房地产行业：“新房改”将至，对楼市影响会有多大？

1 中指研究院 中国房地产指数系统 近日，据媒体报道，《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14 号文）已传达到各城市人民政府、各部委直属机构。该意见于 8 月 25 日由国务院常务会议审议通过，国常会指出“推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生，有利于扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。” 今年以来，4 月 28 日和 7 月 24 日中央政治局会议均提到要加大保障性住房建设和供给，尽管“14号文”完整内容尚未公布，但从部分披露内容来看，“14 号文”提出了配售型保障房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则和重点任务。配售型保障房的提出，使我国住房保障体系得到进一步完善，“市场+保障”的住房双轨制逐渐形成，我国住房保障正在探索“中国模式”。 一、政策目标 “14 号文”明确两大目标： 一是，“在大城市加大保障性住房建设和供给，提高保障性住房在住房总供给中的比例，解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期，为落实房子是用来住的、不是用来炒的定位提供住房支撑。” 二是，“推动建立房地产转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。” 保障房地位明显提升，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。今年以来，保障房建设受到中央高度重视，多次提出要加大保障性住房建设和供给。4 月 28 日，中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”；7月 24 日，中央政治局会议再次强调“要加大保障性住房建设和供给”；8 月 25 日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》；9 月 4 日，规划建设保障性住房工作部署电视电话会召开，将规划建设保障性住房提升至中国式现代化战略全局高度。未来，随着保障房的大规模供应，保障房将有效地满足刚性住房需求，而市场化商品住房将重点满足改善性住房需求，“市场+保障”双轨制将逐渐形成。 “新房改”将至，对楼市影响会有多大？ 2 中指研究院 中国房地产指数系统 图：2023 年以来中央关于保障房规划建设的相关政策 资料来源：中指研究院综合整理 二、政策要点 表：《关于规划建设保障性住房的指导意见》的要点 政策要点 保障对象 重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群体。 以家庭为单位，保障对象只能购买一套保障性住房。已享受过房改房等政策性住房的家庭申请保障性住房，需按规定腾退原政策性住房。 面积标准 按照保基本的原则，合理确定城镇户籍家庭、机关事业单位人员、企业引进人才等不同群体的保障面积标准。 配售规则 配售价格按基本覆盖划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润的原则测算确定。 运营管理 对保障性住房实施严格的封闭管理。禁止以任何方式违法违规将保障性住房变更为商品住房流入市场。 工薪收入群体购买的保障性住房不得长期闲置。如长期闲置、确需转让、因辞职等原因离开机关事业单位或企业的由城市人民政府按规定予以回购。封闭管理的具体办法由城市人民政府制定。 试点范围 以需定建。支持城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快p 中央政治局会议提出要“规划建设保障性住房”。p 再次提出“要加大保障性住房建设和供给”。4.28 中央政治局会议7.24 中央政治局会议p 中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。p 会议把规划建设保障性住房提升至中国式现代化战略全局高度。p 要坚持问题导向和目标导向，运用改革创新的办法着力解决好建多少、怎么建、资金怎么平衡、怎么配售、怎么管理等一系列重点问题，确保善作善成、实现可持续发展，更好满足人民群众“住有所居”的愿望。p 要坚持规划先行、谋定后动，扎实做好前期工作、严格项目管理和成本控制，综合考虑市场形势，合理把握建设节奏。要建立公平公正的配售机制，加强监督审计，重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体及政府引进人才，按保本微利原则配售。保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。相关部门要抓紧完善政策体系，各地要加强领导力量，抓好组织实施，强化项目建设全链条监管，确保保障性住房建设取得预期成效。9.4 规划建设保障性住房工作部署电视电话会p 审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。p 会议指出，推进保障性住房建设，有利于保障和改善民生、扩大有效投资，是促进房地产市场平稳健康发展、推动建立房地产业发展新模式的重要举措。要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。8.25 国常会 3 中指研究院 中国房地产指数系统 政策要点 推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。 筹建方式 新建：保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应土地成本。 存量盘活：要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障房。在符合规划、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款。 商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。 资金支持 对符合条件的保障性住房项目，中央通过现有资金安排渠道适当给予补助。 将符合条件的保障性住房项目纳入地方政府专项债券支持范围。 试点利用住房公积金发放保障性住房开发贷款。 政策衔接 协调好保障性住房与商品住房、保障性租赁住房等的关系。 资料来源：中指研究院根据公开资料整理 1.基本特点：配售型保障房以保基本为原则，面向工薪收入群体、机关事业单位人员和企业引进人才，按成本定价销售，实行封闭管理 保障对象：配售型保障房的保障对象主要包括：工薪收入群体、机关事业单位人员和企业引进人才。其中住房有困难且收入不高的工薪收入群体的保障对象范围与以往经适房的保障对象范围类似；而机关事业单位人员和企业引进人才属于新纳入的保障对象群体，未来可能会出现一部分企事业单位自建保障房，以满足职工的住房需求。 面积标准：以保基本为原则。或与公租房、保租房和以往经适房等保障房相似，配售型保障房的面积标准也将会有所限制；但作为配售型的保障房，其整体面积标准可能会略高于配租型保障房；同时，针对不同保障对象的配售型保障房的面积标准可能也会有所差异。 定价规则：配售型保障房将采取市场化方式运作，按保本微利原则确定销售价格，成本主要包括划拨土地的成本（征地和征收补偿）和项目建安成本。 运营管理：配售型保障房实行封闭管理，和商品住宅市场完全隔离，这一规定与以往经适房政策有明显差别。通过封闭管理，可以避免保障房的流失，进而可以确保保障房项目能够持续发挥住房保障的功能。 2.试点范围：城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索实践 “14 号文”提出“支持城区常住人口 300 万以上的大城市率先探索实践”。根据第七次人口普查数据，上海、北京、深圳等共 35 个城市城区常住人口超过 300 万。在这些城市中，热点一二线城市未来预计将加快推进保障房供应，一方面，热点城市人口基数大，住房需求