房地产行业2023年中期投资策略：重复苏节奏，轻政策博弈

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年07月11日超 配房地产行业 2023 年中期投资策略重复苏节奏，轻政策博弈核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《2023 年 6 月房地产数据点评-销售短期趋弱，复苏大势未改》——2023-07-04《房地产行业周观点-销售预期差值得博弈》 ——2023-07-04《房地产行业 2023 年 7 月投资策略-看好七月销售环比企稳》——2023-06-30《房地产行业周观点-复苏趋弱，期待政策》 ——2023-06-19《房地产行业专题-长三角区域研究（一）：上海房地产市场解读》 ——2023-06-18上半年回顾：先高后低，复苏趋弱。销售方面，上半年呈先高后低态势，Q1居民购房需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此销售面积集中兑现，但 Q2 量价同比均明显下降，虽然整体复苏趋弱，但核心居住需求仍相对坚实。投资方面，开工、投资等重要指标降幅扩大，房企拿地意愿依旧低迷，300 城成交面积再降三成，但由于房企投资策略同质化趋势明显，各城市土地市场间的冷热分化延续。政策方面，上半年虽然各地优化措施络绎不绝，但都局限在“一城一策”的框架内，几乎没有中央层面重磅的政策出台，随着 2-3 月份地产销售的超预期恢复，政策发声频率明显减弱。下半年展望：竣工强、销售稳、投资弱。我们判断全年行业呈竣工强、销售稳、投资弱的态势，维持销售额全年同比 0%-5%的增长、竣工全年同比超 30%的增长的判断；分别下调新开工、投资增速全年同比增长至-15%、-5.6%（下调施工投资至-5%）。从销售复苏节奏上看，Q2 为增速最低点，为-7.7%，Q4为增速最高点，将达到 13.7%。同时我们认为，当前的市场复苏节奏是合理的，由于带看量等前置指标已经企稳，不能因为 Q1 的高增而非理性的看待Q2 的正常回落，当前应放低对政策博弈的预期。房企业绩展望：23 年将有确定性的业绩改善。我们可以对 2023 年房地产板块的业绩作出大致判断：1.营收规模预计与 2022 年持平；2.毛利率企稳，并有望小幅增长；3.减值规模将大幅下降；4.少数股东损益绝对规模下降。而从 2023Q1 看，龙头房企率先实现了营收增速的触底回升，归母净利润增速已经接近回正。基于此，我们估计 2023 年上市房企营业收入约 2.8 万亿元，同比+2%，净利润约 270 亿元，归母净利润约 120 亿元，业绩虽仍处于较低水平，但相对 2022 年将出现明显改善。投资建议：当前销售复苏强度仍是市场核心分歧，在 Q1 高增后，我们应当正确看待 Q2 的销售回落，并不宜将该回落进行不合理的线性外推。针对下半年，我们建议重复苏节奏，轻政策博弈，预计 Q4 将迎来本年销售复苏的高点，届时将出现确定性的基本面高修复行情。从标的选择上，我们建议关注稳健性和成长性兼备的中型国央企，核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、越秀地产、金地集团。风险提示：宏观环境的不确定性，政策落地效果低于预期，房企信用风险事件超预期冲击。重点公司盈利预测及投资评级公司公司投资昨收盘总市值EPSPE代码名称评级（元）（百万元）2023E2024E2023E2024E0081中国海外宏洋集团 买入3.2911,9661.001.053.43.20688中国海外发展买入15.10166,8902.512.766.15.50123越秀地产买入7.7231,6151.091.247.26.4600383金地集团买入7.0031,6021.431.524.94.6资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录上半年回顾：先高后低，复苏趋弱 ................................................ 5销售：Q1 需求释放较为充分，Q2 量价同比均明显下降 ....................................... 5投资：房地产开发投资降幅扩大，房企拿地意愿依旧低迷 ...................................10融资：房企融资端修复承压，销售复苏缓释资金压力 .......................................12政策：上半年虽然各地优化措施络绎不绝，但无重磅政策出台 ...............................14下半年展望：竣工强、销售稳、投资弱 ........................................... 15销售：全年同比 0%至 5%，后 7 月同比约增 0.7%，Q4 增速最高 ...............................15竣工：全年同比超 30%，后 7 月同比约增 37% .............................................. 16新开工：全年同比-15%，后 7 月同比约-8% ................................................ 17土地：土地出让金全年同比-20%至-30%，后 7 月同比约-26% ................................. 17投资：全年同比-5.4%，后 7 月同比约-1.0% ...............................................18房企业绩展望：23 年将有确定性的业绩改善 .......................................18营业收入增速首次为负，2023 年料将稳中有升 ............................................ 18毛利率首破 30%，2023 年料将改善 .......................................................20资产减值超千亿，后续计提压力不大 ..................................................... 21归母净利润首次为负，23Q1 已出现明显改善 .............................................. 22投资建议 ..................................................................... 24风险提示 ................................................