恒基地产(0012.HK)上半年业绩稍好于预期，但增长前景仍不明朗；维持中性

此报告最后部分的分析师披露、商业关系披露和免责声明为报告的一部分，必须阅读。下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 交银国际研究 公司更新 香港房地产 2023 年 8 月 23 日 恒基地产 (12 HK)上半年业绩稍好于预期，但增长前景仍不明朗；维持中性2023 年上半年业绩稍好于预期：收入同比增长 8.1%至 102.8 亿港元，主要受其他收入增长带动。核心净利润同比增加 18.2%至 60.7 亿港元，占我们全年估算利润的 55.4%，高于我们预期。净利润增加主要由于阳光房地产信托的一次性会计处理录得约 16 亿港元的一次性收益。半年每股派息维持 0.5 港元，核心派息比率同比下降 7.2 个百分点至 40.0%。物业开发收入保持平稳，但未来可能承压：物业开发收入同比增长 0.6%至 43.4 亿港元，但税前利润同比大幅下跌约 20.9%至 8.94 亿港元。已售未结销售达 264 亿港元，其中约超过 50%将在 2023 年下半年结转入账。2023年上半年合约销售同比上升 7%至 106 亿港元。公司计划在下半年推出七个香港住宅项目，共计 145 万平方呎，但其中超过 60%位于启德，由于该区供应充足，而近期也要面对九龙东同行降价推售的影响，我们预计这些项目的去化率和利润率将承压。租金收入较为稳定：总租金收入同比上升 1%至 34.3 亿港元，期内出租率维持稳定在 93%。未来的租金增长点包括：1）中环甲级写字楼 The Henderson 将于 2023 年建成，和 2）大型中环新海滨项目将于 2026-32 年分期落成。但我们相信短期在写字楼市场不景气的情况下，两项大型项目的租金水平会比预期低和回收周期会进一步拉长。维持中性，下调目标价：我们相信公司核心业务增长前景仍不明朗：1）香港物业开发：启德项目在大量供应下面对更大的去化和价格不确定性，2）内地物业开发：土地储备进一步减少以及利润进一步下降，3）香港投资物业：我们预计短期内中环写字楼供应过剩和需求不足将导致租金疲软且空置率较高，中环新海滨项目回收期过长。我们对恒基维持中性评级，按 65%的资产净值折让（前为 60%），把目标价从 27.80 港元下调至 23.84港元。资料来源：公司资料，交银国际预测 1 年股价表现资料来源: FactSet 资料来源: FactSet 收盘价目标价潜在涨幅港元 21.15港元 23.84↓+12.7%财务数据一览年结12月31日202120222023E2024E2025E收入 (百万港元)23,52725,55132,14437,63944,926同比增长 (%)-6.08.625.817.119.4核心利润 (百万港元)13,6249,62910,96513,34617,041核心每股盈利 (港元)2.811.992.262.763.52同比增长 (%)-8.6-29.313.921.727.7市盈率 (倍)7.510.69.37.76.0每股账面净值 (港元)69.2067.7468.1168.8970.32市账率 (倍)0.310.310.310.310.30股息率 (%)8.58.58.99.49.9个股评级中性8/2212/224/238/23-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%12 HK恒生指数股份资料52周高位 (港元)30.1052周低位 (港元)19.22市值 (百万港元)102,395.40日均成交量 (百万)3.39年初至今变化 (%)(22.39)200天平均价 (港元)25.63谢骐聪, CFA, FRMphilip.tse@bocomgroup.com(852) 3766 18152023 年 8 月 23 日恒基地产 (12 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 2图表 1: 恒基 2023 年上半年业绩概览(百万港元)22 年上半年23 年上半年同比 (%)收入9,506 10,278 8.1 销售物业4,309 4,337 0.6 租金收入3,397 3,427 0.9 百货商店业务和超级市场937 803 -14.3 其他业务863 1,711 98.3 销售成本(4,835)(5,695)17.8 毛利润4,671 4,583 -1.9 销售及推销费用(516)(524)1.6 行政费用(1,047)(1,092)4.3 其他净收入334 1,601 379.3 息税前利润3,442 4,568 32.7 投资物业公平值(减少)/增加37 (109)n.m.净利息费用(400)(618)54.5 应占联营/合资公司利润2,437 2,398 -1.6 税前利润5,516 6,239 13.1 税项(617)(117)-81.0 税后利润4,899 6,122 25.0 少数股东权益(118)(165)39.8 净利润4,781 5,957 24.6 基本净利润5,137 6,073 18.2 每股盈利-呈报 (港元)0.991.2324.2 每股盈利-核心 (港元)1.061.2517.9 全年每股股息 (港元)0.50.50.0 基本派息率 (%)47.2%40.0%-7.2ppt息税前利润率36.2%44.4%8.2ppt销售物业26.2%20.6%-5.6ppt租金收入73.6%73.2%-0.4ppt百货商店业务和超级市场11.1%8.5%-2.6ppt基本净利率（%）57.9%54.0%59.1%22 年 12 月23 年 6 月净负债 (百万港元)79,086 77,855 -1.6 每股帐面净值 (港元)67.74 66.98 -1.1 净负债比率 (%)24.1%24.0%-0.1ppt资料来源：公司资料、交银国际2023 年 8 月 23 日恒基地产 (12 HK) 下载本公司之研究报告，可从彭博信息：BOCM 或 https://research.bocomgroup.com 3图表 2: 恒基地产 (12 HK) 目标价和评级资料来源: FactSet, 交银国际预测图表 3: 交银国际房地产行业覆盖公司股票代码公司名称评级收盘价 (交易货币)目标价 (交易货币)潜在涨幅最新目标价/评级发表日期子行业16 HK新鸿基地产 买入87.85127.6045.2%2023 年 02 月 23 日香港房地产823 HK领展房托中性37.4052.0039.0%2023 年 06 月 01 日香港房地产12 HK恒基地产中性21.1523.8412.7%2023 年 08 月 23 日香港房地产123 HK越秀地产买入9.0311.4827.1%2023 年 03 月 15 日内地房地产884 HK旭辉控股集团买入0.763.30334.2%2022 年 08 月 30 日内地房地产1109 HK华润置地买入31.1042.8237.7%2022 年 05 月 24 日内地房地产6098 HK碧桂园服务买入7.2818.5