房地产行业2024年度策略报告：行业复苏-经济的新引擎

证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明01证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明行业复苏-经济的新引擎房地产行业2024年度策略报告：地产研究团队2023年12月14日证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明摘要1政策松绑销售触底回暖•核心城市成交率先修复：从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月起30城新房销售与14城二手房数据均走出了6月以来的低谷，呈现修复的趋势。•后续政策松绑空间主要集中在一线城市。•标杆房企销售稳定增长：2023年优质房企销售大多有一定增长，拿地力度方面，除部分房企拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；我们预计明年标杆房企销售增速整体为增长5-10%的情况。城中村改造拉动投资•城中村改造对投资与销售拉动作用明显：我们预计21个超特大城市的城中村改造中，将产生合计为11307万㎡的拆迁体量，改造升级体量66218万㎡，总投资额达56290亿元；可拉动57654亿元的商品房销售。•此外，我们以青岛张村河片区为例，选取了改造前后的8个代表性项目，验证了城中村改造对地价与房价的正向影响。•本轮参与城中村改造一级做地的主体将以带城投性质的地方国企为主，地方上市平台直接受益于相关政策，迎来规模方面的增长，同时，随着城中村改造专项贷、专项债等融资方式的落地，将直接助力地方平台化解财务压力问题。掘金地方国企上市•在本轮周期中，不少核心城市的地方国企发展速度高于央企和民企，主要原因是大量市场化企业出现信用危机或选择收缩规模，各地政府土地出让出现压力，期望将旗下地产平台做大做强，提高规模和操盘能力。•这些企业除了托底自己所在城市的地块外，全国化扩张动作也非常明显，如武汉城建在广州、成都等拿地等。这些企业在发展到一定规模后，基于一方面更加职业化管理的需求，另一方面国企对证券化率考核的要求，上市的诉求非常明显，如湖北联投。投资建议：在房地产销售和投资尚未看到明显回温的背景下，央企仍能保持稳健经营，实现业绩增长，随着“三大工程“及金融端利好政策的相继落地，央企龙头或将受益并带动行业发展，因此我们维持行业”推荐“评级。风险提示：调控政策收紧风险；预售模式变化风险；房价大幅下跌风险；土地价格上升风险；境外融资收紧风险；市场进一步下行风险证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明目录C O N T E N T S城中村改造拉动投资02政策松绑销售触底回暖01掘金地方国企上市03投资建议042风险提示05证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告01 政策松绑销售触底回暖3证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.1图表：全国商品房销售金额及月度同比变化核心城市成交率先修复415448.57150969205 10036.591330573587708109127773-2%-2%6%-9%-27%-20%-21%-19%-20%-30%-20%-10%0%10%050001000015000200002月3月4月5月6月7月8月9月10月2023年全国商品房销售金额（亿元）同比资料来源：国家统计局，wind，民生证券研究院尽管国家统计局的全国商品房销售数据10月同比仍处于低位，较去年同比下降20%，但从克而瑞统计的城市能级更高的30城数据来看，8月底一线城市认房不认贷的新政出台后，10月（第41周）起30城销售同比便开始回升出现增长，同比变化幅度在-2%到+20%间，呈现修复的趋势。14城二手房数据自新政后（第37周）起也走出了低谷，同比恢复增长且均为正，10月以来平均同比增幅近20%。-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%01002003004005006001周3周5周7周9周11周13周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周35周37周39周41周43周45周47周49周重点监测30城销售面积同比-100%-50%0%50%100%150%200%250%0501001502002501周5周7周9周11周13周15周17周19周21周23周25周27周29周31周33周36周38周41周43周45周47周14城二手房销售面积同比图表：2023年重点14城二手房周度销售面积(万方)与同比图表：2023年重点30城新房周度销售面积(万方)与同比资料来源：CRIC，民生证券研究院资料来源：CRIC，民生证券研究院证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.2图表：部分一线二线城市仍有限购取消空间一线城市政策松绑仍有空间5资料来源：各地政府官网，本地宝，民生证券研究院城市限购区域限购套数外地购房者社保年限最低首付比例城市限购区域限购套数外地购房者社保年限最低首付比例本地外地本地外地北京全区域21530%珠海核心区32020%上海全区域21520-30%太原核心区21030%深圳全区域21530%昆明核心区21030%广州核心区21220%南通核心区不限不限130%杭州核心区21125%温州全区域210.520%天津核心区210.520%南京不限20%南昌核心区21220%合肥不限20%长沙核心区21220%式汉不限30%厦门核心区21320%郑州不限20%成都核心区21120%福州不限25%石家庄核心区不限1220%青岛不限20%西安核心区210.520%济南不限30%苏州核心区310.520%无锡不限30%宁波核心区21230%兰州不限20%泉州核心区不限1120%沈阳不限20%三亚全区域21525%大连不限20%海口全区域21525%嘉兴不限20%核心城市中，目前仍然维持全区域限购的除了一线城市北京、上海和深圳外，还有三亚、海口和温州三个前期投资情绪较高的城市，其中前五个城市的外地社保年限方面也长达5年，而2年以下是核心城市的主流；限购套数大多为本地2套，外地1套；首付比例方面最高的为北京的30%，上海为20-30%，深圳为30%，其余大多降至30%以下；后续政策松绑空间主要集中在一线城市。证券研究报告* 请务必阅读最后一页免责声明1.3标杆房企销售稳定增长6资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院图表：标杆房企拿地总金额（亿元）及同比-40%-20%0%20%40%-1004009001400保利发展中国海外发展招商蛇口万科A建发国际绿城中国越秀地产滨江集团龙湖集团华发股份中国金茂新城控股2023年1-10月2022年同期同比图表：标杆房企销售总金额（亿元）及同比资料来源：公司公告，克而瑞，民生证券研究院-30%-20%-10%0%10%20%30%01000200030004000保利发展万科A中国海外发展华润置地招商蛇口绿城中国滨江集团龙湖集团中国金茂越秀地产建发国际新城控股2023年1-10月2022年同期同比2023年优质房企销售大多有一定增长，表现较好的如保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等，1-10月销售金额同比增速分别为1.4%、13.6%、16.4%和9.9%；拿地力度方面，除中国海外发展、万科、中国金茂和绿城中国外拿地金额为正增长外，其余均较去年略有减弱；随着市场情绪的恢复与新房供应的增加，明年标杆房企销售将有更高增长。