房地产行业深圳优化房地产政策点评：核心区限购再松绑，公积金贷款额度大幅提升

请务必阅读正文之后的免责声明 证券研究报告 核心区限购再松绑，公积金贷款额度大幅提升 深圳优化房地产政策点评 2026 年 04 月 30 日 评级 同步大市 评级变动： 维持 行 业涨跌幅比较 % 1M 3M 12M 房地产 5.75 -5.14 9.40 沪深 300 7.02 2.15 27.34 陈 刚 分 析师 执业证书编号:S0530525110001 chengang48@hnchasing.com 相关报告 投资要点：  事 件 ：4 月 29 日，深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，核心区限购进一步放松、住房公积金贷款额度大幅提升。这是继2025年 9月深圳实施分区限购放松政策后，时隔 7 月再次加码楼市支持政策。  本 次 政 策 的 主 要 边 际 变 化 体 现 在 ：对比 2025年 9月政策，核心区限购套数全面上调，深户家庭从 2 套增至 3 套、缴满 1 年社保的非深户家庭从 1套增至 2套；新增持有有效深圳居住证的非深户家庭可在核心区购买 1套住房，无需社保或个税证明；公积金基础贷款额度个人从 60 万元提至 70 万元、家庭从 110 万元提至 130 万元，首套住房上浮比例从 40%提至 60%，多子女家庭上浮比例从 50%提至 70%，新增初婚初育家庭上浮 50%，多重优惠叠加后个人最高可贷 189 万元、家庭最高可贷 351 万元。  限 购 政 策 ：精 准 释 放 核 心 区购买力需求，打通置换通道。本次政策针对福田、南山、宝安新安三大核心区进行定向松绑。允许符合条件的家庭在核心区增购 1套，有利于促进本地改善型需求的置换升级；而持有居住证即可购买核心区住房的政策，大幅降低了新市民购房门槛，有利于吸纳非户籍人口定居。本次政策延续了精准调控的思路，既避免了全面放松可能带来的市场波动，又有利于激活核心区的潜在需求。  公 积 金 政 策 ：大 幅提升公积金贷款额度，切实降低贷款成本。本次公积金政策调整力度较大，首套住房上浮比例从 40%提高至 60%，直接降低了刚需群体的购房门槛；新增初婚初育家庭上浮50%、多子女家庭上浮比例提高至70%，与国家鼓励生育的政策导向高度契合；保障性住房上浮比例从20%提高至 40%，进一步加大了对住房保障的支持力度。按照当前深圳公积金最高 351万元的贷款额度，基本可以覆盖核心区一套刚需或改善型住房的大部分贷款需求，显著减轻了购房者的月供压力。  投 资 建 议 ：维 持 房 地 产 行 业“ 同 步 大 市 ”评 级 。本次政策直接瞄准核心区的改善需求和新市民定居需求，而核心区市场的回暖对整体市场信心的提振作用更为显著。预计 5 月起，深圳福田、南山、宝安新安三大核心区的二手房带看量、成交量以及新房项目的去化率有望率先迎来明显回升，市场信心将逐步修复。我们建议关注，在深圳核心区域拥有优质土储、产品力突出的标杆房企，以及受益于二手房市场回暖的房地产中介服务企业，建议关注招商蛇口、我爱我家。  风 险 提 示 ：政策效果不及预期的风险，盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产减值的风险等 -3%7%17%27%37%2025-042025-072025-102026-012026-04房地产沪深300行业点评（R3） - 无 重 点 股 票 房地产 请务必阅读正文之后的免责声明 -2- 行业研究报告 表 1：深圳楼市政策变化对比 政 策维度 2025 年 9 月政策发布后 2026 年 4 月政策政策发布后 核 心变化 核心区（福田/南山/宝 安新安）限购 深户限购 2 套 缴满 1 年社保非深户限购 1 套 无社保/居住证非深户禁购 深户限购 3 套 缴满 1 年社保非深户限购 2 套 持居住证非深户可购 1 套 核心区限购大幅放松，新增居住证群体购房资格，精准释放改善需求 公积金贷款基础额度 个人 60 万元 家庭 110 万元 个人 70 万元 家庭 130 万元 基础额度个人提升 10 万、家庭提升 20 万 公积金贷款上浮比例 首套上浮 40% 多子女家庭上浮 50% 保障房上浮 20% 不同类型上浮可叠加 首套上浮 60% 新增初婚初育上浮 50% 多子女家庭上浮 70% 保障房上浮 40% 首套/婚育/保障房三类可叠加，初婚初育与多子女二选一 上浮比例全面提高20个百分点，覆盖初婚初育群体；叠加规则不变，最高上浮比例从 110%提升至 170% 公积金最高可贷额度 个人 126 万元（60×2.1） 家庭 231 万元（110×2.1） 个人 189 万元（70×2.7） 家庭 351 万元（130×2.7） 最高额度大幅度提升，可覆盖核心区刚 需及大部分 改善型住房贷款需求 资料来源：深圳市住房和建设局、深圳市住房公积金管理委员会，中国房地产报，财信证券 请务必阅读正文之后的免责声明 -3- 行业研究报告 评级系统说明 以报告发布日后的 6－12 个月内，所评股票/行业涨跌幅相对于同期市场指数的涨跌幅度为基准。 类别 投资评级 评级说明 股票投资评级 买入 投资收益率超越沪深 300 指数 15%以上 增持 投资收益率相对沪深 300 指数变动幅度为 5%－15% 持有 投资收益率相对沪深 300 指数变动幅度为-10%－5% 卖出 投资收益率落后沪深 300 指数 10%以上 行业投资评级 领先大市 行业指数涨跌幅超越沪深 300 指数 5%以上 同步大市 行业指数涨跌幅相对沪深 300 指数变动幅度为-5%－5% 落后大市 行业指数涨跌幅落后沪深 300 指数 5%以上 免责声明 本报告风险等级定为 R3，由财信证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作，本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。 根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告仅供本公司客户中风险评级高于 R3 级（含 R3 级）的投资者使用。本报告对于接收报告的客户而言属于高度机密，只有符合条件的客户才能使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司当然客户。本报告仅在相关法律法规许可的情况下发放，并仅为提供信息而发送，概不构成任何广告。 本报告所引用信息来源于公开资料，本公司对该信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的信息、资料、建议及预测仅反映本公司于本报告公开发布当日的判断，且预测方法及结果存在一定程度局限性。在不同时期，本公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及预测不一致的报告。本公司对已发报告无更新义务，若报告中所含信息发生变化，本公司可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的