房地产行业：中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 12 月 11 日至 12 日，中央经济工作会议在北京举行，全面总结 2023 年经济工作，深刻分析当前经济形势，系统部署 2024 年经济工作，会议有关房地产的主要内容如下： ◼ 明年要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。要强化宏观政策逆周期和跨周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，加强政策工具创新和协调配合。 ◼ 积极的财政政策要适度加力、提质增效。要用好财政政策空间，提高资金效益和政策效果。优化财政支出结构，强化国家重大战略任务财力保障。合理扩大地方政府专项债券用作资本金范围。 ◼ 稳健的货币政策要灵活适度、精准有效。保持流动性合理充裕，社会融资规模、货币供应量同经济增长和价格水平预期目标相匹配。发挥好货币政策工具总量和结构双重功能，盘活存量、提升效能，引导金融机构加大对科技创新、绿色转型、普惠小微、数字经济等方面的支持力度。促进社会综合融资成本稳中有降。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。 ◼ 要增强宏观政策取向一致性。加强财政、货币、就业、产业、区域、科技、环保等政策协调配合，把非经济性政策纳入宏观政策取向一致性评估，强化政策统筹，确保同向发力、形成合力。加强经济宣传和舆论引导，唱响中国经济光明论。 ◼ 持续有效防范化解重点领域风险。要统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，严厉打击非法金融活动，坚决守住不发生系统性风险的底线。积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。统筹好地方债务风险化解和稳定发展，经济大省要真正挑起大梁，为稳定全国经济作出更大贡献。 【中指观点】 1、强调坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，强化宏观政策逆周期和跨周期调节；明年财政政策有望加大力度，降息降准亦有一定空间 2023 年前三季度，我国 GDP 同比增长 5.2%，预计全年 5%左右的增长目标能够顺利实现，但经济恢复基础仍不稳固，10、11 月制造业 PMI 连续 2 个月低于枯荣线，外贸压力仍较大，房地产开发投资仍是固定资产投资的主要拖累项。 本次中央经济工作会议强调明年要坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”，相比去年提出的“稳字当头、稳中求进”，政策基调更加积极。“以进促稳”意味着宏观经济政策或将更加侧重“进”，明确要“在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取”，短期来看，明年更需要依靠政策的“进”来推动经济的“稳”。而“先立后破”最早出现在 2021 年“碳达峰”相关描述中，本次放在政策基调中，中央经济工作会议定调！“先立后破”下的房地产能否迎来转机 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 或意味着“先立后破”从重点领域上升到经济全局层面，宏观经济在新旧动能转换过程中，更加强调要稳步过渡，新动能未“立”前，旧动能仍需要发挥稳定经济的作用。房地产作为国民经济支柱产业，关联着众多上下游产业，过去两年行业经历了“超调”，明年房地产能否企稳对稳定宏观大局尤为重要。 本次会议明确提出要“加大宏观调控力度”“强化宏观政策逆周期和跨周期调节”，“积极的财政政策要适度加力、提质增效”“稳健的货币政策要灵活适度、精准有效”。预计 2024 年宏观政策将继续加强，财政政策力度有望进一步加大，赤字率或将继续提高；货币政策更加强调“有效”，针对薄弱环节的结构性支持力度也有望加大，国际上美联储加息周期接近尾声，或为我国货币政策释放更大的可操作空间，未来降息降准仍有一定预期。 另外，会议指出“要增强宏观政策取向一致性”，进一步表明各项政策形成合力的重要性，多项政策合力才能更好地促进政策效果实现最大化。就房地产市场而言，我们认为明年政策需要在需求端继续优化限制性政策，供给端支持房企合理融资、化解企业风险以及推进“三大工程”建设等方面协同发力，才能推动行业恢复平稳。 2、化解房地产风险仍是 2024 年重要目标，企业资金支持政策有望进一步落地见效，需求端政策有望继续托底发力 2023 年 10 月末，中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”后，11 月以来多部委召开企业座谈会落实相关举措，多家商业银行召开企业座谈会，提出要加大在开发贷、按揭贷、经营贷及债券承销等方面的支持。 本次中央经济工作会议继续强调“坚决守住不发生系统性风险的底线”“积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展”。“坚决”两字表明了中央对守住不发生系统性风险的底线的态度。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面，预计 2024 年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措亦有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。 另外，7.24 中央政治局会议以来，多次中央会议通稿均未提及“房住不炒”，一定程度上反映出中央对于房地产政策的托底导向。同时，当前化解房企风险仍需要推动企业恢复自我造血能力，市场销售实质性修复是改善企业资金面的关键，而销售好转仍需需求端政策继续托底发力，根据中指监测，8 月底以来各地需求端政策密集出台，截至目前，仅一线城市及个别二线城市仍有限制性政策。尽管本次会议未明确涉及需求端政策，但从趋势来看，预计 2024 年政策仍将继续优化，其中一线城市有望降首付、降利率、因区施策优化限购，核心二线城市有望全面取消限购，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。 值得关注的是，今年以来，多地出台“以旧换新”相关举措。一方面，部分城市开发商与房地产经纪机构合作，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产经纪机构出售旧房；另有部分城中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 市探索企业收购“卖旧”房屋，售房款用于在相应项目购买新房，激活换房需求释放。本次会议指出“推动大规模设备更新和消费品以旧换新”，对于住房消费来说，2024 年或有更多城市围绕“以旧换新”出台配套政策，促进置换需求释放。 表：核心一二线城市限购及限贷政策现状（截至 12 月 12 日） 城市 限购区域 首套最低首付 （限购区域） 首套房贷利率 （商贷） 二套普宅首付 （限购区域） 二套房贷利率 （商贷） 北京 全市 普宅 35% 非普 40% 4.75% (LPR+