2023年8月房地产数据点评:基本面虽低迷但曙光已现, 政策支持下回暖可期

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年09月04日超 配12023 年 8 月房地产数据点评基本面虽低迷但曙光已现,政策支持下回暖可期 行业研究·行业快评 房地产 投资评级:超配(维持评级)证券分析师:任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码:S0980520040006证券分析师:王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码:S0980520030001证券分析师:王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码:S0980522100002事项:2023 年 8 月收官,房企销售拿地百强榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点:1)地产销售仍低迷,但重磅政策接连出台,销售改善效果应会在“金九银十”逐步显现。2)房企拿地意愿普遍较弱,拿地主力仍是国央企,300 城住宅用地成交规模仍在历史低位。3)投资建议:8 月地产基本面虽然低迷,但曙光已现,政策支持下回暖可期。当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑,或可以继续期待类似限购、税费减免、普宅认定标准调整等“组合拳”出台。多项重磅政策落地将明显提振中短期市场热度,预计 Q4 将迎来基本面的明显修复。我们坚定看好地产板块,重点推荐布局一线城市的龙头房企:贝壳-W、越秀地产、金地集团。4)风险提示:①政策推出强度及落地效果不及预期;②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行;③房企信用风险事件超预期冲击。评论: 地产销售仍低迷,但重磅政策接连出台,销售改善效果应会在“金九银十”逐步显现根据克而瑞房企销售榜单,百强房企销售额单月及累计同比降幅扩大。2023 年 8 月单月,百强房企全口径销售额 3775 亿元,环比-0.9%,单月同比-37.6%,降幅较 7 月扩大了 0.4 个百分点。2023 年 1-8 月,百强房企累计全口径销售额 42148 亿元,同比-10%,降幅较 1-7 月扩大了 4 个百分点。从房企维度看,与 7 月一样,全口径销售额 Top20 的房企除越秀地产外 8 月单月同比基本为负。但部分国央企以及个别民企的销售韧性仍较强,1-8 月销售累计同比超 20%,例如华润置地(+21%)、招商蛇口(+24%)、建发房产(+31%)、滨江集团(+22%)、越秀地产(+61%)、华发股份(+39%),只是涨幅均较上期有所回落。从城市维度看,根据 30 城商品房成交数据,2023 年 8 月单月,30 城商品房累计成交面积 934 万㎡,环比-1%,单月同比-22%,较 7 月收窄了 6 个百分点。2023 年 1-8 月,30 城商品房累计成交面积为 9230 万㎡,同比-6%,较 1-7 月下降了 2 个百分点。虽然 8 月数据延续了 7 月的低迷,但 8 月底重磅政策接连出台,后续销售大概率明显改善。从 8 月 30 日至 9 月 1 日,广州、深圳、上海、北京相继全域落地“认房不认贷”,反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”;而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间,后续一线城市放松政策有望进一步落地。这些举措均能有效降低居民购房成本,增强居民购房意愿,政策效果应会在“金九银十”逐步显现。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1:百强房企单月销售额及当年累计同比图2:百强房企单月销售额同比资料来源:克而瑞,国信证券经济研究所整理资料来源:克而瑞,国信证券经济研究所整理图3:Top20 房企 2023 年 1-7 月累计销售额及累计同比资料来源:克而瑞,国信证券经济研究所整理图4:30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5:30 城商品房单月成交面积同比资料来源:Wind,国信证券经济研究所整理资料来源:Wind,国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 房企拿地意愿普遍较弱,拿地主力仍是国央企,300 城住宅用地成交规模仍在历史低位根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单,2023 年 1-8 月,百强房企权益拿地总额 7888 亿元,同比-10.5%,降幅较 1-7 月收窄 3 个百分点,主要受益于 2022 年 8 月低基数效应。拿地主力仍是国央企,保利发展、华润置地、绿城中国、建发房产、中海地产 1-7 月权益拿地金额位居前五。根据中指研究院数据,2023 年 1-8 月,300 城住宅用地成交建面为 19644 万㎡,同比-31%,降幅较 1-7 月收窄 2 个百分点。2023 年 8 月,300 城住宅用地单月成交建面 3077 万㎡,环比+5%,单月同比-18%,成交规模仍处于历年较低水平;当月 300 城住宅用地成交溢价率 3.9%,较前期持续下降。图6:百强房企单月拿地金额及当年累计同比图7:百强房企单月拿地金额同比资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理图8:300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图9:300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理资料来源:中指研究院,国信证券经济研究所整理 投资建议:8 月地产基本面虽然低迷,但曙光已现,政策支持下回暖可期。当前高层扶持房地产的决心毋庸置疑,或可以继续期待类似限购、税费减免、普宅认定标准调整等“组合拳”出台。多项重磅政策落地将明显提振中短期市场热度,预计 Q4 将迎来基本面的明显修复。我们坚定看好地产板块,重点推荐布局一线城市的龙头房企:贝壳-W、越秀地产、金地集团。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4 风险提示:①政策推出强度及落地效果不及预期;②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行;③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告:《房地产行业 2023 年 9 月投资策略-回调充分,重点推荐中型国央企+一线城市受益标的》——2023-08-28《统计局 7 月房地产数据点评-基本面持续趋弱,期待政策落地》 ——2023-08-16《2023 年 7 月房地产数据点评-基本面依旧低迷,但政策注入信心》 ——2023-08-04《房地产行业 2023 年 8 月投资策略暨中报前瞻-政策表态频繁,抓住一线放松受益标的》 ——2023-07-31《房地产行业周观点-政治局会议表态积极,地产阶段性行情可期》 ——2023-07-25证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道;分析逻辑基于作者的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求独立、客观、公正,结论不受任何第三方的授意或影响;作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬,特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级(如有)分为股票评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现,也即报告发布日后的 6 到 12 个月内公司股价(或行业指数)相对同期相关

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房地产
2023-09-04
国信证券
任鹤,王粤雷,王静
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