地产及物管行业周报：地方接力出台地产新政，核心城市楼市健康修复

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2026 年 05 月 09 日 地方接力出台地产新政，核心城市楼市健康修复 看好 —— 地产及物管行业周报（2026/5/2-2026/5/8） 相关研究 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《【申万房地产】房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 联系人 顾铮 A0230525120002 guzheng@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 地产行业数据：新房、二手房成交环比及新房成交推盘比均回落。上周(5.2-5.8)34 个重点城市新房合计成交 127.9 万平米，环比-47.7%，其中，一二线环比-47%，三四线环比-58.3%。5 月(5.1-5.8)34 城一手房成交同比-8.6%，较 4 月-2.6pct。其中，一二线同比-5.2%，三四线同比-45.3%，分别较 4 月-6.3pct 和-27.4pct。上周 13 城二手房合计成交 77.7 万平米，环比-37.8%；5 月累计成交同比+20.7%，较 4 月+14pct。库存方面，上周 15 城合计推盘-3 万平米，合计成交 57 万平米，对应成交推盘比为-19.25 倍，较前一周回落。最近三个月（26 年 2 月-26 年 4 月）分别为 1.41 倍、2.18 倍和 1.04倍。截至上周末（2026/5/8）15 城合计住宅可售面积为 8467.6 万平米，环比-0.71%。3 个月移动平均去化月数为 22.1 个月，环比+0.08 个月。 ⚫ 主要政策新闻：地方接力出台地产新政，两单机构间 REITs 获批。因城施策方面，广州花都区发布“花八条”，推行“预售定学位、网签即入学”，支持国企收旧卖新、居民卖旧买新，拓展房票适用范围；公积金政策方面，惠州出台公积金新政，普通家庭最高贷150 万元、II 类人才家庭最高 170 万元，优化认房标准，放开异地商转公，新增代际互助提取；贵阳启动“商转公”贷款贴息业务，补贴商贷与公积金贷利息差；土地市场方面，华润置地 70.5 亿元底价摘得深圳龙岗大运新城地块；中海 10.1 亿元竞得珠海香洲宅地；REITs 方面，成都交子公园商业物业（4.5 亿元）、博邻长租公寓（15.2 亿元）两单机构间 REITs 获批，后者为市场首单长租公寓类 REITs。 ⚫ 公司动态跟踪：多家房企公布 4 月经营数据，保利拟发行可转债。经营数据方面，多家房企公布 2026 年 4 月单月销售数据及同比：中国海外发展 241.9 亿元（+20%）；中海宏洋 33.4 亿元（+27.3%）；保利置业 42 亿元（+20%）；招商蛇口 217.3 亿元（+47%）；越秀地产 85 亿元（-17.4%）；绿城中国 96 亿元（-17.2%）；融资担保方面，保利发展拟发行可转债（不超过 50 亿元/6 年）。 ⚫ 一周板块回顾：上周房地产板块、物管板块均强于大市。板块表现方面，SW 房地产指数上涨 3.73%，沪深 300 指数上涨 1.34%，相对收益为 2.39%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第 13 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：苏州高新、京投发展、宁波富达、*ST 荣控、*ST 中迪，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为*ST 华幸、ST 云城、西藏城投、大连友谊、ST 中珠。板块表现方面，物业管理板块个股平均上涨 2.77%，沪深 300 指数上涨 1.34%，相对收益为1.43%，板块表现强于大市。当前主流 AH 房企 26/27PE 均值分别为 130.2/71 倍；物管 26/27PE 均值分别 17.2/15.5 倍。 ⚫ 投资分析意见：看好优质房企及商业地产价值重估，维持“看好”评级。我们认为，在我国房地产经历深度调整之后，预计行业基本面底部正逐步临近，今年上海北京等核心城市年初以来楼市持续健康改善，预计今年有望领先企稳回升，同时考虑到近期中央多次要求“稳定房地产市场”，并且今年央媒《求是》连续 3 次为房地产重磅发声，叠加近期北上广深连续接力放松限购政策，政策面更趋积极。此外，房地产供给侧深度出清下，行业格局显著优化，预计优质房企盈利修复将更早、也更具弹性，并目前板块配置处历史底部区域，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、中海外发展、建发股份、保利发展，关注中海宏洋、保利置业、城投控股；2）商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城；3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家；4）物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余。 ⚫ 风险提示：销售去化不及预期，融资超预期趋紧；物管行业人工成本上行超预期。 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共12页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 48%，一二线环比下降47%、三四线环比下降 58% 上周(5.2-5.8)34 个重点城市新房合计成交 127.9 万平米，环比下降 47.7%，较 25 年周均成交 241 万平米下降 46.9%，较本年周均成交 202.9 万平米下降 37%。 其中一二线城市合计成交 121.3 万平米，环比下降 47%，较 25 年周均成交 222.8 万平米下降 45.5%，较本年周均成交 188.8 万平米下降 35.7%。三四线城市合计成交 6.6 万平米，环比下降 58.3%，较 25 年周均成交 18.3 万平米下降 64.1%，较本年周均成交 14.1万平米下降 5