光大核心城市房地产行业销售跟踪(2026年2月)：1-2月核心15城二手房成交面积同比-3.6%

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2026 年 3 月 14 日 行业研究 1-2 月核心 15 城二手房成交面积同比-3.6% ——光大核心城市房地产销售跟踪（2026 年 2 月） 房地产（地产开发） 新房：1-2 月核心 30 城新房成交金额同比-33%，成交均价同比-0.8%。 1）2026 年 2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 1,104 亿元，同比-37.7%，环比-40.0%；其中北上广深杭蓉成交金额 523 亿元，同比-41.2%，环比-47.7%，余下二线 24 城成交金额 581 亿元，同比-34.2%，环比-31.0%。 2）2026 年 1-2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 2,946亿元，同比-32.7%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,522 亿元，同比-35.7%，余下二线 24 城成交金额 1,423 亿元，同比-29.2%。 3）2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交均价为 22,031 元/㎡，同比+1.9%，环比-10.6%；其中，北上广深杭蓉成交均价 41,567 元/㎡，同比+18.5%，环比-1.3%，余下二线 24 城成交均价为 15,484 元/㎡，同比-0.8%，环比-6.2%。 4）1-2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为 23,592 元/㎡，同比-0.8%；其中，北上广深杭蓉成交均价 41,937 元/㎡，同比+7.1%。 5）1-2 月新房成交均价：北京 55,217 元/㎡，同比+1.5%；上海 75,908 元/㎡，同比-2.5%；广州 32,419 元/㎡，同比-0.1%；深圳 68,553 元/㎡，同比+14.0%。 二手房：1-2 月核心 15 城二手房成交面积同比-3.6%。 1）2026 年 2 月光大核心 15 城二手住宅成交面积为 757 万㎡，同比-24.2%，环比-42.3%；其中一线城市成交面积为 247 万㎡，同比-29.6%，环比-47.4%，余下二线城市成交面积为 509 万㎡，同比-21.3%，环比-39.4%。1-2 月，光大核心 15 城二手住宅累计成交面积为 2,067 万㎡，同比-3.6%；其中一线城市成交面积为 718 万㎡，同比-6.9%，余下二线城市成交面积为 1,350 万㎡，同比-1.8%。 2）2026 年 2 月，光大核心 10 城二手住宅成交均价为 21,186 元/㎡，同比-12.5%，环比-6.2%；其中，一线城市成交均价为 31,039 元/㎡，同比-12.4%，环比-3.4%，余下二线城市成交均价为 14,846 元/㎡，同比-10.1%，环比-2.5%。1-2 月，光大核心 10 城二手住宅累计成交均价为 22,071 元/㎡，同比-10.4%；其中，一线城市成交均价为 31,764 元/㎡，同比-10.6%，余下二线城市成交均价为 15,082元/㎡，同比-9.2%。 3）1-2 月二手成交均价：北京 26,025 元/㎡，同比-7.7%；上海 34,110 元/㎡，同比-12.9%；广州 23,071 元/㎡，同比-16.1%；深圳 53,755 元/㎡，同比-7.9%。 投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，实现经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐招商蛇口、中国金茂等。2）公募 REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地、上海临港等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。 风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险等。 增持（维持） 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 分析师：韦勇强 执业证书编号：S0930524070010 021-52523810 weiyongqiang@ebscn.com 行业与沪深 300 指数对比图 资料来源：Wind 相关研报 20260302 1-2 月百强房企销售金额同比下降30%——百强房企销售跟踪（2026 年 2 月） 20260225 21 月核心 15 城二手房成交面积同比+14%——光大核心城市房地产销售跟踪（2026年 1 月） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 房地产 1、 光大核心 30 城商品住宅销售跟踪 光大核心 30 城名单为：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、天津、西安、苏州、郑州、东莞、长沙、青岛、哈尔滨、温州、合肥、宁波、佛山、南京、济南、沈阳、长春、昆明、福州、大连、无锡、常州、厦门。其中我们定义“北京、上海、广州、深圳、杭州、成都”为“北上广深杭蓉”，其余城市为“二线 24 城”。 2026 年 2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额为 1,104 亿元，同比-37.7%，环比-40.0%；其中北上广深杭蓉成交金额 523 亿元，同比-41.2%，环比-47.7%，余下二线 24 城成交金额 581 亿元，同比-34.2%，环比-31.0%。 2026 年 1-2 月，光大核心 30 城商品住宅(不含保障)累计成交金额为 2,946 亿元，同比-32.7%；其中北上广深杭蓉成交金额 1,522 亿元，同比-35.7%，余下二线24 城成交金额 1,423 亿元，同比-29.2%。 图 1：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月值 图 2：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额单月同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 2 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 2 月 注：由于克而瑞月度更新延迟因素，后续数据或存在变化的可能 图 3：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计值 图 4：光大核心 30 城商品住宅(不含保障)成交金额累计同比 资料来源：克而瑞数据中心，光大证券研究所整理，数据截至 2026 年 2 月 注：由于克而瑞月