房地产行业点评报告：北上调整首付比，需求端政策重磅发力

证券研究报告 | 行业点评 | 房地产 http://www.stocke.com.cn 1/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 房地产 报告日期：2023 年 12 月 14 日 北上调整首付比，需求端政策重磅发力 ——行业点评报告 事件 ❑ 事件 1：12 月 14 日，北京市住房城乡建设委、税务总局北京市税务局、人民银行北京市分行、金融监管总局北京监管局、北京住房公积金管理中心五个部门联合印发了《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，下调新发放房贷最低首付款比例、下调房贷利率、延长房贷期限及调整普宅标准。 ❑ 事件 2：12 月 14 日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市规划资源局、市财政局、市税务局五个部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。 投资要点 ❑ 京沪再次同时发布调整政策，稳住房地产市场信号凸显 2023 年 8 月 31 日央行及国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，明确首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，二套房不低于 30%。2023 年 9 月 1 日，上海和北京相继发布政策全面执行首套房“认房不认贷”，但未调整首付比例。2023 年 12 月中央经济工作会议提出“要守住不发生系统性风险的底线”，在会议精神的指导下本次京沪同时调整了非普标准、首付比例、房贷利率等。我们认为北京市场的政策调控通常具有风向标意义，可看出稳定市场的迫切性和重要性。此外，核心一线城市在放松首付比、房贷利率之后，还有限购和契税调整的政策可期待。 ❑ 普通住宅和非普通住宅在首付比上无差异 北京此次政策和先前最大不同在于，普通住宅和非普通住宅不再就首付比上有差异。虽然在非普通住宅的认定上有标准（普通和非普契税仍然会不同），但是首付比的差异没有了。新政前首付比普宅 35%，非普 40%，二套首付比普宅60%，非普 80%。新政后普宅和非普首付比均为 30%，普宅和非普二套首付比为 40%或 50%，二套首付比差异在于是城六区外还是城六区内。我们认为这个政策，对非普也就是改善型住宅利好更多，能够释放改善型住房的购买力。 ❑ 调控思路更加精细化，由“一城一策”向“一区一策”转变 本次北京及上海对于首付比例及房贷利率进行了差异化的分区管理。2022 年限购政策出现了分区调整，但并未调整信贷政策。此次北京和上海分别就城区内和城区外以及市区及外围区域，对首付比例及房贷利率方面进行了差异化调整。我们认为这是政策调整新信号，未来核心城市管理颗粒度可能会精细化。 ❑ 房贷期限延长助力再降购房成本 此次北京市将房贷期限由最长 25 年调整至 30 年。我们在 2022 年 10 月 24 日发布的《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》中，就需求端各类政策对购房刺激效果进行了评估测算，测算方法以购房者月供变化为对比指标。我们发 行业评级: 看好(维持) 分析师：杨凡 执业证书号：S1230521120001 yangfan02@stocke.com.cn 研究助理：吴贵伦 wuguilun@stocke.com.cn 相关报告 1 《防风险仍为关键，政策前置或有空间》 2023.12.13 2 《传统产业园走向产业新城，产业投资带来发展新契机》 2023.11.29 3 《三部门引导信贷均衡投放，一视同仁支持房企融资》 2023.11.21 行业点评 http://www.stocke.com.cn 2/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 现，下调房贷利率 1 个百分点的作用和贷款年限延长 5 年近似。所以此次北京房贷期限延长 5 年对购房成本有较大的降低效果，我们认为可以有效的刺激需求侧修复。 ❑ 投资建议 我们认为此次政策放松的城市其本土开发商受益会比较明显，例如北京的城建发展、上海的中华企业等。此外我们继续看好超跌的房地产公司的估值修复：保利发展、招商蛇口；以及能够参与广州城中村的越秀地产。 ❑ 风险提示 行业政策落地不及预期，盈利能力继续下滑，市场销售不及预期。 表1： 北京及上海需求端政策调整内容 项目 城市 调整前 调整后 首套 二套 首套 二套 首付比例 北京 普宅 35% 非普宅 40% 普宅 60% 非普宅 80% 30% 城六区 50% 非城六区 40% 上海 35% 普宅 50% 非普宅 70% 30% 市区 50% 外围区域 40% 房贷利率 北京 4.75% 5.25% 城六区 4.3% 非城六区 4.2% 城六区 4.8% 非城六区 4.75% 上海 4.55% 5.25% 4.10% 市区 4.5% 外围区域 4.4% 普宅标准 北京 ①容积率≥1.0 ②单套建面≤140 平 ③5 环内单价≤39600 元/平或总价≤468 万元， 5-6 环单价≤31680 元/平或总价≤374 万元， 6 环外单价≤23760 元/平或总价≤281 万元 ①容积率≥1.0 ②单套建面≤144 平 ③5 环内单价≤85000 元/平， 5-6 环单价≤65000 元/平， 6 环外单价≤45000 元/平 上海 ①五层以上（含）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； ②单套建面≤140 平； ③内环线以内总价≤450 万元， 内环线与外环线之间总价≤310 万元, 外环线以外≤230 万元 ①五层以上（含）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等； ②单套建面≤144 平 房贷期限 北京 25 年 30 年 上海 30 年 —— 资料来源：政府官网，浙商证券研究所 注：北京市新政实施时间为 2024 年 1 月 1 日，北京市城六区包括东城、西城、朝阳、海淀、丰台及石景山区；上海市新政实施时间为 2023 年 12 月15 日，上海市外围区域包括自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个行政区。 行业点评 http://www.stocke.com.cn 3/3 请务必阅读正文之后的免责条款部分 股票投资评级说明 以报告日后的 6 个月内，证券相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.买 入 ：相对于沪深 300 指数表现＋20％以上； 2.增 持 ：相对于沪深 300 指数表现＋10％～＋20％； 3.中 性 ：相对于沪深 300 指数表现－10％～＋10％之间波动； 4.减 持 ：相对于沪深 300 指数表现－10％以下。 行业的投资评级： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于沪深 300 指数的涨跌幅为标准，定义如下： 1.看 好 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现＋10%以上； 2.中 性 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%～＋10%以上； 3.看 淡 ：行业指数相对于沪深 300 指数表现－10%以下。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重。 建议：投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如