房地产行业：当前一线城市二手房量价处于什么位置？

请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 行业研究丨专题报告丨房地产 [Table_Title] 当前一线城市二手房量价处于什么位置？ 报告要点 [Table_Summary]本轮调整深圳缩量最为明显，房价也回落至 2019 年底，均衡位置可能在 2014-2019 年之间。行业仍在寻找新均衡点的过程之中，预计总量仍将继续调整，但急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点可能回归正负零，房价仍面临结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。 分析师及联系人 [Table_Author] 刘义 薛梦莹 SAC：S0490520040001 SAC：S0490520120002 %%%%%%%%research.95579.com1 请阅读最后评级说明和重要声明 丨证券研究报告丨 更多研报请访问 长江研究小程序 房地产 cjzqdt11111 [Table_Title2] 当前一线城市二手房量价处于什么位置？ 行业研究丨专题报告 [Table_Rank] 投资评级 看好丨维持 [Table_Summary2] 上行周期：近 20 年房价累计上涨了多少？ 根据中原地产编制的二手住宅价格指数，2004 年 5 月定基 100，过去近 20 年一线城市二手房价持续上涨，其中 2015-2016 年、2020-2021 年两个阶段涨幅最大，分别对应产业政策和流动性宽松。城市建设起步晚、人口与经济高速发展的深圳，近 20 年房价涨幅最大，指数在 2021年 5 月达到高点 1326，较基期上涨 1226%，年均复合涨幅 16.4%。广州紧随其后，房价指数在 2022 年 6 月达到高点 1038，较基期上涨 938%，年均复合涨幅 13.9%。北上整体涨幅低于广深（与基数相对较高有一定关联），北京和上海房价指数分别于 2023 年 6 月和 2022 年 6 月达到高点，较基期分别上涨 963%和 599%，年均复合涨幅分别为 13.2%和 11.4%。 下行周期：当前二手房量价分别处于什么位置？ 深圳缩量最为明显，广州基本没有缩量，北上介于二者之间。根据中指院二手住宅成交数据，深圳在 2020 年达到近五年的高点，月均成交超过 0.70 万套；在 2022 年达到区间低点，月均成交不足 0.20 万套；2023 年在政策支撑下有所反弹，月均成交恢复至不足 0.30 万套，但仍只相当于高点的近 40%。广州也在 2020 年达到区间高点，月均成交约 0.76 万套，但 2023 年相较于高点基本没有缩量。上海亦在 2020 年达到区间高点，月均成交超过 2.15 万套，2023年同比恢复 17%至 1.41 万套，相当于高点的 65%。北京市场相对更具韧性，在 2021 年达到区间高点，月均成交 1.43 万套，2023 年同比恢复 15%至 1.28 万套，相当于高点约 90%。 高位回调幅度约 15%-30%，深圳调整幅度最大，已回落至 2019 年底水平。深圳上行周期斜率陡、涨幅大，但居民财富基础和杠杆水平更为脆弱，并率先于 2021 年 2 月发布二手房指导价，所以房价于 2021 年 6 月最早进入下行周期，高点至今累计跌幅 31%，已回落至 2019 年底水平。广州紧随其后，2022 年 6 月高点至今累计跌幅 18%，回落至 2020 年中水平。上海自 2022年中开始回落，至今累计跌幅 19%，回落至 2020 下半年水平。北京自 2020Q4 才开始上涨，起步晚，回落周期也相对较晚，2023 年 6 月高点至今累计跌幅 17%，回落至 2021 年初水平。 未来趋势：从什么视角去评判房价均衡位置？ 一是相对位置，2020 年至今，收入增长相对承压，但房价大幅上涨，此涨幅基本不合理，深圳调整至 2019 年底已经做了示范；2014-2019 年房价上涨有一定合理性，但相较于收入的超涨部分隐含风险，所以房价有可能在其间某个年份找到均衡。二是绝对价格，住房产权隐含居住/投资/配套等三重属性；居住角度，买的机会成本是利率，租的现实成本是租售比；资产角度，买的收益是租售比，机会成本也是利率，租售比和利率的倒挂指引短期方向，需额外警惕租金和估值螺旋式下降的冲击；配套主要对应学区，供给摊薄和需求下降也将导致学区价值收敛。 投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的。 本轮调整深圳缩量最为明显，房价也回落至 2019 年底，均衡位置可能在 2014-2019 年之间。行业仍在寻找新均衡点的过程之中，预计总量仍将继续调整，但急跌阶段正在过去，Q2 开始跌幅会逐步收敛，并且在下半年某个时点可能回归正负零，房价仍面临结构性压力。建议关注供给侧优化逻辑的龙头房企，尤其是产品力突出的改善型房企，以及具备稳定现金流特征的国央企物业龙头和优质代建龙头。此外，短期亦需重视直接受益于“三大工程”建设的相关标的。 风险提示 1、政策效果低于预期；2、房价下行压力较大。 市场表现对比图(近 12 个月) 资料来源：Wind 相关研究 [Table_Report]•《如何看待房票的本质和影响？》2024-01-15 •《房价回调的时间标尺和空间分位》2024-01-14 •《如何理解 1000 亿租赁住房贷款支持计划？》2024-01-14 -31%-20%-9%2%2023/12023/52023/92024/1房地产沪深300指数2024-01-15%%%%%%%%research.95579.com2 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 6 行业研究 | 专题报告 图 1：近 20 年四大一线城市二手住宅成交价格走势（2004 年 5 月定基 100） 资料来源：Wind，中原地产，长江证券研究所 图 2：本轮周期四大一线城市二手住宅价格指数高位回落约 15%-30% 资料来源：Wind，中原地产，长江证券研究所 02004006008001000120014002005-012005-062005-112006-042006-092007-022007-072007-122008-052008-102009-032009-082010-012010-062010-112011-042011-092012-022012-072012-122013-052013-102014-032014-082015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122023-052023-10上海:中原领先指数北京:中原领先指数广州:中原领先指数深圳:中原领先指数上海-2022年6月:699高点至今跌幅19%北京-2023年6月:1063高点至今跌幅17%广州-