房地产行业专题研究-二手房系列研究：如何理解我国二手房市场趋势？

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 如何理解我国二手房市场趋势？ ——二手房系列研究 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2053 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2065 研究员 陈颖 SAC No. S0570524060002 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 联系人 戚康旭 SAC No. S0570122120008 qikangxu@htsc.com +(86) 21 2897 2228 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 2024 年 7 月 31 日│中国内地 专题研究 新房成交收缩叠加二手房成交放量，我国二手房成交规模仍有提升空间 考虑到本轮地产周期中新房供给端的调整，我们认为此次我国二手房成交占比和换手率中枢的提升可能不同于 2015-2016 年，会呈现更加明确的持续上行。综合考虑海外情况，以十年维度测算：未来我国二手住宅成交面积占比有望从 2023 年的 38%，向 50%-60%的水平靠拢；其中一二线城市更多源自二手房成交规模扩张的“主动提升”，低能级城市更多来自新房成交收缩的“被动提升”。我国二手住宅换手率的均衡水平有望从 2015-2023 年平均的 2.25%，向 3%-3.5%的水平迈进，这意味着均衡的二手住宅成交面积为 7.5-8.8 亿平，较 2023 年实际成交提升 32%-54%。我们建议关注地产链受益于二手房规模提升的头部房地产经纪、建材、家居、家电等公司。 此轮二手房市场放量周期与上一轮有何不同？ 2023 年全国二手住宅成交面积占比创出历史新高，且趋势仍在延续。这不是我国二手房市场首次萌芽，2015-2016 年期间就曾快速放量。如果说当时二手房放量更多呈现的是新鲜血液的“上车”行情，2022-2023 年周期则呈现出以“下车”为主的复杂原因：预期变化带来“下车”压力，二手房交付和价格优势逐渐凸显，以及新房供应端持续收缩导致二手房占比被动提升等。此外，本轮二手房成交的城市能级持续下沉，主要体现为：1、本轮一线城市二手住宅成交占比提升的幅度小于全国，也并未接近历史高点；2、全国二手住宅成交金额和成交面积占比剪刀差显著收窄。 当前二手房换手率到了什么阶段？ 我们结合国家统计局七普和商品住宅竣工数据，以及贝壳披露的全国二手住宅成交数据，可以测算出 2015-2023 年我国二手住宅换手率在 1.79%-2.75%之间波动，平均水平为 2.25%；2023 年明显上升至 2.68%，接近历史高点。2008-2023 年一线城市平均二手住宅换手率分布在 2.9%-3.8%之间，高于全国平均水平；2023 年换手率分布在 1.3%-2.9%之间，除广州外均低于全国水平，同比提升幅度（0.27-0.63pct）低于全国水平（0.77pct），普遍处于历史区间下沿，再次印证本轮二手房成交城市能级下沉的特点。 当前我国二手房指标的海外比较 美国、法国、中国香港等国家或地区 2023 年二手房成交套数占比普遍在70%-90%，日本两大城市圈占比近 55%；单独看高能级城市（城区），占比普遍在 72%-95%之间；历史上成交占比的提升可能有主动因素，亦有被动因素。与海外相比，2023 年我国整体（38%）和一线城市（52%）二手房成交面积占比均处于较低水平。2015-2023 年我国二手住宅换手率的平均值（2.25%）低于多数国家或地区历史上的平均水平（2.44%-5.80%）。我们认为我国二手住宅成交占比和换手率均存在持续提升的空间，但受存量房屋品质和保障房分流等因素影响，可能使得二手房实际成交低于我们测算值。 风险提示：测算偏差风险，行业政策不确定性，基本面下行，部分房企经营风险。 (43)(32)(21)(9)2Aug-23Nov-23Mar-24Jul-24(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 报告亮点 本轮地产调整中，我们注意到二手房正逐渐成为影响房地产市场走势的一个至关重要的变量。一方面，二手房挂牌量的累积对冲了新房供应的收缩、分流了新房的需求；另一方面，二手房价格相对新房更显著的调整也削弱了房价预期、拖累了新房去化。随着更多城市加速迈入“存量时代”，我们认为增进对于当前二手房周期的理解，将有助于判断后续市场走势。 本篇报告亮点在于： 1、对于我国和高能级城市二手住宅成交占比、存量可交易住房面积、二手住宅换手率等关键行业指标进行了时间序列维度的测算，尤其后两者在市场上少有系统性的梳理； 2、创新性地总结了本轮二手房周期和 2015-2016 年的区别，一是从“上车”周期到“下车”周期，二是城市能级持续下沉； 3、基于海外比较，我们预计未来我国二手住宅成交面积占比有望进一步提升至 50%-60%，二手住宅换手率有望达到 3%-3.5%，对应均衡的二手住宅成交面积为 7.5-8.8 亿平，较 2023年实际成交提升 32%-54%。这一结论对于理解未来我国住房需求规模和结构，以及指导地产链股票投资（包括房地产经纪、建材、家居、家电等行业）具有参考意义。 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 3 房地产 此轮二手房市场放量周期与上一轮有何不同？ 23 年全国二手住宅成交面积占比创出历史新高，且趋势仍在延续 2023 年全国二手住宅成交面积占比创出历史新高，且趋势仍在延续。根据贝壳研究院和国家统计局的数据，2022-2023 年我国二手住宅成交面积持续提升，而新建商品住宅成交面积则持续收缩，推动二手住宅成交面积/成交金额占比提升至 2023 年的 38%/41%，较 2021年上升了 17/9pct。2024 年这一趋势仍在延续，根据 Wind 的数据，2024 上半年我们监测的 23 城二手住宅成交面积占比达到 58%，较 2023 全年继续提升 9pct。 这不是我国二手房市场首次萌芽，2015-2016 年期间就曾快速放量。在 2015-2016 年房地产宽松周期，全国二手住宅成交面积/成交金额占比一度分别在 2015/2016 年达到 30%/42%的高峰。这背后主要体现的是：1、主流城市对于“限购”等购房门槛限制的解禁，带来新增人口流入；2、这些城市由于更早开启高速城镇化阶段、商品房开发体量较大，历史积累的存量可交易住房面积更大；3、