐发。2021 年“先立后破”提法出现前后，政策对煤炭等直接涉及行业有明显的宽松。2022 年 3 月，发改委印发《关于成立工作专班推动煤炭增产增供有关工作的通知》，要求“主要产煤省区和中央企业全力挖潜扩能增供，年内再释放产能 3 亿吨/年以上，日产量达到 1260 万吨以上”。  地产与全局紧密相连，调控方向逐渐明晰。基于以上历史经验分析，我们认为“先破后立”的政治意义体现为改革非一蹴而就，达成政治改革任务的同时仍需考虑全局脉络发展，防止重大系统性危机的发生。虽然 12 月政治局会议并未直接涉及地产相关指导，但考虑地产对全局影响，我们预计“先立后破”在地产端或体现以下方面，即  1）需求侧，区分炒作需求和刚性需求，避免政策误伤“刚需”。有利于刚需释放，有利于总需求平稳的金融政策、落户政策或将更大程度推广。不再适应新形势的各类限制政策或面临更大程度修改；  2）供给侧，通过“三大工程”稳定市场供应和房价预期，理顺“去库存、稳房价和保民生”三者关系，防止投资总金额、交易量水平、价格走势大起大落。  投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业内优质蓝筹企业存在超跌，继续看好行业三阶段信用修复。1）开发类：A 股-万科 A、保利发展、招商蛇口、华发股份、建发股份、新城控股、金地集团、城建发展、首开股份、滨江集团、天健集团；H 股-中国海外发展、华润臵地、龙湖集团、绿城中国、碧桂园、美的臵业；2）物业：万物云、碧桂园服务、华润万象生活、保利物业、中海物业、招商积余、越秀服务；3）文旅：华侨城 A；4）园区：张江高科。  风险提示。行业基本面下行风险。 行业研究〃房地产行业 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2 表 1 不同类型政策方向汇总 政策类型 可能变化 出现概率 供给端政策 财税政策 土地增值税 税率变化 暂无可能 保障性住房 建设规模 保证合理建设规模和标准 按照计划 城市更新和旧城改造 在原有基础上完善制度设计，加大推行力度 存在趋势 长租公寓建设 完善参与主体、建设标准、运营模式 按照计划 融资能力 REITS 等通道打开 按照计划 配套和建设标准 各类型住房建设特点 存在趋势 企业端差别化信贷 三道红线 对各类型指标定义进行窗口指导 必要时可考虑 贷款双集中 对各类型指标定义进行窗口指导 必要时可考虑 按揭发放速度 对符合标准企业提高放款速度 存在趋势 资本金要求 降低资本金要求 暂无概率 开发贷款审批 对符合标准企业提高放款速度 存在趋势 增大融资渠道 REITS 底层资产更多通道打开 存在趋势 供应链融资 缓解产业链信用问题，保障合理竣工 存在趋势 股权融资 对符合标准企业放开 A 股境内融资 按照计划 境外融资 增大境外债市场内资参与额度 必要时可考虑 债务重组 指导问题企业债务重组 存在趋势 土地 土地双集中 完善制度设计 存在趋势 开竣工时限 完善制度设计 必要时可考虑 售价标准限定 根据市场情况调整销售限价 存在趋势 保证金要求 适度放宽拿地前保证金要求 存在趋势 土地出让金付款标准 根据市场情况调整 必要时可考虑 需求端政策 财税政策 换房退税 出售自有住房并在现住房出售后 1年内在市场重新购买住房 已是趋势 购房补贴 扩大受益人群 暂无调整必要 房产税 扩大试点城市范围 暂无调整必要 二手房营业税 优惠税力度调节 存在趋势 契税 优惠税力度调节 存在趋势 二手房个人所得税 优惠税力度调节 暂无调整必要 印花税 优惠税力度调节 存在趋势 普通住房认定标准 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 居民端差别化信贷政策 房贷利率 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 首套房贷款比例 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 首套房利率 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 首套房公积金贷款额度 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 二套房贷款比例 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 二套房利率 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 二套房公积金贷款额度 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 二次以上购房贷款 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 管制干预 不符合条件的外地居民购房 不同城市根据自身特点调节 暂无调整必要 二次以上本地居民购房 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 二手房挂牌价 不同城市根据自身特点调节 存在趋势 限外令 不同城市根据自身特点调节 概率低 户籍制度 人才引进 放宽人才引进标准 存在趋势 购房与户籍挂钩 放宽落户标准 概率低 网络管理 房产网络信息 保障联网信息透明公开 存在趋势 货币政策 利率 LPR 变动 降低 LPR 存在趋势 准备金率 准备金率波动 降准 存在趋势 资料来源：