房地产行业京沪楼市政策放松点评：京沪楼市政策同时放松，板块积极信号到来

com行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 12 月 14 日 京沪楼市政策同时放松，板块积极信号到来 看好 ——京沪楼市政策放松点评 相关研究 "化解房地产风险放在首位，完善三大工程基础性制度-中央经济工作会议点评" 2023 年 12 月 12 日 "政治局会议要求稳中求进，银行密集约见 房 企 座 谈 - 地 产 及 物 管 行 业 周 报（2023/12/2-2023/12/8）" 2023 年 12 月 10 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 事件：  12 月 14 日，北京市发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，包括：优化普通住房（以下简称普宅）认定标准，下调个人住房贷款最低首付款比例（首套 30%，二套城六区 50%、非城六区 40%），下调首套和二套房贷利率，延长最长贷款期限。  12 月 14 日，上海市发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，包括：取消普宅总价认定标准，下调首套和二套房贷利率，下调个人住房贷款最低首付比例（首套 30%，二套主城区 50%、非主城区 40%）。 点评：  北京下调首套首付至 30%、二套 40-50%，下调贷款利率、普宅标准、延长最长贷款期限。本次北京政策调整前后差异包括：1）首付比例下调：首套首付比例降至 30%（原普宅 35%、非普 40%），二套城六区 50%、非城六区 40%（原普宅 60%、非普 80%）；2）房贷利率下调：首套利率城六区 4.3%（LPR+10BP）、非城六区 4.2%（LPR），原为 4.75%（LPR+55BP）；二套利率城六区 4.8%（LPR+60BP）、非城六区 4.75%（LPR+55BP），原为 5.25%（LPR+105BP）；3）普宅标准下调：小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套建筑面积在 144 平（含）以下，5 环内成交价在 85,000 元/平（含）以下（原单价低于39,600 元/平或总价低于 468 万元）、5-6 环成交价在 65,000 元/平（含）以下（原 31,680元/平或总价低于 374.4 万元）、6 环外成交价在 45,000 元/平方米（含）以下（原 23,760元/平或总价低于 280.8 万元）；4）最长贷款期限延长：延长至 30 年（原 25 年）。  上海下调首套首付至 30%、二套 40%-50%，下调贷款利率、取消普宅总价标准认定。本次上海政策调整前后差异包括：1）首付比例下调：首套首付比例降至 30%（原 35%），二套主城区 50%、非主城区 40%（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）40%（原普宅 50%、非普 70%）；2）房贷利率下调：首套利率 4.1%（LPR-10BP），原为4.55%（LPR+35BP）；二套利率主城区 4.5%（LPR+30BP）、非主城区 4.4%（LPR+20BP），原为 5.25%（LPR+105BP）；3）取消普宅总价标准认定：单套住房建筑面积在 144 平以下（含），原为 140 平以下；取消总价认定，原内环内总价低于 450 万元/套、内环与外环之间低于 310 万元/套、外环外低于 230 万元/套。  京沪楼市政策放松支持改善需求、减少交易税费，降低月供压力。以在上海主城区购买总价 1,000 万元、面积 144 平以下的二套房为例，一方面首付比例从 70%降至 50%，另一方面：1）假设业主买入价格为 100 万，则对应少缴纳增值税 45 万元，占比总房价的 4.5%；2）房贷利率从 5.25%降至 4.5%，首付比例 50%维持不变，假设贷款 30 年，则对应月供从 27,610 元降至 25,334 元，减少月供占比原月供的 8%。  投资分析意见：京沪楼市政策同时放松，板块积极信号到来，维持“看好”评级。近期中央经济工作会议未提“房住不炒”，提出化解房地产风险放在首位，并要求加快推进三大工程，总体延续 7 月政治局会议的支持基调，本次京沪楼市政策同时放松再次强化支持态度，并预计后续需求端将有更进一步的改善空间，同时预计三大工程将逐步进入落地期。我们认为后续城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键，其中城中村改造是中短期政策发力关键点，而住房双轨制是中长期政策顶层设计，从而兼顾短期稳经济和长期健康发展。并预计核心城市销售将逐步改善，格局优化下优质房企成长空间打开。我们维持房地产板块“看好”评级，1）推荐优质房企：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、保利发展、建发股份、新城控股、万科 A；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、龙湖集团、中海外发展；2）建议关注城中村改造受益企业：北京：城建发展；上海：中华企业；广州：越秀地产；深圳：天健集团。此外，维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、万物云、华润万象、新大正，建议关注：招商积余。  风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 4 页 简单金融 成就梦想 表 1：北京、上海楼市政策调整情况 北京 新政前 新政后 首套首付比例 普宅 35% 30% 非普宅 40% 二套首付比例 非普宅 60% 城六区外 40% 城六区内 50% 非普宅 80% 首套贷款利率 4.75%（LPR+55BP） 城六区外 4.2%（LPR） 城六区内 4.3%（LPR+10BP） 二套贷款利率 5.25%（LPR+105BP） 城六区外 4.75%（LPR+55BP） 城六区内 4.80%（LPR+60BP） 贷款年限 25 年 30 年 普宅标准 1）住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上； 2）单套建筑面积在 140 平方米（含）以下； 3）实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于 39,600元/平方米或总价低于 468万元，五至六环之间单价低于 31,680 元/平方米或总价低于 374.4 万元，六环以外单价低于23,760 元/平方米或总价低于 280.8 万元 1）住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上； 2）单套建筑面积在 144 平方米（含）以下； 3）实际成交价格低于确定的价格标准，其中五环内单价低于 85,000 元/平方米，五至六环之间单价低于 65,000 元/平方米，六环以外单价低于 45,000/平方米 上海 新政前 新政后 首套首付比例 35% 30% 二套首付比例 非普宅 50% 自贸区临港新片区、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 40% 非普宅 70% 其他 50% 首套贷款利率 4.55%（LPR+35BP） 4.1%（LPR-10B