华润万象生活(1209.HK)商管强劲复苏，业绩快速增长

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 华润万象生活 (1209 HK) 通 商管强劲复苏，业绩快速增长 华泰研究 中报点评 投资评级(维持): 买入 目标价(港币): 47.46 2023 年 8 月 30 日│中国香港 物业管理 23H1 归母净利润保持较快增长，维持“买入”评级 公司 8 月 30 日发布半年报，23H1 实现营收 67.9 亿元，同比+28%；归母净利润 14.0 亿元，同比+36%；中期派息率同比+7.9pct 至 35.8%。我们维持 23-25 年 EPS 为 1.26/1.61/2.02 元的盈利预测。可比公司平均 2023PE为 18 倍（Wind 一致预期），考虑到公司亮眼的业绩表现、商管板块的竞争壁垒和物管板块的快速拓展，我们认为公司合理 2023PE 为 35 倍，目标价47.46 港币（前值 47.47 港币，基于 33 倍 2023PE），维持“买入”评级。 中期业绩表现亮眼，拟持续提升派息比率 23H1 公司物管板块营收同比+34%，主要得益于收并购公司财务并表和市拓带来的在管面积扩张；商管板块营收同比+20%，主要得益于在管项目数量增加和租金收入提升。归母净利润同比增速高于营收，主要因为：1、毛利率同比+1.5pct 至 33.2%，其中物管板块由于增值服务占比减少导致毛利率同比-0.9pct 至 20.1%，商管板块在经营业绩提升（部分由于停止减租）后毛利率同比+8.2pct 至 58.5%；2、销售和管理费用率同比-1.1pct 至 8.0%。23H1 公司货币资金达到 153 亿元（含存款），提升中期派息比率至 35.8%，并表示未来拟逐步提升全年派息比率（22 年为 45%），增厚股东回报。 商管板块：经营业绩强劲复苏，23 年零售额增速有望达到 25%-30% 23H1 公司新开业 3 个购物中心，其中包括首个轻资产重奢项目，在一二线城市新签约 7 个轻资产项目。88 个已开业购物中心中，37/74 个零售额排名当地第一/第三，零售额同比+41%至 841 亿元（同店同比+27%），租金收入同比+52%至 105 亿元（同店同比+40%），NOI 利润率同比+9.4pct 至67.2%，表现出强劲的复苏势头。23H2 公司计划新开业 10 个购物中心，公司预计全年零售额同比增长 25%-30%，同店同比增长 15%-20%。 物管板块：市拓发力城市空间业态，装修、社区零售等增值服务快速成长 截至 23H1，公司物管板块在管/合约面积同比+28%/14%至 3.25/3.80 亿平，第三方/非住宅在管面积分别达到 59%/30%。23H1 市拓新签合约面积同比+26%至 2825 万平，其中 84%为城市公共空间项目，重点发力产业园、公园河道、场馆等业态。此外，社区增值服务中懒人装修、润物直选业务收入同比+106%至 2.1 亿元，积极探索城市公共空间的顾问咨询、招商运营、场地租赁、赛事保障等增值服务机会。 风险提示：经济环境带来的经营风险，收购整合风险，规模扩张不及预期，利润率不及预期。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 华泰证券研究所分析师名录 基本数据 目标价 (港币) 47.46 收盘价 (港币 截至 8 月 29 日) 34.75 市值 (港币百万) 79,317 6 个月平均日成交额 (港币百万) 88.40 52 周价格范围 (港币) 22.25-47.10 BVPS (人民币) 6.54 股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值 会计年度 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入 (人民币百万) 8,875 12,016 17,010 21,467 26,722 +/-% 30.93 35.39 41.56 26.21 24.48 归属母公司净利润 (人民币百万) 1,725 2,206 2,871 3,666 4,613 +/-% 110.95 27.90 30.16 27.67 25.85 EPS (人民币，最新摊薄) 0.76 0.97 1.26 1.61 2.02 ROE (%) 13.09 15.66 18.87 21.15 23.06 PE (倍) 42.11 32.92 25.30 19.81 15.74 PB (倍) 5.23 5.09 4.50 3.92 3.38 EV EBITDA (倍) 29.97 24.39 16.92 12.69 9.48 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (9)(5)(1)372228344046Aug-22Dec-22Apr-23Aug-23(%)(港币)华润万象生活相对恒生指数 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 华润万象生活 (1209 HK) 图表1： 公司营收和同比增速 图表2： 公司归母净利润和同比增速 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表3： 公司毛利率和归母净利率 图表4： 公司期间费用率 资料来源：公司公告，华泰研究 资料来源：公司公告，华泰研究 图表5： 可比公司估值水平 彭博代码 股票名称 总市值 （百万元） 收盘价 （交易货币） EPS（元/港币） P/E（倍） 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 6049 HK 保利物业 19,661 38.80 2.01 2.50 3.08 3.71 17.94 14.44 11.70 9.73 2669 HK 中海物业 28,173 9.36 0.39 0.51 0.65 0.82 24.17 18.44 14.42 11.46 2602 HK 万物云 31,296 29.00 1.40 1.66 2.07 2.54 19.25 16.27 13.02 10.61 001914 CH 招商积余 16,870 15.91 0.56 0.73 0.90 1.09 28.43 21.79 17.71 14.58 平均 22.45 17.73 14.21 11.59 注：盈利预测来自 Wind 一致预期，统计时间为 2023 年 8 月 2