地产行业月报：政策预期有所升温，持续看好优质企业

证券研究报告2025年11月28日杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002王懂扬投资咨询资格编号：S1060522070003 证券分析师请务必阅读正文后免责条款地产行业月报行业评级：地产 强于大市（维持）政策预期有所升温，持续看好优质企业2核心摘要本月观点：随着2024Q4销售基数抬升，10、11月销售同比降幅呈扩大趋势。楼市量价承压背景下，近期市场政策预期有所升温。我们认为楼市企稳关键在于居民购房意愿与能力的提升、最终带来供需格局的改善；一方面仍需宏观政策发力稳定居民收入预期，提升购房能力，另一方面新发放个人住房贷款利率（3.07%）仍高于10月百城住宅回报率（2.36%），通过降息/房贷加点变化/政府贴息等方式降低房贷利率增强购房相对吸引力仍有必要。投资建议方面，短期市场风险偏好抬升叠加楼市承压，市场对地产板块关注降温，建议把握地产中期确定性机会：1）受益“好房子”建设的华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商蛇口、越秀地产等；2）受益中国香港楼市止跌回稳的港资房企新鸿基地产、恒基地产、信和置业等；3）受益商业复苏、分红有吸引力的商管企业华润万象生活等。同时持续关注保利物业、招商积余、中海物业、绿城服务、贝壳-W等细分领域头部企业，主题角度关注地产国企及园区类企业。政策：推动房地产高质量发展，好房子或将延续整个“十五五” 。10月11号国新办发布会强调“好房子”建设的五个方面，并在“十五五”期间将 “好房子”展现在消费者面前，即意味着相比当下新房，“好房子”建设仍有较大提升空间；配合十五五提出的“改善性住房供给增加”、“清理不合理限制性措施”、城市更新等政策，把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。资金：居民中长期贷款同比少增，后续房贷利率下行仍有空间。2025年10月M2、社融同比增速环比下滑0.2pct、0.2pct；10月单月新增居民中长期贷款-700亿元，同比少增1800亿元；2025Q3新发放个人住房贷款利率3.07%。楼市：受上年Q4高基数影响，10、11月同比降幅呈现扩大趋势。10月重点50城新房日均成交同比降31.4%，环比降1.7%；11月（截至25日）重点50城新房日均成交同比降46.3%，环比降10%。10月重点20城二手房日均成交同比降25.8%，环比降20.3%，11月（截至25日）重点20城二手房日均成交同比降26.8%，环比升16.1%。新房价格表现优于二手，一线城市二手房价格持续承压。地市：成交规模环比回升，土拍热度维持低位。临近年底各地土地供给规模维持高位，10月百城土地供应建面1.3亿平米，环比降17.2%；百城成交建面1.2亿平米，环比升3.4%；百城平均溢价率3.37%，环比升0.2pct。房企：高基数下房企销售10月同比降幅扩大，单月拿地强度环比上升。克而瑞百强房企2025年10月单月销售金额同比下滑40.6%，前10月累计销售金额同比下滑16.7%，降幅较上月扩大3.9pct。新房供给下滑叠加上年10月基数较高，销售降幅扩大。10月50强房企平均拿地销售金额比31%、拿地销售面积比37%，环比分别升18pct、升17pct，越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、保利发展拿地强度靠前。板块表现：10月申万地产板块跌2.37%，跑输沪深300（0%）；截至2025年11月25日，当前地产板块PE（TTM）62.32倍，高于沪深300的13.92倍，估值处于近五年95.56%分位。风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。政策：推动房地产高质量发展，好房子或将延续整个“十五五”3资料来源：国新办官网、住房和城乡建设部官网、平安证券研究所•推动房地产高质量发展，延续整个“十五五”：十五五规划提出“推动房地产高质量发展”、“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”、“优化保障性住房供给”、“因城施策增加改善性住房供给”、“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”、“盘活用好低效用地、闲置房产”、“大力实施城市更新”、“清理住房消费不合理限制性措施”等。•好房子建设标准逐渐明确，产品力将是房企核心竞争力：10月11日国新办“介绍‘十四五’时期住房城乡建设高质量发展成就”发布会强调“好房子”建设的五个方面即好标准、好设计、好建材、好建造、好运维，同时明确通过推动这五项工作，在“十五五”期间将 “好房子”展现在消费者面前。我们认为相比当下住房，无论存量住房的改造升级、还是新“好房子”建设均有较大提升空间，《住宅项目规范》已于今年5月1日正式实施，预计后续将从5个维度系统发力，配合改善性住房供给增加、清理不合理限制性措施、城市更新等政策，把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。。时间文件/出台部门主要内容2025/10/11国新办从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维等五方面推动“好房子”建设，“十五五”期间将“好房子”展现在消费者面前2025/10/13住建部下功夫建设好房子。加快构建房地产发展新模式。在标准、设计、材料、建造、维护等方面系统发力，为人民群众建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。把新房子建设成为好房子，把老房子改造成为好房子。2025/10/28二十届中央委员会第四次全体会议推动房地产高质量发展、加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度、优化保障性住房供给、因城施策增加改善性住房供给、建设安全舒适绿色智慧的“好房子”、盘活用好低效用地、闲置房产、大力实施城市更新、清理住房消费不合理限制性措施中央层面政策细则4资料来源:成都市规划和自然资源局公众号、成都市住房和城乡建设局官网、佛山市住房和城乡建设局官网、广州安居集团公众号、平安证券研究所近期地方楼市调控政策汇总政策：成都发布住宅建筑新规，多地推动存量资源优化利用 成都发布住宅建筑新规，多地推动存量资源优化利用：成都发布住宅建筑新规，明确“好房子”建设、阳台等标准。广州安居、佛山、成都分别持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源、加大存量土地“收调供”力度、允许自持商业物业有条件调整和转让等，推动存量资源优化利用。时间城市主要内容10月9日 成都支持设置不超过总建筑面积30%的阳台等房屋附属空间，明确封闭阳台按照水平投影面积的1/2计算容积率11月18日 广州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房源11月20日 佛山加大存量土地“收调供”力度，严控新增商服用地供应规模和商住用地配比11月21日 成都完善商住项目进度挂钩机制，允许存量商办功能兼容转换，允许自持商业物业有条件调整和转让资金：居民中长期贷款同比少增，11月LPR报价持平5资料来源：Wind，平安证券研究所M2同比增速1年期、5年期LPR报价社融存量同比增速 2025年10月M2同比增长8.2%，增速环比下滑0.2pct；社融存量同比增长8.5%，增速环比下滑0.2pct； 2025年11月1年期LPR、5年期及