《2026年政府工作报告》房地产行业学习体会：重申“着力稳定”，地产预期逐步改善

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 3 月 6 日 行业研究 重申“着力稳定”，地产预期逐步改善 ——《2026 年政府工作报告》房地产行业学习体会 房地产（地产开发） 房地产物业服务 政府工作报告提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给 2026 年政府工作报告提出，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的“好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。 1、政策方向延续“稳”的基调，供给侧调控更为精准。2026 年政府工作报告中房地产相关内容延续了 2025 年“稳市场、防风险、促转型”的核心基调，同时在供给端要求因城施策控增量、去库存、优供给，针对不同城市的库存压力、人口流动、产业需求等差异化施策，更贴合地方实际，市场调控更为精准化。 2、有序推进“好房子”建设，行业迈入品质提升新阶段。2025 年政府工作报告提出“推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”，2026 年通过“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”，将“好房子”建设落到实处，切实回应居民高品质居住需求；同时，从顶层设计层面将物业服务纳入“好房子”建设的重要参与方，表明房地产行业已从规模扩张迈入品质提升新阶段。 3、《求是》集中刊文聚焦房地产和城市更新，改善和稳定楼市预期。1 月 2 日，《求是》杂志刊文提出加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。1 月15 日《求是》杂志刊发习近平总书记《在中央城市工作会议上的讲话》，提出我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。1 月 16 日刊文提出“十五五”期间，实施城镇老旧小区改造等城市更新重点任务，将带动数十万亿元的投资和消费。 4、“以旧换新”明显提速，上海出台楼市新政。1 月 25 日，杭州富阳乐居推出商品住房“以旧换新”；2 月 2 日，上海浦东、静安、徐汇三区和建设银行上海分行进行签约，收购二手住房用于保障性租赁住房。2 月 25 日，上海出台楼市新政，进一步调减住房限购、优化公积金贷款以及个人住房房产税政策，主要包括非本市户籍购买外环内住房，缴纳社保/个税年限由 3 年改为 1 年；持居住证满 5 年，无需社保即可在全市购买 1 套住房；家庭购买首套住房，公积金贷款最高额度由 160 万提高到 240 万等。 5、楼市分化加深，龙头房企、核心城市销售表现相对较好。1-2 月 TOP10 房企全口径销售额同比-25%，TOP100 房企同比-30%；截至 2026 年 3 月 1 日，20城新房累计成交 7.4 万套(同比-32.9%)；北京 3771 套(-27%)、上海 1.1 万套(-14%)、深圳 2304 套(-60%)；10 城二手房累计成交 13.3 万套(-5.3%)；北京2.3 万套(-5%)、上海 3.5 万套(-3%)、深圳 7863 套(-8%)。 投资建议：2026 开年《求是》刊文，明确改善和稳定房地产预期，预计随着前期一揽子房地产政策的持续落地，地方政府楼市调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深，部分高能级核心城市将有望获益于城市更新，逐步实现“止跌企稳”。随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升，建议关注招商蛇口、中国金茂、上海临港、绿城服务等。 风险提示：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险。 房地产（物业服务） 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数 /恒生指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260117 《求是》集中刊文，地产情绪迎曙光——光大地产板块及重点公司跟踪报告 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 行业及公司评级体系 评级 说明 行 业 及 公 司 评 级 买入 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 15%以上 增持 未来 6-12 个月的投资收益率领先市场基准指数 5%至 15%； 中性 未来 6-12 个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至 5%； 减持 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 5%至 15%； 卖出 未来 6-12 个月的投资收益率落后市场基准指数 15%以上； 无评级 因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级。 基准指数说明： A 股市场基准为沪深 300 指数；香港市场基准为恒生指数；美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普 500 指数。 分析、估值方法的局限性说明 本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。 分析师声明 本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，以勤勉的职业态度、专业审慎的研究方法，使用合法合规的信息，独立、客观地出具本报告，并对本报告的内容和观点负责。负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证，本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点。研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性、客户反馈、竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益。所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。 法律主体声明 本报告由光大证券股份有限公司制作，光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格，负责本报告在中华人民共和国境内（仅为本报告目的，不包括港澳台）的分销。本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页。 中国光大证券国际有限公司是光大证券股份有限公司的关联机构。 特别声明 光大证券股份有限公司（以下简称“本公司”）成立于 1996 年，是中国证监会批准的首批三家创新