房地产行业月报：“控增量”下投资仍在调整，去库存趋势明确

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 “控增量”下投资仍在调整，去库存趋势明确 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 陈慎 研究员 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 戚康旭* 研究员 SAC No. S0570524120001 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 万物云 2602 HK 32.29 买入 龙湖集团 960 HK 15.21 买入 绿城中国 3900 HK 13.69 买入 中国海外发展 688 HK 19.08 买入 领展房产基金 823 HK 50.59 买入 绿城服务 2869 HK 6.56 买入 招商蛇口 001979 CH 12.79 买入 招商积余 001914 CH 15.68 买入 新城控股 601155 CH 18.90 买入 建发国际集团 1908 HK 21.60 买入 滨江集团 002244 CH 13.18 买入 华润置地 1109 HK 36.45 买入 新鸿基地产 16 HK 111.51 买入 华润万象生活 1209 HK 46.60 买入 中国金茂 817 HK 1.81 增持 资料来源：华泰研究预测 2025 年 12 月 15 日│中国内地 行业月报 行业仍在筑底企稳之中，更看好核心城市资源充沛的房企 11 月数据显示行业仍处于筑底企稳之中，12 月中央经济工作会议表明中央稳地产的坚定态度，此外，降准降息通道的形成也将为行业稳定提供更好的宏观环境，“优供给”导向有望推动企业竞争格局重塑。重点推荐：1、兼具“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股，如华润置地、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、绿城中国、建发国际集团、中国金茂等；2、依靠运营能力在市场调整中掌握现金流生命线的房企。如华润置地、新城控股、龙湖集团等；3、受益于香港市场复苏的香港本地房企。如新鸿基地产、领展房产基金等；4、受益于稳健现金流、具备分红优势的物管企业。如绿城服务、华润万象生活、万物云、招商积余等。 投资“控增量”进行时，库存持续下降 11 月房地产开发投资当月同比降幅有所扩大，竣工边际有所改善，施工面积同比延续下滑。11 月开发投资额当月同比-30%，降幅较 10 月扩大 7.3pct，1-11 月累计同比-16%。区分开发链条来看：1）拿地：11 月土地市场成交延续走弱，成交建面/成交金额分别同比-30%/-40%（10 月-22%/-26%）。2）开工：11 月新开工同比-28%，降幅较 10 月扩大 2pct；1-11 月累计同比-21%。3）竣工：11 月竣工面积同比-25%（10 月同比-28%）；1-11 月累计同比-18%。4）施工：全国施工面积同比-9.6%，降幅较 1-10 月扩大 0.2pct。截至 11月末，商品房待售面积为 7.5 亿平，较 10 月末减少 301 万平，连续 9 个月下降。中央经济工作会议强调房地产控增量、去库存，房地产投资和新开工面积的下降是控增量的题中之义，未来需要关注去库存进展。 高基数下销售仍在下降，二手房价环比降幅持平 销售金额当月同比降幅扩大，二手房价格指数环比降幅持平。11 月商品房销售面积/金额同比-17%/-25%，分别较 10 月降幅收窄 1.5pct/扩大 0.8pct，1-11 月累计同比-8%/-11%,1-11 月销售均价同比-3.6%。11 月 70 城新房价格指数同比下降 2.8%，降幅较 10 月扩大 0.1pct，为 24 年 11 月以来首次降幅扩大，环比下降 0.4%；70 城二手房价格指数同比下降 5.7%，降幅较10 月扩大 0.3pct，环比下降 0.7%，降幅较 10 月持平；其中一线、二线、三线城市二手房价格指数同比分别下降 5.8%、5.6%、5.8%，较 10 月扩大1.4/0.4/0.1pct，环比分别下降 1.1%、0.6%、0.6%，一线城市环比降幅扩大0.2pct，二线持平，三线收窄 0.1pct。中央经济工作会议提出要“着力稳定房地产市场”，后续仍需关注政策落实情况。 房企现金流状况待改善 销售偏弱背景下房企现金流仍待改善。11 月房企到位资金同比-33%，较 10月降幅扩大 11pct。具体来看：1、11 月定金及预收款同比-42%，降幅较10 月扩大 16pct，个人按揭贷款同比-35%，较 10 月降幅扩大 4pct；2、11月国内贷款同比-10%（10 月-7%），1-11 月累计同比-2.5%；自筹资金同比-31%，降幅较 10 月扩大 13pct。11 月销售金额降幅扩大，房企定金及预收款与个人按揭贷款到位资金降幅均有所扩大，且国内贷款降幅有所扩大，整体而言房企现金流状况仍待改善。 风险提示：行业政策波动风险，行业基本面下行风险，部分房企经营风险。 (22)(11)01122Dec-24Apr-25Aug-25Dec-25(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 房地产开发投资 图表1： 全国房地产开发投资累计完成额 图表2： 全国房地产开发投资完成额当月值 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 房地产开工、施工与竣工面积 图表3： 全国房屋新开工面积累计值 图表4： 全国房屋新开工面积当月值 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 图表5： 全国房屋施工面积累计值 图表6： 全国房屋竣工面积累计值 资料来源：国家统计局，华泰研究 资料来源：国家统计局，华泰研究 -20%-15%-10%-5%0%5%10%02468101214162019202020212022202320241-11M25房地产开发投资累计完成额（万亿元，左轴）累计同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%02,0004,0006,0008,00010,00012,0002024-112024-122025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-11房地产开发投资当月完成额（亿，左轴）当月同比（右轴）当月环比（右轴）-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%05101520252019202020212022202320241-11M25房屋新开工面积累计值（亿平，左轴）累计同比（右轴）-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00