房地产行业研究：时间换空间，地产支持政策期限延长

敬请参阅最后一页特别声明 1 事件 2023 年 7 月 10 日，央行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，将适用期限统一延长至 2024 年 12 月 31 日；其他不涉及适用期限的政策长期有效。 点评 “金融 16 条”延长期限，再次明确商业银行免责制。2022 年 11 月 11 日，中国人民银行、原银保监会联合出台《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，从保持房地产融资平稳有序、积极做好保交楼金融服务、配合做好受困房企风险处置、加大住房租赁金融支持等方面，明确了 16 条支持政策（简称“金融 16 条”），其中两条政策规定了适用期限。在当前较严峻的房地产行业背景下，延长有关政策适用期限：①对于 2024 年 12 月 31日前到期的房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，可以允许超出原规定多展期 1 年。②商业银行 2024 年 12 月31 日前向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。 稳房企主体，以时间换空间，逐步化解风险。“金融 16 条”出台后，房企在融资端得到一定支持，如授信额度的提升、中债增支持民企发债、股权融资持续落地等；但房企（尤其是民营房企）现金流状况仍有压力，2023 年上半年房企新增债券融资（含信用债和海外债）同比+5.7%，其中 2Q23 同比-28.9%，环比-48.9%，供给端保交楼工作需持续支持。监管层对地产行业的支持在延续，延长房企开发贷、信托贷款等融资的展期时间，同时投放专项借款，能缓解房企短期刚兑压力，有更多资金投入保交楼并逐步调整自身经营，通过用时间换空间的手段，化解行业潜在风险。 基本面销售持续承压，需供求两端政策协同支持。2023 年上半年市场销售冲高回落，1-6 月 wind35 城新房销售面积累计同比-6.6%，二季度以来销售持续承压，其中 6 月单月销售同比-33.2%，环比 5 月+3.6%（历史上 6 月较 5 月通常有较大增幅）；二手房销售连续三个月环比回落，4、5、6 月单月分别环比-18.3%、-6.4%和-12.9%。融资和销售是房地产行业平稳健康发展的两大核心支撑：“金融 16 条”的出台为房企融资提供支撑，避免在市场下行期遭到金融机构挤兑；需求端目前各地已在因城施策指导下落地支持措施，预计未来高能级城市的支持将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购等。 投资建议 “金融 16 条”支持政策的期限延长，为行业风险化解提供更充裕的时间，助力行业格局重塑的稳步推进；未来在供需两端政策协同发力下，市场销售预计维持弱复苏态势，能拿好地且快速去化的房企更加受益。推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、保利发展等；新房和二手房市场预计维持弱复苏态势，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 图表附录 图表1：典型 35 城新房月度成交面积（万方）走势 图表2：典型 15 城二手房月度成交面积（万方）走势 来源：wind，国金证券研究所 来源：wind，国金证券研究所 图表3：房企月度国内外债券发行额情况 来源：wind，国金证券研究所 注：截至 2023 年 6 月底；海外债按当期汇率转换为人民币 图表4：A 股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 -100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5002021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-535城新房月度成交面积（万方）同比（右）-100%-50%0%50%100%150%200%250%300%350%400%02004006008001,0001,2001,4002021-12021-32021-52021-72021-92021-112022-12022-32022-52022-72022-92022-112023-12023-32023-515城二手房月度成交面积（万方）同比（右）02004006008001000120014001600180020002018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年11月2022年1月2022年3月2022年5月2022年7月2022年9月2022年11月2023年1月2023年3月2023年5月新发国内信用债（亿元）新发海外债（亿元）05101520252016/7/12017/1/12017/7/12018/1/12018/7/12019/1/12019/7/12020/1/12020/7/12021/1/12021/7/12022/1/12022/7/12023/1/12023/7/1PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV行业点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 扫码获取更多服务 图表5：港股地产 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表6：港股物业股 PE-TTM 来源：wind，国金证券研究所 图表7：覆盖公司估值情况 股票代码 公司 评级 市值 PE 归母净利润（亿元） 归母净利润同比增速 (亿元) 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 000002.SZ 万科 A 增持 1,557 6.9 6.5 6.0 226.2 238.2 259.6 0% 5% 9% 600048.SH 保利发展 买入 1,520 8.3 6.7 5.4 183.5 227.1 279.3 -33% 24% 23% 001979.SZ 招商蛇口 买入 969 22.7 14.7 9.1 42.6 65.9 106.5 -59% 55% 62% 600153.SH 建发股份 买入 283 4.5 3.7 3.2 62.8 77.1 88.6 3% 23% 15% 002244.SZ 滨江集团 买入 272 7.3 5.7 4.4 37.4 47.2 61.4 24% 26% 30% 0688.HK 中国海外发展 买入 1,653 7.1 6.4 5.4 232.6 260.0 307.3 -42% 12% 18% 3900.HK 绿城中国 买入 174 6.7 2.8 2.5 25.8 61.6 68.5 -21% 138% 11%