房地产行业2024年投资策略：与时舒卷，和光同尘

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 61 [Table_Page] 投资策略报告|房地产 证券研究报告 [Table_Title] 房地产行业 2024 年投资策略 与时舒卷，和光同尘 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 基本面见底的前提是扭转价格预期。23 年预计城镇人口人均销售、人均开工相当于 2007 年、2003 年水平，新房去化周期处于高位、二手挂牌量持续增长，本轮周期房价下跌持续时间历史最长、跌幅最大。从微观层面来看，房价下跌时间最长的一类城市（14 个季度以上），新房销售面积相对稳定，房价下跌较少的一类城市（8 个季度以内）销售面积还未见底，当前基本面恢复的关键在于扭转价格预期。 ⚫ 24 年基本面：销售存变数，投资承压下行。24 年的基本面有两种情况，乐观情况下，需求政策超预期（库存问题解决、扭转价格预期），景气度持续恢复至 14-16 年水平，谨慎情况下，政策缓慢放松，24 年维持当前景气度水平不回落。谨慎、乐观两种情况下预计 24 年销售面积 11.6 亿平、12.7 亿平，同比-6%、+3%，新开工面积 9.1、10.0 亿平，同比-9%、持平，总投资 10.0 万亿元、10.5 万亿元，同比-11%、-7%。竣工方面，考虑到出险房企经营现金流缺口的扩大， 预计后续交付难度增加，谨慎、乐观情况下预计 24 年竣工同比-14%、-5%。 ⚫ 三大工程建设对冲投资下行压力。城中村与保障房建设，能否发力将成为明后两年房屋建设投资的重点。21 个城市城中村改造建筑面积约为 15 亿平米。一级拆迁成本在一线城市约为 8329 元/平，其余城市7779 元/平，中性情境下 21 个城中村改造一级投资 7.4 万亿元，城改项目前期主要工作为拆迁，涉及到的投资较少，对地产行业的施工贡献将集中在 26 年之后。新保障房体系包括保障性租赁住房、保障性住房，假设 24 年分别年均筹集 200 万套、600 万套，筹集方式为 50%新建、50%回购存量房，则 24 年保障性住房有望贡献近 4000 亿元的施工投资。乐观情况下预计 24-26 年新旧保障房及安置房（城中村、棚改等）建设投资合计 6163、7527、10533 亿元，同比分别+6%、+22%、+40%，对整体施工投资的拉动效果分别为 1.4、2.7、4.9pct。 ⚫ 估值复盘及投资建议。长期来看，房地产企业的核心价值在于帮助政府实现资源变现，城中村改造实际是政府在增加核心土地储备，在此过程中杠杆利用效率较高、资金成本较低的房企将更具备优势。中期来看，强投资房企企业经过 2-3 年“去库存、调结构”，优质资源占比平均 4 成，随着新货占比的持续提升，资产质量改善逐步显现，经营 ROE改善有望带动估值修复。短期来看，23 年 11 月以来，深圳新政以及银行“三个不低于”都在打破原有的政策框架，突破原有限制，若 24 年基本面修复超预期，强投资、弱投资房企均具备估值修复机会。 ⚫ 风险提示。需求侧政策力度及基本面表现不达预期；供给侧修复不及预期；房价下行影响居民信心；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。 [Table_Grade] 行业评级 买入 前次评级 买入 报告日期 2023-12-13 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 分析师： 谢淼 SAC 执证号：S0260522070007 021-38003637 xiemiao@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘,谢淼并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_Contacts] 联系人： 辛恬 021-38003800 xintian@gf.com.cn 联系人： 李怡慧 021-38003636 liyihui@gf.com.cn -29%-22%-15%-8%-1%6%12/2202/2304/2306/2308/2310/23房地产沪深300 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 61 [Table_PageText] 投资策略报告|房地产 重点公司估值和财务分析表 股票简称 股票代码 货币 最新 最近 评级 合理价值 EPS(元) PE(x) EV/EBITDA(x) ROE 收盘价 报告日期 （元/股） 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 2023E 2024E 万科 A 000002.SZ 人民币 11.01 2023/10/31 买入 20.34 1.64 1.70 6.2 6.0 6.8 9.4 7.2% 7.0% 招商蛇口 001979.SZ 人民币 9.80 2023/11/1 买入 16.49 0.85 1.66 11.5 5.9 7.7 4.7 7.1% 12.1% 新城控股 601155.SH 人民币 12.25 2023/4/11 买入 21.94 1.55 1.77 7.9 6.9 5.9 6.3 5.6% 6.0% 金地集团 600383.SH 人民币 4.87 2023/9/21 买入 11.56 1.08 1.09 4.5 4.5 6.6 11.5 7.0% 6.6% 建发股份 600153.SH 人民币 9.98 2023/11/2 买入 16.79 4.87 2.14 2.1 4.7 2.8 2.5 19.7% 8.0% 华发股份 600325.SH 人民币 7.45 2023/10/12 买入 13.65 0.95 1.09 7.8 6.8 8.2 4.2 11.7% 11.8% 滨江集团 002244.SZ 人民币 7.89 2023/10/27 买入 14.02 1.44 1.72 5.5 4.6 4.1 2.4 15.8% 15.9% 新湖中宝 600208.SH 人民币 2.33 2022/5/5 买入 3.54 0.33 0.37 7.0 6.2 32.2 31.9 6.1% 6.4% 金融街 000402.SZ 人民币 3.87 2022/4/14 买入 10.39 0.57 0.62 6.8 6.2 26.6 24.8 4.2% 4.4% 首开股份 600376.SH 人民币 3.26 2023/5/3 买入 5.84 0.13 0.31 25.0 10.5 20.3 18.3 1.2% 2.8% 万科企业 02202.HK 港币 7.29