房地产行业动态点评：购房杠杆宽松凸显稳预期决心

免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 1 证券研究报告 房地产 购房杠杆宽松凸显稳预期决心 华泰研究 房地产开发 增持 (维持) 房地产服务 增持 (维持) 研究员 陈慎 SAC No. S0570519010002 SFC No. BIO834 chenshen@htsc.com +(86) 21 2897 2228 研究员 刘璐 SAC No. S0570519070001 SFC No. BRD825 liulu015507@htsc.com +(86) 21 2897 2218 研究员 林正衡 SAC No. S0570520090003 SFC No. BRC046 linzhengheng@htsc.com +(86) 21 2897 2087 联系人 陈颖 SAC No. S0570122050022 chenying019881@htsc.com +(86) 755 8249 2388 华泰证券研究所分析师名录 行业走势图 资料来源：Wind，华泰研究 重点推荐 股票名称 股票代码 目标价 (当地币种) 投资评级 城建发展 600266 CH 9.03 买入 华发股份 600325 CH 15.36 买入 建发股份 600153 CH 14.78 买入 滨江集团 002244 CH 14.60 买入 万科 A 000002 CH 19.03 买入 金地集团 600383 CH 9.54 买入 新城控股 601155 CH 21.78 买入 越秀地产 123 HK 11.70 买入 建发国际集团 1908 HK 25.62 买入 华润置地 1109 HK 46.62 买入 中国海外发展 688 HK 26.88 买入 龙湖集团 960 HK 25.12 买入 中海物业 2669 HK 12.50 买入 保利物业 6049 HK 56.85 买入 华润万象生活 1209 HK 47.46 买入 滨江服务 3316 HK 30.18 买入 招商积余 001914 CH 18.98 买入 万物云 2602 HK 39.58 买入 资料来源：华泰研究预测 2023 年 9 月 01 日│中国内地 动态点评 时隔 9 年购房杠杆全面宽松，市场激活值得期待 8 月 31 日，央行、金管局联合发文，全面松绑购房杠杆，并下调存量房贷利率，此次是时隔 9 年来再次调整首付比例。主要举措包括：1. 统一全国商业房贷首付比例下限，首套房/二套房分别为 20%/30%；2. 统一贷款利率下限，首套房/二套房分别为 LPR-20bp/+20bp；3. 对存量首套房贷利率予以调整空间。7 月以来住建部、央行等部委频频发声，购房杠杆限制的放松已成为本轮行业政策宽松周期中的着力点之一，而本次两部委颁布的首付新政无论从时效性还是力度，都明确了想要托底房地产市场的决心，我们期待本轮强有力的地产优化与其他政策形成合力，稳定房价预期和购房需求。 购房杠杆政策松绑惠及 20 余重点城市，政策叠加效应下一线调整空间可观 新政下首付比例政策全国统一调整，我们认为一二线城市将释放的购房杠杆空间相当可观。据我们统计，目前大部分二线城市依然执行首套 3 成及以上、二套 4 成及以上的首付比例，排除 8月刚将首付政策下调至新政水平的南昌、太原等城市，仍有约 23 个城市，对这些城市而言，最低放宽 1 成空间。下调空间最大的是一线城市二套房，非普宅首付比例均为 70%/80%，普宅首付也达 50%/60%，新政下分别可下调 40/50、20/30pct。如果考虑认房不认贷政策的落地，无房有贷人群在政策叠加效应下，北/上/深/广的首付比例最高可下降 60/50/60/50pct。 贷款利率调整重点在二套房，存量房贷启动部分优化 据我们统计，有首套房利率下限调整空间的仅有一线城市，北/上/深/广分别还有 75/55/50/20bp 下降空间，而其他城市执行利率均不高于 LPR-20bp，尤其是 1 月建立首套住房贷款利率政策动态调整机制以来，有 22 个代表性城市突破了下限。而二套房在新政前全国均执行利率下限 LPR+60bp，因此普遍存在 40bp 的下降空间，北 /上/厦门/西安空间更大（加点高达105/105/80/70bp）。此外，新政启动存量首套房贷利率调整，但要求不低于贷款发放时城市的贷款要求下限，受制于历史和城市约束，同时需要与银行协商，我们认为这一政策或有利于当下符合首套房认定的存量房贷。 政策落地节奏超市场预期，复盘上一轮周期有望发挥行业信心托底效用 本次政策落地节奏超市场预期，全国购房杠杆限制宽松历史鲜见，更显力度，上一轮“认房不认贷”到下调首付的政策（14 年 9 月-15 年 3 月）相隔 6个月，而本轮两类政策的放宽仅相隔 6 天。从历史来看，全国尤其是一线城市政策对成交的传递快速并有效，我们看好政策对基本面的托底效用，在核心城市有布局的公司有望受益。重点推荐：1）A 股开发：城建发展、华发股份、建发股份、滨江集团、万科 A、金地集团、新城控股；2）港股开发：越秀地产、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、龙湖集团；4）物管公司：中海物业、保利物业、华润万象生活、滨江服务、招商积余、万物云。 风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；部分房企经营风险。 (21)(14)(7)18Sep-22Jan-23May-23Aug-23(%)房地产开发房地产服务沪深300 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。 2 房地产 图表1： 重点城市首付政策 无房无贷 无房有贷 有 1 房无贷 有 1 房有贷已还清 有 1 房有贷 北京 普 35%、非 40% 普 60%、非 80% 上海 35% 普 50%、非 70% 深圳 30% 普 70%、非 80% 广州 30% 普 50%、非 70% 70% 杭州 30% 40% 天津 30% 40% 武汉 二环内 30% 二环内 40% 长沙 30% 35% 40% 厦门 30% 40% 福州 主城 30%；郊区 20% 40% 50% 石家庄 30% 40% 50% 成都 一二圈层+高新 30%；三圈层 20% 一二圈层 40%、三圈层 30%、 高新 50% 合肥 非限购区 20%；限购区 30% 非限购区 30%；限购区 40% 宁波 非限购区 20%；限购区 30% 非限购区 30%；限购区 40% 青岛 非限购区 20%；限购区 30% 非限购区 30%；限购区 40% 南京 30% 40% 苏州 30% 40% 无锡 30% 40% 济南 30% 40% 沈阳 二环内 30%；二环外 20% 二环内 40%；二环外 30% 西安 小于 144 平 30% 小于 144 平 40%； 大于 144 平 50% 重庆 30% 40% 大连 30% 40% 资料来源：地方政府官网，华泰研究 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务