房地产行业对上海进一步放松的点评：发力需求，产业政策接续

请务必阅读正文之后的免责条款部分 [Table_MainInfo] [Table_Title] 2023.12.14 发力需求，产业政策接续 ——对上海进一步放松的点评 谢皓宇(分析师) 白淑媛(分析师) 黄可意(研究助理) 010-83939826 021-38675923 010-83939815 xiehaoyu@gtjas.com baishuyuan@gtjas.com huangkeyi028691@gtjas.com 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880123070129 本报告导读： 同一天内，上海紧跟北京放宽非普住宅认定标准，相比于北京，更加宽松，仅保留了面积的约束，去除了总价和单价的约束，力度明显更大，尤其是对市中心老旧小区。 摘要： [Table_Summary]  上海住建委发布公告，对非普住宅认定标准进行调整，仅保留对面积的约束。按照上海新政，普通住宅的条件为：1）五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2）单套住房建筑面积在 144 平方米以下（含 144 平方米），以上两个条件需要同时满足。政策取消了对价格的约束，无论是总价还是单价，相比于北京，条件更为宽松。  四个一线城市，除了部分区域限购以外，政策基本再次回到同一起跑线，相比于全国版本，政策约束主要集中于限购和利率水平。在北京和上海放松政策之后，一线城市的政策基本保持一致，后续在行政政策上，调整空间主要是限购（北京非普住宅认定仍然还有单价约束），其他和全国版政策趋于一致。在信用政策方面，主要差异在于利率，目前二三线城市首套房贷款利率大多集中于 3.7~3.9%，全国平均贷款利率也不足 4.2%，因此还有一定的下调空间。相比于市场观点，我们仍然并不认为首付比例是强约束，因为目前平均首付比例仍然足够高，也即居民购房不会用足杠杆，因此单纯的首付比例调整并不会换来更多的需求释放，那么，未来的政策空间主要集中于限购政策和贷款利率水平。  由于产业结构更加贴近新兴产业，导致上海市场楼市波动更大，强有力的政策仍然需要进一步出台。相比于其他城市，以制造业为首的产业更加集中于上海，更加与全球经济接轨，也就导致上海楼市的波动较其他城市更大。以目前上海楼市情况来看，强有力的政策仍然需要进一步出台，更好的稳定楼市。  地产自身政策的宽松，进入后半程，后续仍然以需求修复作为做大观察变量，因此，相比于地产自身政策，宏观经济政策的重要性在提升。以政策放松的空间来看，最为重磅的是限购政策，除此以外，较为严格的行政管制均有一定程度的放松。在考虑继续维持限购的基础上，需求的增量来自于经济政策、而非地产政策，这在行业处于发展新模式的阶段下，显得更为重要。2024 年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。  风险提示：走过去土地金融模式，市场需求加速下行。 [Table_Invest] 评级： 增持 上次评级: 增持 [Table_subIndustry] 细分行业评级 [Table_DocReport] 相关报告 房地产《工业化、城镇化联袂前行》 2023.12.13 房地产《先立后破，一直在路上》 2023.12.09 房地产《政策继续加码，需求仍待修复》 2023.12.01 房地产《创新金融，发力城改》 2023.11.29 房地产《深圳再放松，一线的风向标》 2023.11.23 行业事件快评 股票研究 证券研究报告 [Table_industryInfo] 房地产 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 3 表 1: 重点公司盈利预测 证券简称 12.14 最新股价（元） 22 EPS 23E EPS 22 PE 23E PE 总市值（亿元） 总股本（亿股） 2023年全年涨幅 投资评级 600048.SH 保利发展 9.93 1.53 1.69 6.5 5.9 1,189 120 -32% 增持 000002.SZ 万科 A 10.50 1.90 1.72 5.5 6.1 1,163 119 -39% 增持 001979.SZ 招商蛇口 9.42 0.55 0.80 17.1 11.8 854 91 -24% 增持 600383.SH 金地集团 4.65 1.35 2.50 3.4 1.9 210 45 -54% 增持 002244.SZ 滨江集团 7.63 1.20 1.33 6.4 5.7 237 31 -12% 增持 000402.SZ 金融街 3.80 0.28 0.66 13.6 5.8 114 30 -27% 增持 601512.SH 中新集团 8.09 1.07 1.28 7.6 6.3 121 15 5% 增持 数据来源： WIND，国泰君安证券研究 行业事件快评 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 3 本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。 免责声明 本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。 本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。 本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所