华润置地(01109.HK)销售稳居前三，购物中心租金双位数增长

识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 16 [Table_Page] 跟踪研究|房地产Ⅱ 证券研究报告 [Table_Title] 【 广 发 地 产 & 海 外 】 华 润 置 地（01109.HK） 销售稳居前三，购物中心租金双位数增长 [Table_Summary] 核心观点： ⚫ 开发业务：销售稳居前三，投资力度提升。根据月度经营公告，25 年公司销售金额 2336 亿元，同比-10.5%，销售面积 923 万方，同比-18.6%，销售均价 2.5 万元/平，同比+10%。投资端，25 年拿地金额916 亿元，同比+18%，权益拿地金额 683 亿元，同比+30%，拿地权益比 74%，比 24 年提升了 7pct。全口径拿地力度 39%，同比提升10pct，权益补货力度 80%，同比提升 24pct。华润置地 25 年拿地城市结构变化不大，拿地均价提升 39%，表明在核心城市内部聚焦。 ⚫ 经常性业务：购物中心租金双位数增长。根据经营公告（全口径），25年租金收入 329.4 亿元，同比+12.8%，增速平稳，轻资产管理和生态圈收入 182.1 亿元，同比-3.3%。整体经常性收入 512 亿元，同比+6.5%。 ⚫ 业绩预测：预计 25 年核心净利润 210 亿元。我们预计 25-27 年核心净利润分别为 210 亿元、232、256 亿元，同比分别-17%、+10%、+10%。拆解来看，预计 25 年 210 亿元核心净利润=开发 93 亿元+投资物业 98 亿元+轻资产生态圈 19 亿元，剔除 REITs 贡献、并表税后减值、投资收益影响后，并表开发经营净利润为 105 亿元，净利率为5.0%，较 24 年回落 1.2pct。公司业绩结构不断优化。一方面是非开发核心净利润占比预计 56%，首次突破 50%，另一方面，25 年开发结转规模与质量保持领先，随着新货占比提升，整体减值包袱逐步减弱。 ⚫ 盈利预测与投资建议。预计 25-27 年公司归母净利润 240、242、266亿元，合理价值方面，参考可比公司 PE 估值，确定公司分部业务合理估值合计为 3085 亿元，对应合理价值 48.16 港元/股（港币兑人民币汇率为 0.89820，2026/1/21），维持“买入”评级。 ⚫ 风险提示。销售表现不及预期；储备存在减值压力；结算利润率水平承压；消费不及预期，影响购物中心表现。 盈利预测： [Table_Finance] 单位:人民币百万元 2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 主营收入 251,137 278,799 253,683 201,380 202,297 增长率（%） 21.3% 11.0% -9.0% -20.6% 0.5% EBITDA 69,277 62,552 52,442 49,122 53,315 归母净利润 31,365 25,577 24,024 24,233 26,599 增长率（%） 11.7% -18.5% -6.1% 0.9% 9.8% EPS（元/股） 4.40 3.59 3.37 3.40 3.73 市盈率（P/E） 5.7 5.6 7.9 7.8 7.1 ROE（%） 11.8% 9.4% 8.1% 7.5% 7.6% EV/EBITDA 4.3 4.4 4.5 3.6 2.5 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 [Table_Invest] 公司评级 买入 当前价格 28.76 港元 合理价值 48.16 港元 前次评级 买入 报告日期 2026-01-22 [Table_PicQuote] 相对市场表现 [Table_Author] 分析师： 郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No. BNN906 021-38003639 guoz@gf.com.cn 分析师： 邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 xingshen@gf.com.cn 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。 [Table_DocReport] 相关研究： 【广发地产&海外】华润置地（01109.HK）:经常核心利润过百亿元，开发毛利率回升 2025-04-06 [Table_Contacts] -2%8%19%29%40%50%01/2503/2505/2507/2509/2511/2501/26华润置地恒生指数 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 16 华润置地|跟踪研究 一、开发业务：销售稳居前三，投资力度提升 根据月度经营公告，25年全年公司实现销售金额2336亿元，同比-10.5%，销售面积923万方，同比-18.6%，销售均价2.5万元/平，同比+10%。根据克而瑞销售排行榜，公司已连续两年排名行业前三，行业地位稳固。 表 1：主要房企销售金额及增速 全口径销售金额（亿元） 销售金额增速 销售均价（元/平） 2016 2021 2023 2024 2025 09-16 16-21 21-23 2024 2025 2021 2023 2024 2025 CAGR CAGR CAGR 中国金茂 375 2356 1412 983 1135 44% -23% -30% 16% 17842 17046 16887 23671 越秀地产 303 1152 1420 1145 1082 27% 31% 11% -19% -6% 27569 31910 29202 38113 滨江集团 367 1691 1535 1116 1018 27% 36% -5% -27% -9% 47615 46004 47320 42685 绿城中国 958 2666 1943 1718 2519 9% 23% -15% -12% -9% 28422 28324 19645 20853 华润置地 1080 3158 3070 2611 2336 23% 24% -1% -15% -11% 17992 23485 23039 26670 招商蛇口 739 3268 2936 2193 1960 26% 35% -5% -25% -11% 22318 24001 23432 27370 建发股份 477 2176 2388 1648 1493 37% 5% -33% -11% 20187 22793 21607 22502 中海集团 1886 3695 3098 3107 2512 24% 14% -8% 0% -19% 19545 23195 27048 23789 保利发展 2101 5349 4222 3230 2530 25% 21% -11% -23% -22% 16049 17696 17980 20483 融创中国 1506 5974 848 471 368 57% 32% -62% -44%