房地产行业2025年物业管理板块财报综述：物管行业继续降速，优质物企提质增效

请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业及产业 行业研究/行业深度 证券研究报告 房地产 2026 年 05 月 07 日 物管行业继续降速，优质物企提质增效 看好 ——2025 年物业管理板块财报综述 相关研究 《核心城市引领止跌回稳，龙头房企先行弹性十足——日美房地产止跌回稳路径复盘》 2026/03/24 《房地产 2026 年春季投资策略：核心城市先行，龙头弹性十足》 2026/03/18 《多利好共振助力复苏，中国香港楼市新周期起点——中国香港房地产市场专题报告系列之一》 2026/01/16 《聚合消费最强音，价值重估新篇章——商业地产系列报告之二：购物中心价值重估》 2025/12/05 《房地产行业 2026 年投资策略：潮平待风起，扬帆更远航》 2025/11/17 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 本期投资提示： ⚫ 25 年营收小增、增幅放缓，业绩小降、同比转负，物企表现分化加剧。2025 年，物业管理板块整体主营业务收入同比+5.1%，较 24 年-0.4pct，整体增速继续放缓。其中，一线物管公司营业收入同比+7.1%，较 24 年-0.2pct；二线物管公司营业收入同比+1.4%，较 24 年-1.0pct。2025 年，物业管理板块整体归母净利润同比-11.4%，较 24年-19.9pct，业绩同比由正转负。其中，一线物管公司归母净利润同比-13.2%，较 24年-34.4pct；二线物管公司归母净利润同比-4.0%，较 24 年+19.3pct。主流物业管理公司营收、业绩增速放缓源于：1）21 年下半年以来房地产新开工、销售持续下行；2）部分房地产企业出险，竣工交付受到影响；3）应收账款计提减值增加。综合来看，物管行业呈现总体降速，结构继续分化，一线物企营收、业绩增速仍高于二线物企，体现出强者仍强的局面。 ⚫ 25H1 毛利率、净利率下降，源于成本占比提升、应收款减值增加等。25 年，物业管理板块整体毛利率为 17.9%，较 24 年-0.9pct。其中，一线物业管理公司毛利率为17.2%，较上年-0.6pct；二线物业管理公司毛利率为 19.3%，较上年-1.4pct。25 年，物业管理板块整体净利率为 4.8%，较 24 年-0.9pct。其中，一线物管公司净利率为5.6%，较 24 年-1.3pct；二线物管公司净利率为 3.2%，较上年同期-0.2pct。25 年，物业管理板块整体三费率为 8.5%，较 24 年-0.3pct。其中，一线物业管理公司三费率为 6.2%，较上年-0.4pct；二线物业管理公司三费率为 9.2%，较上年-0.2pct。25 年末，物业管理板块应收账款余额均值达 41.1 亿元，同比+6.7%；应收账款减值金额均值达 10.4 亿元，同比+26%；应收账款减值比例（占比应收账款余额）为 24.8%，较上年期末+4.8pct；商誉减值及无形资产摊销比例平均值为 3.7%，同比-1.3pct。25年，物管公司毛利率和净利率下降，主要源于：1）地产行业下行、成本占比上升等，压制物管行业盈利能力；2）非住宅物业竞争有所加剧；3）高毛利增值服务增速下行；4）应收账款减值增加；5）商誉减值及无形资产摊销占比高位。 ⚫ 25 年基础/非业主/业主增值分别占 73%/12%/10%、合同/在管比 1.3 倍。25H1，5家主流物企物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务营收分别占比 73%、12%、10%，分别同比+9%、+2%、-10%。综合来看，主流物业公司物业管理服务保持稳健增长，非业主增值服务受地产下行拖累、业主增值服务受消费下行影响，占比均有所下降。从经营数据来看，25 年末，6 家主流物企在管面积平均同比+5%，较上年同期-5pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+3%、+9%。合同面积平均同比+4%，较上年同期-2pct；其中，一线、二线物企平均分别同比+3%、+6%。25 年末，6 家主流物企合同/在管面积平均覆盖倍数为 1.26 倍，较 24 年末-0.07 倍；其中，一线、二线物管公司分别为 1.29、1.24 倍，较 24 年末分别-0.05 倍、-0.09 倍。 ⚫ 25 年行业资产负债率、周转率、净利率均降，导致物管板块 ROE 下降。25 年，物业管理板块整体 ROE 为 4.7%，同比-0.6pct。其中，一线物业管理公司 ROE 为 12.6%，同比-1.8pct；二线物业管理公司 ROE 为 2.5%，同比-0.3pct。25 年末，板块整体资产负债率为 46.1%，同比-1.5pct；板块整体资产周转率为 0.76 次，同比-0.03 次；板块整体净利率为 4.8%，同比-0.9pct 。综合来看，25 年，物业管理板块负债率、周转率、净利率均下降，综合导致板块 ROE 下降，其中一线物企仍好于二线物企。 ⚫ 投资分析意见：物管行业继续降速，优质物企提质增效，维持“看好”评级。我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速、物企分化进一步加剧趋势，其中优质物企有望更加受益集中度提升、并提质增效下实现高质量发展，预计后续成长空间更大。目前物管板块平均 2026PE 17X，我们维持物管行业“看好”评级，推荐：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业，建议关注：滨江服务、建发物业。 ⚫ 风险提示：地产超预期下行、人工成本上行超预期、增值服务探索不及预期。 行业深度 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第2页 共21页 简单金融 成就梦想 投资案件 结论和投资分析意见 我们认为，我国物业管理行业同时兼具了准公共服务、消费、资产管理三大属性，并且同时兼顾政府、居民和业主等三大主体的利益，形成政府、居民、业主、物管四方共赢的局面。对比海外，我国物业管理行业拥有空间巨大、围墙属性、集中度继承三大独有特色。短期来看，由于房地产基本面超预期下行影响，物管行业呈现总体降速