中国海外发展(00688.HK)结算与投资质量优于行业，销售保持行业前三

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 9 [Table_Page] 公告点评|房地产Ⅱ 证券研究报告 [Table_Title] 【广发地产&海外】中国海外发展（00688.HK） 结算与投资质量优于行业，销售保持行业前三 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 低基数下 23Q3 收入及业绩双位数增长。公司发布 23Q3 业绩，1-9 月实现收入 1174.1 亿元，同比-3.2%，三季度收入 282.5 亿元，同比+61.2%，1-9 月实现经营溢利 226.0 元，同比-13.5%，同比不含股权收购收益口径的经营溢利+5.9%，三季度经营溢利 35.3 亿元，同比+77.1%。从经营利润率来看，1-9 月累计为 19.2%，低于去年同期2.3pct，若不考虑去年股权收购收益，则高于去年同期 1.7pct。 ⚫ 销售排名行业前三。根据公司经营公告及克而瑞，1-9 月中海（集团）销售 2390 亿元，同比+18.7%，全口径销售排名第三位，较 2022 年上升 2 位，其中中海发展贡献 2045.8 亿元，同比+19.1%，三季度贡献503 亿元，同比-7%，三季度均价 3.2 万/平，为历史新高。 ⚫ 三季度加大投资，聚焦核心资产。根据公司经营公告，中海发展 1-9 月拿地金额 695 亿元，拿地力度 34%，三季度拿地 316.2 亿元，拿地力度 63%。中海发展前三季度共在 16 城市进行投资，其中深圳、广州、南京、杭州、厦门、天津、香港 7 个城市投资占比达到 86%，拿地毛利率 32.2%，高于 22 年全年 0.4pct。根据中指院，10 月公司联合西岸以底价获取 240 亿元徐汇地块，进一步提高一线城市货量占比。 ⚫ 盈利预测与投资建议。我们预计公司 23-24 年核心净利润分别为 253亿元、296 亿元，同比分别+3.8%、+16.9%，对应 5.9xPE、5.1xPE。合理价值方面，我们维持公司合理价值 25.87 港元/股的判断不变，对应 23H1 每股归母净资产 PB 为 0.7x，维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。 盈利预测： [Table_Finance] 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 242,241 180,322 187,727 219,400 261,889 增长率（%） 30% -26% 4% 17% 19% EBITDA（百万元） 43,201 28,969 29,313 36,194 43,076 归母净利润（百万元） 40,155 23,265 28,455 32,895 38,797 增长率（%） -9% -42% 22% 16% 18% EPS（元/股） 3.67 2.13 2.60 3.01 3.54 市盈率（x） 3.7 6.4 5.3 4.5 3.9 ROE（%） 12% 7% 7% 8% 9% EV/EBITDA（x） 3.46 5.17 5.10 4.13 3.47 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 14.90 港元 合理价值 25.87 港元 前次评级 买入 报告日期 2023-10-26 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 乐加栋 SAC 执证号：S0260513090001 021-38003642 lejiadong@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，乐加栋,邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 【广发地产&海外】中国海外发展（00688.HK）:竣工影响业绩释放，核心净利率企稳 2023-09-19 【广发地产&海外】中国海外发展（00688.HK）:发挥优势兑现成长，竣工减值影响业绩表现 2023-04-04 [Table_Contacts] -15%-2%11%24%37%50%10/2212/2202/2304/2306/2308/2310/23中国海外发展恒生指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 9 [Table_PageText] 中国海外发展|公告点评 一、低基数下 23Q3 收入及业绩双位数增长 中国海外发展发布23Q3业绩，根据三季报，1-9月实现收入1174.1亿元，同比-3.2%，三季度收入282.5亿元，同比+61.2%，22年同期结算体量基数低，单季度结算体量介于19Q3、20Q3年之间。 1-9月实现经营溢利226.0元，同比-13.5%，同比不含股权收购收益口径的经营溢利+5.9%，三季度经营溢利35.3亿元，同比+77.1%。 从经营利润率来看，1-9月累计为19.2%，低于去年同期2.3pct，若不考虑去年股权收购收益，则高于去年同期1.7pct，23Q3单季度为12.5%，较上半年有所回落。 图1：中国海外发展单季度经营溢利及增速 数据来源：公司年报及季报，广发证券发展研究中心 图2：单季度经营溢利对应利润率情况 数据来源：公司年报及季报，广发证券发展研究中心 -100%-80%-60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%05010015020025030018Q1 18Q2 18Q3 18Q4 19Q1 19Q2 19Q3 19Q4 20Q1 20Q2 20Q3 20Q4 21Q1 21Q2 21Q3 21Q4 22Q1 22Q2 22Q3 22Q4 23Q1 23Q2 23Q3单季度经营溢利（亿元）同比（右）0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%19Q119Q219Q319Q420Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322Q423Q123Q223Q3经营利润率（累计）经营利润率（单季） 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 9 [Table_PageText] 中国海外发展|公告点评 二、23 年前三季度，中海地产销售排名行业前三 全口径销售排名行业前三。根据公司经营公告及克而瑞，1-9月中海（集团）销售2390亿元，同比+18.7%，全口径销售排名第三位，较2022年上升2位，其中中海发展、中海宏洋分别贡献2045.8、344.5亿元，同比分别+1