领展房托(0823.HK)温和复苏，加息影响持续；维持中性

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 香港房地产 2023 年 10 月 6 日 领展房托 (823 HK)温和复苏，加息影响持续；维持中性静默期前简报会：我们参加了领展房地产投资信托基金（”领展”）于 10 月 5 日举行的静默期前简报会，内容涵盖营运更新（2023/24 财年 1 季度）、资本管理、长期策略及市场更新。要点如下：出租率保持高位，租金轻微上调。截至6 月30 日，香港零售及写字楼出租率维持高位，分别为 97.9%及 97.5%，而澳洲及新加坡零售出租率分别达98.2%及 99.4%。2023/24 财年第 1 季度整体租户销售同比增长 4.4%，其中餐饮和一般零售表现领先，同比增长 12.9% 和 6.7%。租售比仍保持在 12.5% 的低位，管理层预计其大部分投资组合（包括香港零售、新加坡物业及物流物业）的续租租金可录个位数的上调，而香港和中国内地的写字楼资产可能会出现 10-15% 的负调整。审慎管理资本。领展预料高息环境持续，并已于 2023 年 4 月偿还 40 亿港元银行贷款，并且在2024/25财年之前没有再融资需求。该公司还有约57%的债务采用固定利率或对冲，平均借贷成本保持在 3.0%。与此同时，鉴于其交易收益率与现时融资成本之间的差距，公司将寻求重启回购的机会。采用轻资产方式。由于能够增加收益的收购机会有限，公司继续致力托展轻资产业务。凭借其专业知识和规模经济，领展计划通过基金管理平台模式来管理公募和私人资本，从而扩大其管理规模和管理费收入来源。保持中性评级。我们看到领展的业务温和复苏，但摊薄影响以及加息周期的不确定性令股价短期承压。我们更新了股息折现模型，考虑了摊薄的影响和调升了长期无风险利率的假设（由3%上调至5%），将目标价从52.00港元下调至 38.80 港元，维持中性评级。主要风险：1）美国国债收益率波动的不确定性；以及 2）零售及写字楼市场复苏的不确定性。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年单位价格表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 本文翻译自报告“Link REIT (823 HK) - Modest recovery, interest rate hike impact persists; maintain Neutral”，原报告发布于 2023 年 10 月6 日收盘价目标价潜在涨幅港元 36.65港元 38.80↓+5.9%财务数据一览年结3月31日202220232024E2025E2026E收入 (百万港元)11,60212,23413,51113,76714,028同比增长 (%)8.05.410.41.91.9物业收益净额 (百万港元)8,2648,5459,5969,81210,034同比增长 (%)5.83.412.32.32.3可分派收入 (百万港元)6,4196,3116,7816,8647,005每单位分派 (港元)3.0572.7432.6572.6922.750同比增长 (%)5.4-10.3-3.21.32.2每单位账面净值 (港元)77.1073.9874.4674.9475.42分派息率 (%)8.37.57.27.37.5个股评级中性10/222/236/2310/23-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%823 HK恒生指数基金单位资料52周高位 (港元)62.8352周低位 (港元)36.15市值 (百万港元)93,598.42日均成交量 (百万)3.79年初至今变化 (%)(34.18)200天平均价 (港元)44.68谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 10 月 6 日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 领展房托的投资组合概览（按价值计算）总价值: 2,480 亿港元*零售写字楼物流总计香港 (130 个物业)52.4%18.8%2.9%74.1%中国内地 (12 个物业)10.6%2.6%1.2%14.4%海外 (澳大利亚、新加坡和英国) (12 个物业)6.7%4.8%N/A11.5%总计69.7%26.2%4.1%100.0%资料来源：公司资料、交银国际 *截至 2023 年 3 月 31 日的公允价值图表 2: 2023/24 财年 1 季度运营亮点出租率 (%)零售写字楼物流香港97.9%97.5%N/A中国内地87.2%90.7%92.3%澳大利亚98.2%N/A英国N/A94.1%N/A新加坡99.4%N/AN/A资料来源：公司资料、交银国际2023 年 10 月 6 日领展房托 (823 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 3: 领展房托 (823 HK) 目标价和评级资料来源：FactSet, 交银国际预测图表 4: 交银国际房地产行业覆盖个股股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入83.60127.6052.6%2023 年 02 月 23 日香港房地产17 HK新世界发展买入15.1633.30119.7%2022 年 09 月 21 日香港房地产12 HK恒基地产中性20.2023.8418.0%2023 年 08 月 23 日香港房地产823 HK领展房托中性36.6538.805.9%2023 年 10 月 06 日香港房地产3383 HK雅居乐集团买入0.893.36277.5%2023 年 03 月 31 日内地房地产123 HK越秀地产买入8.7211.4831.6%2023 年 03 月 15 日内地房地产1109 HK华润置地买入30.0042.8242.7%2022 年 05 月 24 日内地房地产3319 HK雅生活服务买入4.208.2295.7%2023 年 08 月 29 日物业服务6098 HK碧桂园服务买入7.4918.50147.0%2023 年 03 月 29 日物业服务2669 HK中海物业买入8.7210.8023.9%2023 年 03 月 23 日物业服务6626 HK越秀服务买入2.915.3583.8%2023 年 03 月 09 日物业服务9928 HK时代邻里中性0.570.8243.9%2022 年 08 月 30 日物业服务资料来源：FactSet, 交银国际预测，截至 2023 年 10 月 5 日80.5463.3666.2858.4152.0038.800.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.002020-102021-012021-04