房地产行业2024年度投资策略：供需双向收缩，城市更新破局

供需双向收缩，城市更新破局房地产行业2024年度投资策略姓名 齐东（分析师）证书编号：S0790522010002邮箱：qidong@kysec.cn证券研究报告2023年11月9日核心观点1.预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动2023年房地产政策密集出台，7月24日政治局会议后，一系列房地产的放松政策快速落地，特别是一线城市，也进行了实质性的放松。预计2024年涉房政策仍然将保持温和，核心一二线城市仍会进一步松动，支持居民释放刚性和改善性需求。同时，我们预计房地产业发展新模式将在2024年加速推进，预计城中村改造、保障房建设的相关细则和规划会进一步出台。2. 展望2024：预计行业供需双向收缩，总量指标处于筑底阶段对2024年房地产行业总量指标（1）预计2024年商品房销售面积同比下降约6%，其中一线城市、二线城市、三四线城市分别增长2%、下降2%、下降8%；（2）预计2024年商品房销售金额同比下降约7%，其中一线城市、二线城市、三四线城市销售价格分别增长10%、持平、下降2%；（3）预计2024年新开工仍然将低位徘徊，但考虑到2023年基数已经足够低，预计新开工增速同比约-5%；（4）预计竣工增速仍较为可观，预计2024年全年竣工增速约8%。3.城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动未来21个超大特大城市有很强动力推进城中村改造，测算潜在可供改造的面积约8.7亿平米。假设30年改造完成，则年化释放约2900万平米。目前城中村项目的堵点在于：（1） 前期投入大，改造周期长, 财务风险放大；（2）业务环节多，业内缺乏标准化打法；（3）项目体量大，业态复杂，对多业态运营能力要求高。从现有城中村政策方向看，未来大概率国企做地模式和政府收储模式将成为市场主流：可以兼顾拆迁效率、项目完成度、整体可控性，且未来城中村改造将能与保障房、“平急两用”设施形成有效联动。4.投资建议：持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、华发股份、陆家嘴、浦东金桥等优质央国企；（2）万科A、金地集团、美的置业、新城控股等财务稳健的民企和混合所有制企业。5.风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。（3）宏观经济整体下行。1政策逐步发力，效果仍需等待23目 录CONTENTS2023综述：需求下行，预期转冷，期待筑底2024年房地产行业展望4城中村改造将成为破局的关键抓手5投资建议6风险提示1.1销售表现：小阳春后快速降温数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所2023年1-9月，商品房销售面积84806万平方米，同比下降7.5%，其中住宅销售面积下降6.3%。商品房销售额89070亿元，下降4.6%，其中住宅销售额下降3.2%。2023年初，在小阳春的加持下市场快速反弹，但下半年以来市场逐步下行。图1：2023年1-9月全国商品房销售额累计同比下降4.6%图2：2023年1-9月全国商品房销售面积累计同比下降7.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000商品房销售额：累计值（亿元）累计同比-40%-30%-20%-10%0%10%20%030,00060,00090,000120,000150,000180,000210,000商品房销售面积：累计值（万平米）累计同比数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所1.1销售表现：小阳春后快速降温数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所2023年9月，单月商品房销售面积10857万平方米，同比下降10.1%。单月商品房销售额10912亿元，同比下降13.6%。7月以来降幅逐步收敛，但仍在下降过程中。图3： 2023年9月份单月商品房销售面积同比下降10.1%图4： 2023年9月份单月商品房销售金额同比下降13.6%数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%10%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售面积：当月值(万平米)同比-60%-40%-20%0%20%40%05,00010,00015,00020,00025,000商品房销售额：当月值（亿元）同比1.2新开工：低基数下仍持续下行，单月降幅逐步收敛数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所2023年1-9月，房屋新开工面积72123万平方米，累计下降23.4%。其中，住宅新开工面积52512万平方米，下降23.9%。其中9月单月房屋新开工面积8232万平米，同比下降14.6%。图5： 2023年1-9月房屋新开工面积累计下降23.4%图6：9月单月房屋新开工面积同比下降14.6%数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所-45.0%-40.0%-35.0%-30.0%-25.0%-20.0%-15.0%-10.0%-5.0%0.0%050,000100,000150,000200,000250,000房屋新开工面积：累计值（万平米）累计同比-60%-50%-40%-30%-20%-10%0%02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000房屋新开工面积：当月值（万平米）同比1.3投资：低基数下仍持续回落数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所2023年1-9月，全国房地产开发投资87269亿元，同比下降9.1%；其中，住宅投资66279亿元，下降8.4%。2023年9月单月房地产开发投资10369亿元，同比下降11.3%。图7： 2023年1-9月份全国房地产开发投资同比下降9.1%图8：2023年9月单月房地产开发投资同比下降11.3%数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%020,00040,00060,00080,000100,000120,000140,000160,000房地产开发投资完成额：累计值（亿元）累计同比-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%03,0006,0009,00012,00015,00018,00021,000房地产开发投资完成额：当月值（亿元）同比1.4竣工：整体表现靓眼数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所2023年1-9月，全国房屋竣工面积48705万平米，同比增长19.8%；其中，住宅竣工35319万平米，同比增长20.1%。2023年9月单月房屋竣工面积4979万平米，同比增长25.3%。图9： 2023年1-9月份全国房屋竣工面积同比增长19.8%图10：2023年9月单月房屋竣工面积同比增长25.3%。数据来源：国家统计局、Wind、开源证券研究所-30.0%-20.0%-10.0%0.0%10.0%20.0%30.0%020,00040,00060,00080,000100,000120,000