房地产行业专题：香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2026年02月04日优于大市房地产行业专题香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴核心观点行业研究·行业专题房地产优于大市·维持证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 2025 年 1-12 月房地产数据点评-2025 年以基本面下行落幕，关注 2026 年初地产积极信号》 ——2026-01-23《统计局 2025 年 1-11 月房地产数据点评-销售量价持续下行，投融资指标加速下跌》 ——2025-12-16《数据背后的地产行业图景-关注非热门城市的新房供需新格局》 ——2025-12-08《统计局 2025 年 1-10 月房地产数据点评-地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现》 ——2025-11-15《房地产行业 2026 年度投资策略-止跌之路：收入、预期、外力》——2025-11-05长周期视角下 2025 年香港楼市复盘。2025 年香港私人住宅成交量+21%，为2013 年以来的第二高水平，连续两年规模上涨；价格指数自 3 月确认底部后连续三个季度企稳回升，较底部回升 4.8%，全年+3.3%；租金指数全年+4.3%，已超过 2019 年达到历史新高。本轮复苏呈典型的“量在价先”，成交量处于历史高分位，价格较 2021 年 9 月的历史高点仍有大约 25%的回撤，目前大约在 2016 年三季度的位置水平。比较 1997-2003 和 2021-2025 两轮下跌周期，前者属于“资产泡沫破裂+本地金融危机”，为极端信用收缩情形，后者属于对“估值回调+宏观利率变化”的反应。由于下跌原因的不同， 两者回撤时间、跌幅、冲击力等方面均有差异，前者回撤周期 69 个月，跌幅达 66%，后者回撤周期 42 个月，跌幅达 28%。2021-2025 下跌周期显然更加温和，且目前复苏周期“政策+利率+需求+内地红利”的共振幅度小于 2003 年，我们预计中期内香港房地产市场的复苏将不会复制 2003-2008 年的修复幅度，判断本轮修复短期是否可以持续则需密切关注后续宏观环境和利率变化的不确定性。2025 年香港楼市何故止跌回稳。需求端政策放松：可以概括为在高利率与价格下行压力下，以“撤辣+按揭松绑+人才优惠+精准减税”为主的需求端放松。核心目标是通过减少交易成本及释放优惠，托底刚需与新来港人才的置业预期。租金回报率反超房贷利率：香港私人住宅租金已回到甚至超过 2019 年高点，推动租金回报率显著修复，5 月 HIBOR 大幅下降导致香港房贷利率走低，租金回报率大于房贷利率带来了成交放量与房价止跌，是本轮香港楼市企稳的主传导链条。人口流入和收入提升带来需求托底：截至 2025 上半年香港常住人口增速已环比转正，人才计划有效逆转了三年净流出趋势，2024 年和 2025 上半年香港私人住宅成交中，内地买家购买占比分别为 25%、24%，远远高于 2021-2023年的占比。自 2023 年末，香港家庭月收入中位数保持在 3 万港元左右，较2021-2022 年提升约 10%，收入提升也带来了需求托底的保障。对内地的借鉴意义。本轮内地房地产下跌的原因可以概括为“长期需求拐点+短期信用收缩”双击供需两端，并在预期恶化和负向反馈中被不断放大，所以和香港两轮下跌周期不同的是，本轮内地房地产下跌将是漫长的，但跌幅大概率不会复制 1997-2003 香港下跌周期。我们可以借鉴香港止跌回稳的经验：1）当前内地已基本没有“限购、限贷”等限制性政策，但在税费的减免上仍有较大空间；2）当前在利率传导的通畅性仍有较大空间，核心城市租金收益率和按揭利率相差较大，且呈“租售价格双降但售价跌幅更快”的格局；3）短期的供给收紧对楼市的影响具有滞后性，长期来看需加快“保障房+商品房”双轨制建设；4）长周期地产的拐点，除短期政策和供需预期的短期变化外，还需匹配居民的偿付能力和经济发展。风险提示：宏观环境下行，房贷利率上行，需求萎缩、政策收紧等变化带来的风险。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录长周期视角下 2025 年香港楼市复盘 ............................................... 52025 年香港楼市概况 ................................................................... 5当前香港楼市的量价水平处于历史上的多少分位？ .......................................... 62021-2025 和 1997-2003 两轮下跌周期的比较 .............................................. 8从 2003-2008 复苏看后市表现 ...........................................................122025 年香港楼市何故止跌回稳 ...................................................12需求端政策放松 .......................................................................13租金回报率反超房贷利率 ...............................................................13人口流入和收入提升带来需求托底 .......................................................16对内地的借鉴意义 ............................................................. 18对比香港，当前内地楼市调整到了哪一步 ................................................. 18如何借鉴香港楼市止跌回稳的经验 .......................................................20风险提示 ..................................................................... 21请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3图表目录图1： 2025 年香港一手住宅成交量（单位：套） ................................................5图2： 2025 年香港二手住宅成交量（单位：套） ....