金地集团(600383)盘活存量应对财务压力

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 金地集团 (600383 CH) 盘活存量应对财务压力 华泰研究 年报点评 投资评级(下调): 持有 目标价(人民币): 4.38 2024 年 3 月 17 日│中国内地 房地产开发 归母净利大幅下滑，下调至“持有”评级 金地集团发布 23 年年报，全年实现营收 981.3 亿元（yoy-18.4%），归母净利 8.9 亿元（yoy-85.5%），与业绩预告相符。拟每股派发 0.0197 元。因债券市场波动以及房地产市场景气度下行影响，我们预计公司 2024-2026 年EPS 分别为 0.20/0.20/0.21 元（2024-2025 年前值 1.20/1.34 元）。因公司短期归母净利释放较缓，我们改用 PB 估值法。可比公司 2024 年 Wind 一致预期 PB 均值为 0.38 倍，因公司短期债务压力偏大，因此给予公司 2024年 0.3 倍 PB，目标价 4.38 元（前值 9.54 元），下调至“持有”评级。 营收和毛利率双降，减值准备继续影响归母净利 结算量收缩导致营收下滑，期内公司结算面积 486.3 万方，同比-21.1%，结算收入同比-21.7%至 854.7 亿元。毛利率进一步下滑，开发业务毛利率同比下降 3.8pct 至 16.2%，其中降幅最大的区域是东北和华中。此外影响归母净利的两大因素为：1）高权益项目收益率欠佳，少数股东损益占净利润比例大幅提升 39pct 至 72%；2）继 2022 年后继续大幅计提减值，资产减值损失以及信用减值损失合计达 34 亿。此外，非并表项目收益也显著下滑，投资收益同比-51%至 20 亿。公司今年依然完成了 11.3 万余套的交付和约 1343 万方的竣工，2024 年计划竣工 1074 万方，为明年结算提供支撑。 开发业务收缩，转型相关行业保存发展潜力 期内公司签约金额 1536亿元，签约面积 877万方，同比分别-30.8%/-14.0%。期内新开工面积 330 万方，同比-37%，；投拓方面，2023 年 9 月起公司停止拿地，全年拿地额 125 亿，拿地强度 8%。截至期末，公司总土储 4100万方，权益土储 1800 万方，一二线城市占比维持 73%水平。公司计划 2024年开工面积 183 万方，较 2023 年实际开工-45%。预计 2024 年销售规模继续收缩。规模增长的是物管、物业租赁及代建业务。物管以及物业出租收入同比分别+16%/+28%，代建签约面积同比+57%至 2870 万方。在行业筑底阶段，公司通过地产相关行业转型以保存发展的潜力。 有息负债持续压降，盘活存量应对资金压力 截至期末，公司有息负债规模 919 亿，同比-20%。结构上以银行借款为主，占比达 75.5%，银行授信仍有 1680 亿额度。短债压力较明显，一年内到期有息负债规模达 410 亿。截至 3 月 15 日，存量公司债中今年到期规模 91亿，3 月 22 日和 24 日各有 11/15 亿到期，接下来的还款高峰为 5 月-6 月（35 亿）以及年底 11-12 月（30 亿）。公司在行业景气度下行周期面临一定财务压力，但也在积极盘活存量。2023 年 12 月，公司公告转让深圳环湾城项目 51%股权给福田投控，交易对价 32.5 亿，缓解资金压力。 风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致公司现金流承压。 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 基本数据 目标价 (人民币) 4.38 收盘价 (人民币 截至 3 月 15 日) 4.08 市值 (人民币百万) 18,420 6 个月平均日成交额 (人民币百万) 466.78 52 周价格范围 (人民币) 3.74-9.01 BVPS (人民币) 14.41 股价走势图 资料来源：Wind 经营预测指标与估值 会计年度 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入 (人民币百万) 120,208 98,125 78,996 57,490 54,346 +/-% 21.14 (18.37) (19.50) (27.22) (5.47) 归属母公司净利润 (人民币百万) 6,107 888.12 894.71 916.62 961.27 +/-% (35.09) (85.46) 0.74 2.45 4.87 EPS (人民币，最新摊薄) 1.35 0.20 0.20 0.20 0.21 ROE (%) 7.88 2.73 2.57 2.48 2.54 PE (倍) 3.02 20.74 20.59 20.10 19.16 PB (倍) 0.28 0.28 0.28 0.28 0.27 EV EBITDA (倍) 9.38 17.72 15.38 13.72 13.21 资料来源：公司公告、华泰研究预测 (58)(42)(27)(11)5Mar-23Jul-23Nov-23Mar-24(%)金地集团沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 金地集团 (600383 CH) 图表1： 盈利预测调整一览表 盈利预测前后比较 假设简表 调整后 调整前 2023A 2024E 2025E 2026E 2023E 2024E 2025E 总收入 98125 78996 57490 54346 113243 110299 117517 yoy -18.4% -19.5% -27.2% -5.5% -5.8% -2.6% 6.5% 总成本 80948 64897 46852 44230 92600 89983 95134 yoy -15.0% -19.8% -27.8% -5.6% -2.8% -2.8% 5.7% 总毛利 17177 14099 10637 10116 20642 20316 22383 yoy -31.2% -17.9% -24.6% -4.9% -17.3% -1.6% 10.2% 总毛利率 17.5% 17.8% 18.5% 18.6% 18.2% 18.4% 19.0% 毛利率 房地产开发 16.2% 16.0% 16.0% 16.0% 17.0% 1