房地产行业动态点评：一线城市金融支持再强化

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 一线城市金融支持再强化 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 建发股份 600153 CH 13.27 买入 滨江集团 002244 CH 12.51 买入 万科 A 000002 CH 14.80 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 招商积余 001914 CH 16.79 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 12 月 14 日│中国内地 动态点评 京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复 12 月 14 日，北京、上海进一步优化地产政策，调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政，是京沪继 9 月 1 日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现，京沪新政有望带动当地房地产市场改善，为全国市场的预期修复注入信心。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司。 京沪出台多项举措促进刚性和改善性需求释放 根据京沪政府官网，北京新政包括：1、降低首付比例：首套房调降 5-10pct，二套房调降 10-40pct，相对更利好改善需求；2、调整普宅标准：建筑面积略有提升（140 平至 144 平），各环线成交单价标准上调 115%/105%/89%，并且取消总价限制，调整后全市普宅占比提升至七成左右，更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠；3、降低房贷利率；4、延长房贷年限。上海新政包括：1、降低首付比例：首套房调降 5pct，二套房调降 0-30pct，相对更利好改善需求；2、调整普宅标准：建筑面积略有提升，并且直接取消了各环线总价限制，更多中心城区住宅将被纳入普宅范畴；3、降低房贷利率。 一线城市均已完成至少两轮政策松绑，后续或仍存政策空间 本次地产新政，是京沪继 9 月 1 日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。从最新政策的宽松程度来看，广州>深圳>上海>北京。上海相比北京，普宅标准更为宽泛，房贷利率更低；深圳相比上海，核心区二套房首付比例更低；广州是唯一解除非核心区限购的一线城市，此外非户籍社保满 2 年即可购房、首套房标准更为宽泛、增值税征免年限已从 5 年调至 2 年。这意味着北京、上海、深圳或仍存一定政策空间，同时广州核心区限购亦未松绑，我们预计后续仍可随市场变化相机抉择，确保房地产市场平稳健康发展。 参考深圳市场，京沪新政有望带动当地市场改善和全国市场的预期修复 京沪房地产市场在 9 月脉冲反弹后，10 月起又遇波折，同时房价也面临一定压力。根据贝壳的数据，11 月京沪二手房成交价格环比-3.2%/-4.9%、同比-7.3%/-13.8%。本次政策调整后，参照深圳近期再次优化地产政策后的市场表现，我们预计京沪市场也有望呈现改善。根据贝壳的数据，深圳在 11月 22 日调整二套房首付比例和普宅标准后，新房和二手房经纪人预期指数均迎来显著反弹，连续三周站上荣枯平衡线；根据中原地产的数据，新政后首周深圳中原二手房带看环比+33%，新房/二手房成交环比+160%/27%。 投资建议 重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、万物云、滨江服务。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 12 月 14 日，北京、上海均以五部门联合发文的形式进一步优化地产政策，调整普宅认定标准、下调首付比例、下调房贷利率，核心区和非核心区实施差异化政策。本次地产新政，是京沪继 9 月 1 日放松“认房又认贷”之后，再次对地产政策做出优化，至此一线城市均已完成至少两轮地产政策松绑。参考深圳新政后表现，京沪新政有望带动当地房地产市场企稳反弹，为全国市场的预期修复注入信心。我们继续推荐在核心城市拥有较多布局和资源优势的公司，重点推荐：1）A 股开发：城建发展、建发股份、滨江集团、万科 A；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云、滨江服务。 北京出台四大举措促进刚性和改善性需求释放 本次北京政策调整主要内容包括：1、降低首付比例：首套房不低于 30%，二套房位于城六区/非城六区的分别不低于 50%/40%；此前北京首付比例与普宅标准挂钩，首套房普宅/非普不低于 35%/40%，二套房普宅/非普不低于 60%/80%，本次对于首付比例的调降幅度，首套房在 5-10pct、二套房在 10-40pct，相对更利好改善需求。2、调整普宅标准：同时满足容积率 1.0 以上、单套建筑面积 144 平以下、5 环内/5-6 环/6 环外成交价格在85000/65000/45000 元/平以下的住房视为普宅；相比此前一直沿用的 2014 年标准，建筑面积略有提升（此前为 140 平），各环线成交单价标准上调 115%/105%/89%，并且取消总价限制，调整后全市普宅占比提升至七成左右（来源：北京住建委官网），更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠。3、降低房贷利率：城六区首套房/二套房贷款利率下调至LPR+10/60bp，即 4.30%/4.80