房地产重大政策点评：一线城市无差别落地“认房不认贷”，放松持续加码更可期待

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年09月04日超 配1房地产重大政策点评一线城市无差别落地“认房不认贷”，放松持续加码更可期待 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：近期房地产行业针对需求端的政策频出，包括“认房不认贷”、降低首付比例、降低存量贷款利率等。国信地产观点：1）截至目前四大一线城市均已全域无差别落地“认房不认贷”政策，标志着一线城市政策态度的实质性转暖，同时也意味着该政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；2）首付比例下限的调整，突破了 2016 年至今的限制，对预期扭转至关重要；3）结合已出台和落地的政策，体现了高层扶持房地产毋庸置疑的决心，预计未来政策格局会更高，或可以继续期待类似限购、限售、税费减免、普宅/非普宅线调整等“组合拳”出台；4）从基本面复苏的角度看，多项重磅政策的频繁落地，将提振提升中短期的市场热度，预计 Q4 将迎来销售数据的明显修复；5）坚定看好地产板块，维持“超配”评级，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团等。评论： 北上广深全域无差别落地“认房不认贷”，标志着一线城市政策态度的实质性转暖8 月 25 日，住建部、央行、金融监管总局联合发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。通知明确：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。截至 9 月 1 日，广州、深圳、上海、北京先后发布公告，全域无差别落地“认房不认贷”，将显著利好一线城市“先卖后买”的置换群体，降低首付成本。同时，四大一线城市全域无差别落地“认房不认贷”政策，标志着一线城市政策态度的实质性转暖，同时也意味着该政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”。表1：四大一线城市“认房不认贷”前后首付比例变化“认房不认贷”前“认房不认贷”后无房无贷无房有贷1 房无贷1 房有贷已结清1 套有贷未结清无房无贷无房有贷1 房无贷1 房有贷已结清1 套有贷未结清北京普 35%/非普 40%普 60%/非普 80%普 35%/非普 40%普 60%/非普 80%上海普 35%/非普 40%普 50%/非普 70%普 35%/非普 40%普 50%/非普 70%广州30%普 40%/非普 70% 普 50%/非普 70%70%30%普 50%/非普 70%70%深圳30%普 50%/非普 60%普 70%/非普 80%30%普 70%/非普 80%资料来源：北京、上海、广州、深圳住建局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2 首付比例下限下调，突破了 2016 年至今的限制8 月 31 日，央行、金融监管总局联合发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》，不再区分是否限购城市，首付比例统一调整。通知指出：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于 20%和 30%。二是将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率(LPR)加 20 个基点。首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限 LPR 减 20 个基点。各地可按照因城施策原则，根据当地房地产市场形势和调控需要，自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。此次首付比例下限的调整，相当于突破了 2016 年初至今的限制，打开了限购城市的调整空间，对扭转预期至关重要。当前四大一线城市尚未落地首付比例下限下调政策，但结合之前“认房不认贷”的落地情况，我们认为落地概率较大。若一线城市全都落地，则首付比例将从 60%以上降低到 20%、30%，降低幅度可观，预计四大一线城市将在中短期出现较为可观的持续复苏。 存量贷款利率下调，有助于释放居民还贷压力8 月 31 日，央行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，通知指出：自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。存量贷款利率下调，有助于释放居民还贷压力。 投资建议：结合已出台和落地的政策，体现了高层扶持房地产毋庸置疑的决心，预计未来政策格局会更高，或可以继续期待类似限购、限售、税费减免、普宅/非普宅线调整等“组合拳”出台。从基本面复苏的角度看，多项重磅政策的频繁落地，将提振提升中短期的市场热度，预计 Q4 将迎来销售数据的明显修复。坚定看好地产板块，维持“超配”评级，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团等 风险提示：疫情等宏观因素对生产经营的影响，电网接入工程建设进度无法及时满足海上风电建设需求，企业产品出现质量问题导致相关质量损失。相关研究报告：《房地产行业 2023 年 9 月投资策略-回调充分，重点推荐中型国央企+一线城市受益标的》——2023-08-28《统计局 7 月房地产数据点评-基本面持续趋弱，期待政策落地》 ——2023-08-16《2023 年 7 月房地产数据点评-基本面依旧低迷，但政策注入信心》 ——2023-08-04《房地产行业 2023 年 8 月投资策略暨中报前瞻-政策表态频繁，抓住一线放松受益标的》 ——2023-07-31《房地产行业周观点-政治局会议表态积极，地产阶段性行情可期》 ——2023-07-25证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级（如有）分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后 6 到 12 个月内的相对市场表现，也即报告发布日后的 6 到 12 个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A 股市场以沪