房地产行业第18周周报：新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业周报 2026 年 5 月 7 日 强于大市 相关研究报告 《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大——房地产行业2026 年 1-2 月统计局数据点评》（2026/03/17） 《房地产行业 2026 年 2 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17） 《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026 年政府工作报告学习体会》（2026/03/06） 《2026 年房地产市场“前低后高”；全年板块或迎来两大拐点——2026 年房地产行业展望》（2026/02/12） 《新消费时代下的大机遇系列报告一：从“场所”到“场景”，新消费时代下的商业地产迎来重大机遇》（2026/02/11） 《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生——房地产行业 2026 年年度策略》（2026/01/13） 《稳地产，去库存；方向大于方式——中央经济工作会议解读》（2025/12/12） 《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 18 周周报（2026 年 4月 25 日-2026 年 5 月 1 日） 新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策 新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。 核心观点  新房成交面积同环比均由正转负。第 18 周 47 城新房成交面积 262.8 万平，环比下降 7.6%，同比下降 0.9%，同比增速较上周下降 14.0 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为 20.5%、-6.7%、-6.4%，一线城市同比增幅较上周收窄 7.8 个百分点、二、三四线城市同比增速分别下降 17.3、15.4 个百分点。  二手房成交面积环比降幅扩大、同比增幅扩大。第 18 周 23 城二手房成交面积为 245.2 万平，环比下降 19.5%，同比上升 21.9%，同比增幅较上周扩大 10.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为 28.5%、26.5%、0.7%，一、二线城市同比增幅分别扩大了 16.9、14.7 个百分点，三四线城市同比增幅收窄了 10.6 个百分点。  新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。截至第 18 周末，13 城新房库存面积 7877.0 万平，环比增速为 0.3%，同比增速为 1.3%；去化周期 21.0 个月，环比下降0.3 个月，同比上升 3.1 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.0、18.7、64.0 个月，一线城市环比下降 0.4 个月，二、三四线城市环比上升 0.1、1.5 个月，一线城市同比下降 0.1 个月，二、三四线城市同比分别上升 5.4、10.4 个月。  土地市场成交量环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第 17 周百城全类型成交土地规划建面为 792.0 万平，环比上升 23.2 %，同比下降 31.9%；成交土地总价为 229.1亿元，环比上升 239.9%，同比下降 34.2%；成交土地楼面均价为 2893 元/平，环比上升175.9%，同比下降 3.4%；土地溢价率为 9.7%，环比上升 6.7 个百分点，同比上升 4.4 个百分点。  房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第 18 周房地产行业国内债券总发行量为 120.1亿元，环比下降 2.6%，同比上升 967.1%。总偿还量为 67.8 亿元，环比下降 47.6%，同比上升 46.3%；净融资额为 52.3 亿元。  板块相对收益有所上升。第 18 周房地产行业绝对收益为 3.8%，较上周上升 4.8pct，相对收益（相对沪深 300）为 3.1%，较上周上升 4.9pct。房地产板块 PE 为 12.72X，较上周下降 23.45X。 政策  1）4 月 28 日，政治局会议召开，此次会议对于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。  2）深圳自 4 月 30 日起进一步优化限购和公积金贷款政策。①在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从 2 套增至 3 套，社保/个税满 1 年的非本市户籍居民家庭限购数量从 1 套增至 2 套；②新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买 1 套，无需缴纳社保/个税。③提高住房公积金贷款额度，个人从 60 万元提高至 70 万元，家庭从110 万元提高至 130 万元。②优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从 40%提高至 60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为 50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从 50%提高至 70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从 20%提高至 40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮 170%，即个人最高可贷 189 万元家庭最高可贷 351 万元。 投资建议  进入 5 月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说,多数房企在 2025 年计提减值相对较多,2026 年可能筑底,因此 2027 年的板块利润率和业绩可能会回升,从而带来今年四季度市场对 27E 估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。  现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市